【初心者必見！】不動産投資のメリット・デメリット・リスクをしっかりと理解する（第3回リスク編／全3回）

こんにちは、ワイパカ（@WhiteParka753）です。

3回目となる今回は、不動産投資のリスク及び対策についてです。

不動産投資は資産形成において非常に有効な手段である一方、やはりリスクも存在します。

不動産投資に失敗している方の多くは、人に言われることの鵜呑みにしてしまい、自分で確認、理解することなく進めてしまっていることに起因しています。

リスクについては、内容を正確に把握し対策を打つことで怖さは最小限度にすることができます。

1回目、2回目の記事については、以下を参照ください。

不動産投資の7つのリスク及び対策

不動産投資における主なリスクは以下の7つです。

これらのリスクは耳にしたことがある方も多いとは思いますが、それぞれのリスクに対して内容を正確に理解した上で、対策をとっていくことが肝要です。

「リスクが多い＝NG」ではなく、リスクに対してしっかりと対策が取れていれば大きな問題にはなりません。

自分の夢を掴むための不動産投資ですので、不動産投資により夢を潰されないためにも、しっかりと把握していきましょう。

これら8つのリスクについて、以下に1つずつ内容と対策について記載していきます。

1. 空室リスク

空室リスクは、不動産投資における最大のリスクです。

というのも、不動産投資におけるメインの収入は入居者からの家賃収入となります。

空室になるとその家賃収入が途絶えてしまうので、収入が減少してしまいます。

そのため、空室になった場合はなるべく空室期間を長引かせないようにすることが必要ですし、またできるだけ空室にならないようにすることも重要です。

空室リスクへの主な対策は以下です。

賃貸需要のある物件を選定する

これは当たり前じゃないの？と思われるかもしれませんが、当たり前であり、基本だからこそ重要なのです。

すでにアパートが建っているのだから、賃貸需要はそもそもあるんじゃないの？とも思われがちですが、そうとも限らないのです。

それはなぜか？

当時アパートを建築した人は、賃貸需要ありきではなく、相続税の節税のために建築したというケースも多々あるからです。

相続税について細かく語ると長くなってしまうので簡潔に言いますと、相続対象の土地があった場合、更地よりも賃貸アパートが建っている方が相続税評価額を下げることができ、それにより相続税額も抑えることができるからです。

賃貸需要がないエリアに建っているアパートはこのケースが結構あります。

地主の方がアパート建築業者のうまい話に乗っかってしまい、建てさせられてしまったのかなと勘繰ってしまいます。

また、アパート建築当時は需要があったものの、時代の変遷とともに周辺環境が変化し、需要がなくなってしまっているエリアもあります。

例えば、大学のキャンパス移転や大手企業の工場の撤退などです。

たとえ、購入時点で満室だったとしても、需要がないエリアですと、一度空室が出ると、なかなか入居が決まらないということもよくあります。

時代の変化により変わってきてしまうところですのでなかなか予測が難しいところもありますが、1つの大きな需要のみで支えられているエリアというのは、注意が必要ということは言えるかと思います。

賃貸需要があるエリアの物件を所有することは基本ではありますが、利回りなどに目がくらむことがありますので、気をつけてください。

相場に合わせた家賃設定とする

賃貸アパートには相場の家賃というものがあります。

相場の家賃は、エリアや駅から距離、広さや築年数などの様々な要素で決まってくるものです。

空室が決まらないという場合には、相場の家賃とかけ離れているということがよくあります。

もともとの設定家賃が高い場合や、需要と供給のバランスにより相場家賃が下がってしまったなど色々な要因が考えられますが、相場家賃とかけ離れていると、その物件によほど目を引くメリットがなければ、なかなか空室は埋まりません。

