こんにちは、ワイパカ（@WhiteParka753）です。
不動産投資の取り組みを検討されている初心者の方は、メリット、デメリット、リスクを理解した上で判断することが大切です。
大きな金額が動くことになるため、しっかり自分自身が理解・納得してから進めていきましょう。
ということで、不動産投資のメリット、デメリット、リスクについて、初心者の方向けに3回に分けて書いていきたいと思います。
2回目となる今回は、不動産投資のデメリットについてです。
1回目の不動産投資のメリットについては、以下の記事を参照ください。
不動産投資の5つのデメリット
今回は、不動産投資のデメリットについて書いていきます。
不動産投資のデメリットは、主に以下の5つです。
- 維持運用費用がかかる
- 維持管理業務に対する判断が必要となる
- 流動性が低い
- 確定申告手続きが必要となる
- 複数のリスクに対する対策が必要となる
この5つについて、順番に解説していきます。
維持運用費用がかかる
不動産投資は、現金や株式投資に比べて、維持運用費用がかかります。
入居者を確保するための費用や不動産を維持するための費用が必要となるからです。
なんとなくイメージが湧くところはあるのではないでしょうか？
アパートを管理会社へ管理をしてもらえば管理費はかかりますし、建物や設備が壊れれば、修繕費用がかかります。
SUUMOやアットホームに物件を載せるのも費用がかかりますし、不動産会社が入居者を案内して契約を決めてくれれば、仲介手数料なども発生します。
税金の支払いもありますし、ローンで購入するのであればその返済も必要ですしね。
主に必要となる維持運用費用は以下です。
- 管理会社への管理費
- 建物及び設備の修繕費用
- 入居者募集の仲介手数料、広告費
- 固定資産税
- 不動産投資ローンの元本返済、金利
不動産投資には上記のような維持運用費用はかかるものの、その分期待できる収益も大きいため、収入と費用の差分で判断していく必要があります。
ですので、期待収益だけで判断してしまうと、結果的に持ち出しになってしまうということもありますので、収支を見ることが重要です。
維持管理業務に対する判断が必要となる
維持管理業務は管理会社に外注可能となるものの、最初に外注したらあとはすべて自動運転になるわけではありません。
不動産のオーナーとして判断が求められるものも出てきます。
例えば、次の入居募集の家賃はどうしますか？とか、リフォームについてどのように実施しますか？ということです。
不動産のオーナーに判断が求められる事項は、以下のようなものです。
- 入居者募集の家賃設定
- 建物及び設備の修繕工事実施可否
- 退去後のリフォーム内容
- 入居者からの要望への対応
実業務は管理会社に任せることが可能ですが、上記のような事柄に対する判断が必要となります。
もちろん、その判断まで管理会社にお任せ！ということもできなくはないですが、そうすると費用が高くついてしまう可能性が高いです。
そのため、不動産経営に関する知識やノウハウを蓄え、来るべき判断するタイミングに適切に判断をする必要があります。
流動性が低い
「流動性」とは、キャッシュへの交換のしやすさです。
株式は市場に売却すればすぐにキャッシュへの交換が可能ですが、不動産は相対取引となるため、すぐにキャッシュへ交換ということはできません。
不動産を売ろうと思ってから、早くても3ヶ月くらいは必要になってしまいます。
不動産の売却にあたっては、以下のような手順が必要となります。
- 不動産の査定依頼
- 売却価格の決定
- 仲介業者の決定
- 買主の決定
- 売買契約の締結
- 不動産の引き渡し及び決済
このような手順、手続きが必要となるため、不動産売却を決定後、2〜3ヶ月程度の期間が必要となります。
どうしてもすぐにキャッシュが必要となる場合、不動産業者に直接引き取ってもらうという方法もありますが、その分買い叩かれることになります。
感覚的には、2〜3割程度割安になってしまいます。