皆さんも何か買い物をする時はそうですよね？

同じようなものであればより安いものを選ぶことが多いのではないでしょうか。

同じようなものでも高いものを選ぶ場合は、選ぶ理由がありますよね？

このブランドの製品のため品質が良さそうとか、このデザインが気に入っているとか、使い勝手が良いとか、何かの理由があるはずです。

賃貸物件も同様です。

同じような部屋であれば、だいたい安い方から決まっていきます。

高い物件が選ばれる場合は、デザインが特殊、間取りが珍しいなどの選ばれる理由があるのです。

では、物件の差別化ができていれば、必ず選ばれるかといえばそうではありません。

その差別化の要素に対して、差額が妥当かどうか、ということになります。

例えば、温水洗浄便座付きかどうかで家賃が3万円違うとなったら、その温水洗浄便座付き物件を選ぶでしょうか？ということです。

つまりは差別化の要素に対しても、相応な相場の金額があるということです。

この家賃設定を誤っている物件は結構あります。

もちろん、安易に価格を下げるということではありませんが、相場は意識する必要があります。

何と言っても、空室期間は家賃が入ってきませんので、総合的に見ても空室は早く埋めたほうが得となります。

入居者募集に強い管理会社にする

今は、基本的にはインターネットで物件検索をして、決めうちで内見をするので、管理会社の差ってあまりないんじゃないの？と思われる方もいらっしゃると思いますが、実は大いに変わります。

入居希望者の方の物件の探し方については、上記の通りなのですが、そのインターネットに掲載する際の写真や募集コメント、入居にかかる初期費用など、管理会社によって差があるのです。

また、これが大きいのですが、インターネットで選定した1件目の物件で即決めるというお客様はそこまで多くはありません。

複数の物件を比較した上で、決定するという方が多いのが現状です。

比較する物件はどのように決まるかというと、管理会社が入居希望者の希望条件に合った物件を提案するのですが、その際、どのような物件を紹介するかは、その管理会社の方に委ねられます。

そして、管理会社が紹介する物件の優先度が一番高いのが、自社で管理している物件となるからです。

自社で管理している物件であれば、入居希望者から仲介手数料が取れますし、オーナーからも事務手数料がもらえますし、入居中は管理手数料も入ってくるので、当然と言えば当然です。

そのため、入居案内をしてくれる営業の方も、条件が似たような形であれば、自社管理物件を勧めるような形になってきます。

管理会社が入居募集に強いということは、別の物件を見に来た入居希望者に対して、自分の物件を紹介してくれて入居を決めてくれることにもなるのです。

このように、入居者が物件を決める背景には、管理会社が大きく影響してくるため、入居募集に強い管理会社にするということは、空室リスクを下げてくれることになるのです。

入居者募集を工夫する

入居者へのアピールとして、募集条件を工夫することも大切です。

フリーレントといって、最初の1ヶ月の家賃を無料にするといったサービスをつけるということもあります。

やはり入居希望者にとって、金額が安くなるというのは非常に大きな魅力となりますので、家賃は下げずとも、フリーレントをつけるということは、入居を決めるときの一押しになるところかと思います。

また駅から少し遠い物件であれば、自転車をプレゼントするとか、2口コンロがおけるキッチンであれば、新品ガスコンロをサービスするとかもあります。

ターゲットが女性向けなのであれば、室内物干しをつけるということも、よいかもしれませんね。

上記のような工夫が最後の一押しとなることは、実はよくありますので侮れません。

2. 家賃下落リスク

賃貸物件は、物件の老朽化や周辺の競合の増加、賃貸需要の低下などにより、家賃を下げざるを得ない状況が出てきます。

家賃を下げると、不動産投資としての収入が減ってしまいますので、可能な限り回避したり、軽減したりすることが重要です。

家賃下落リスクに対する主な対処方法は以下です。

入居者に人気のある物件を選定する

入居希望者が多ければ、その家賃で住みたい人が多いということなので、家賃の下落リスクは少なくなります。

とはいえ、入居希望者の多さというのは目に見えるものではないため、その見極めは難しいです。

となると、空室が目立つ物件よりは満室の物件のほうがよいですね。

現状の家賃が相場家賃とかけ離れていないかというチェックも重要です。

相場家賃とかけ離れていなければ、退去が発生しても、同様の家賃での募集ができそうという算段がつくからです。

リフォームや設備の更新を行う

物件の築年数が経ってくると、設備も老朽化してきます。

そうすると、入居希望者も古くてボロボロのところよりは新しくてピカピカの物件のほうに行ってしまいます。

そのため、退去後の原状回復においては、単純にクリーニングだけではなく、和室を洋室化したり、押入れをクローゼットに変更したり、独立洗面台を入れ替えたり、モニター付きのインターフォンに交換したりといった、リフォーム作業を行なって、部屋の魅力を上げる、または維持するといった更新が重要です。

また、外壁塗装を行うとか、自転車置場を整備するとか、宅配ボックスを設けるなどをして、物件全体としての魅力向上を行うことも、効果が高いです。

ただし、リフォームや設備の更新は家賃を上げるというよりは、家賃を維持するという色合いの方が強いかと思います。

大規模リフォームしたからといって家賃を大幅に上げるも、相場家賃より高くなってしまっているためあまり反響がなく、結局相場家賃での決定となったものの、空室期間が長くなってしまったということも結構あります。

入居募集に強い管理会社にする

空室リスクところでも書きましたが、入居募集に強い管理会社は、入居希望者に物件を多く提案することができますので、空室リスクも少なくなるのはもちろんのこと、家賃の下落も抑えられることになります。

やはり客付けに強い管理会社はとても頼りになる存在ですので、そういった管理会社に管理をお願いし、連携を密にすることは非常に重要です。

また、リフォームの際には、管理会社としてどのような物件であれば入居希望者に提案がしやすいかということもヒアリングしながら居室を作り上げていくことにより、管理会社が積極的に提案してくれる部屋にしていくことも重要ですね。

当初計画に家賃の下落を盛り込む

対策とは少し毛色が違うのですが、家賃の下落を織り込んでおくということは、非常に重要な点です。

自分が物件を借りることをイメージして欲しいのですが、やはり多くの人が綺麗で新しいところに住みたいと思います。

自分の物件が当時はそれなりに新しくても、年数が経てば老朽化してくることは否めません。設備も古くなってきます。

それは当然のことですから、当然のことと受け入れて、計画として織り込んでおくのです。

この当初計画が甘いが故に、高い家賃のままの募集に固執し、結果的に空室期間を増やし、トータル的な収益を悪化させてしまっている人が結構います。

おそらく当初計画に予定していなかったので、なかなか家賃を下げられなかったことも要因としてあるのではないかと推測しますが、家賃は年数経過によって一定程度下がってしまうものとして、計画をしておければ落ち着いた対処が可能です。

結果として、家賃が下がらなかったら、それはそれで計画が上振れするということですして、悪いことではないのですから。

3. 資産価値下落リスク

年数とともに建物が劣化してくるため、それに伴い資産価値が下落してしまうことが考えられます。

資産価値がまったく下落しないというのはなかなか難しいところですが、資産価値の下落を可能な限り抑えることは重要です。

資産価値下落を抑える対策としては、主に以下となります。

適切なタイミングでのメンテナンス実施

建物は年数が経過するとどうしても劣化をしてしまいます。

それはどうしようもないことですが、その建物を適切にメンテナンスをすることにより、建物の劣化を防ぎ、長く利用することが可能となります。

物件を検索してもらえるとわかると思いますが、同じ築年数となる物件においても、建物の状態はピンキリです。

建物の状態が良い物件は、適切にメンテナンスがされているのだと思いますし、状態が悪い物件はまったくメンテナンスがされていないものとなっていることが多いです。

建物のメンテナンスとしては、大きいのは外壁塗装です。外壁塗装を10〜15年で実施しているアパートは、築年数の割にとても綺麗です。

また、防水対策などもしっかりされていることが想定されるため、内部の劣化も最小限に抑えられていることが想定されます。

また日々の清掃作業も重要です。共用部が汚い物件は人気がなくなりますし、そもそも入居者側にも汚しても良いという意識が出てきますので、より汚れてしまうという負のスパイラルとなります。

年1回とかのタイミングで高圧洗浄を実施するなどもできれば、共用部の美観はかなり綺麗に保たれるものと思います。

土地価格が下がらない場所を選定

不動産は立地選びが重要と言われますが、資産価値維持の観点では非常に重要です。

建物と違って土地は経年劣化というものがありませんが、一方、人気のエリア、不人気のエリアというものが出てきます。

物件を購入すると、短くても5年、長ければ10年以上保有することになると思いますので、購入時点から先を見通して、不人気とならない場所を選定することが重要と思います。

人気、不人気を見通すことはなかなか難しいところですが、自治体の人口の状況や沿線の状況客数の推移、沿線の開発状況、周辺の開発計画の確認など、集められる情報はあります。

また実際に現地を歩いてみて、周辺環境を肌で感じるということも非常に重要ではないかと思います。

このあたりは土地勘があるかどうかにも大きく左右されるところと思いますので、僕はある程度土地勘があるエリアで購入する方が有利ではないかと思っています。

資産価値の下落前に売却

不動産の資産価値というのは、年数経過と比例して下がっていくものではありません。

資産価値の下落の仕方は、物件個々により異なるので難しいところですが、一般的には、築10〜20年くらいの下落幅が大きく、築30年以降は下がり幅が少ないといった傾向があります。

例えば、新築物件などは、新築プレミアムが乗った家賃となっているため、まだ最初の入居者が入っている5〜10年くらいで売却してしまうという方法もあります。

家賃が下がっていなければ、当初の利回りのまま売却することが可能となることが多いですし、市況によっては値上がりも大いにあり得るため、キャピタルゲイン＋インカムゲインが狙えます。

常に市場の状況も見ながら、適切なタイミングで売却をするということは、自分自身の資産価値を最大化する上では、とても有効と思います。

4. 家賃滞納リスク

不動産投資における家賃は収入の柱となるため、入居者の家賃滞納はオーナーへの影響は非常に大きいです。

家賃滞納は賃借人の経済的困窮によるものが主な理由ですが、オーナーとしても対策が必要です。

家賃滞納リスクへの主な対策は以下です。

保証会社を利用する

家賃滞納リスクに対しては、１番の対策です。

入居者については、保証会社の審査を通ることを条件にします。

保証会社を活用するということは、保証会社の審査が通らない人を弾いてしまうため、入居者の間口を狭めることとなります。

ですが、保証会社の審査が通らないということは、家賃滞納のリスクが高いということにもなりますので、見方を変えると、事前にリスクを排除しているということになります。

家賃滞納したまま退去もされないとなると、なかなかに厄介なこととなります。

というのも、現状の日本においては、賃借人が非常に有利となっているからでして、家賃を払わないからといって、鍵を勝手に交換して、強制的に追い出すということができません。

それをすると、オーナー側が裁判で負けることになります。

そのため、オーナー側としてできることは、家賃滞納リスクを保証会社に転嫁するということです。

保証会社を通すことにより、家賃滞納しても保証会社から家賃を支払ってもらえ、家賃滞納の問題は、賃借人と保証会社間の問題とすることができますので、オーナー側としては家賃滞納リスクがない状態とできます。

今は賃貸物件の入居にあたっては、保証会社を通すことが多くなってきていますので、家賃滞納リスクを追わないためにも、保証会社は必ず利用しましょう。

連帯保証人を確保する

保証会社の代わりに連帯保証人を確保するということもあります。

一昔前は、こちらのやり方の方が多かった気がします。

一つの方法ではあるのですが、連帯保証人と連絡がなかなかつかなかったり、連帯保証人が行方をくらませたりすることもあるので、保証会社と比べて確実性が低くなります。

何も保証がないよりは連帯保証人をつけるべきだとは思いますが、やはり、まずは保証会社利用を考えるべきですね。

5. 不良入居者滞在リスク

家賃滞納も不良入居者の1つではありますが、ここでは、他の入居者に迷惑をかける入居者という意味です。

他の入居者に迷惑をかける入居者（不良入居者）がいると、その不良入居者を嫌がって、周りの入居者がどんどん退去していってしまいます。

その上、新たに入居した方も不良入居者がいれば、やはりすぐに退去してしまう可能性が高まるため、結果的に空室が多くなってしまうリスクがあります。

不良入居者滞在リスクへの主な対策は以下です。

保証会社を利用する

直接的な対策ではないのですが、保証会社の審査を通るということで、一定の責任を持った人物であるということを担保することは重要です。

保証会社を通らないような人は、不良入居者になってしまう可能性も相対的に高くなりますので、家賃滞納リスクの回避とも併せて、保証会社の利用は必須です。

管理会社と連携して是正を図る

不良入居者に関しては、他の入居者からのクレームで発覚することがほとんどです。

管理会社に寄せられるクレームについては、管理会社と連携を図りながら、迅速に対処することが重要です。

不良入居者でも家賃を払ってくれているのであれば、オーナーとしては穏便に済ませたいという方も中にはいらっしゃいますが、そうすることにより、他の入居者の不満につながりますので、問題は早めに解決するよう動くことが重要です。

不良入居者のせいで、善良な入居者が退去してしまうということがオーナーとしては一番痛いところですので。

退去を促す

管理会社と連携して是正を図ったが、改善が見られない場合は、退去を促すといった強い措置を実施しましょう。

ここも管理会社との連携が重要ですが、このような動きは早めにすることに越したことはありません。

迅速に動くことにより、この物件のオーナーは、住み良い住環境を確保するためにしっかり対応してくれる方であるという印象が他の入居者にもつくことになり、安心した長期入居につながることもあるからです。

6. 災害リスク

台風や地震などといった自然災害や火災、破壊行為といった人的災害まで様々な災害リスクがあります。

これらについては、火災保険でカバーすることが可能ですので、火災保険にはしっかり入りましょう。

火災保険では、火災や風災、落雷や突発的な事故などのリスクがカバーできます。

これら災害リスクは発生頻度は少ないものの、発生すると損害額が大きくなりますので、リスク回避のためにもかならず火災保険には入るようにしましょう。

火災保険はそれなりの金額となることがありますので、購入にあたっての必要費用ということでしっかり見ておくことが重要です。

7. 金利変動リスク

不動産投資として賃貸用物件を購入する際、金融機関からローンを組んで購入している方が多いと思います。

そのローンの金利は経済状況により変動することがあり、不動産投資に大きく影響してくることが考えられますので、対策を検討しておくことが大切です。

金利変動リスクに対する主な対策は以下です。

固定金利を選ぶ

ローンを組む際、金利は、固定金利か変動金利かを選べます。（金融機関によっては、どちらか一方しかないこともあります）

その際、固定金利を選ぶと将来にわたっての金利変動リスクはありませんので、金利変動の影響を重視される方は、固定金利を選択することが良いです。

ただ、固定金利の方が利率は高くなる傾向がありますので、リスクとのバランスでの判断が必要です。

繰上げ返済を行う

金利変動のリスクは残債の多寡によります。

そのため、残債を早めに減らしておくために、繰上げ返済を行うことは、金利変動の影響を少なくします。

不動産投資を拡大していくかどうかという今後の戦略にもよるところですが、リスクを抑えにいくフェーズや財務体質を改善することが必要となっている場合においては、繰上げ返済を行うことは一案です。

将来的な金利負担やトータルでの支払額が減少しますので、余裕があれば繰上げ返済をすることをお勧めします。

返済比率を抑える

家賃収入におけるローン返済額の割合を返済比率と言いますが、この返済比率が高いと金利上昇が起こってしまった場合、持ち出しになってしまう可能性があります。

そのため、返済比率を上げすぎず、余裕を持った計画としておくことが大切です。

どのくらいの返済比率が良いのかは、投資スタイルによっても異なるため、一概に言うのは難しいのですが、僕の感覚的には、返済比率は50%程度に抑えておくことが良いのではないかと思います。

それ以上となると、支払いが多くなってしまった場合に、持ち出しが発生する可能性が出てくるかと思います。

まとめ

お伝えしたいポイントは、以下の通りです。

不動産投資は、自分の人生を変える可能性のある資産形成の一つの方法です。

特にサラリーマンの方であれば、その位置づけを生かして融資付けが可能となるため非常におすすめなのですが、成功するためには、自分が取り組むことへの正確な理解が重要だと思います。

不動産投資についてのリスクを正確に理解し、自分にとってうまく活用していくことで、今よりも少しゆとりのある人生にすることができれば幸いです。

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最後まで読んでいただきありがとうございます。

ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように！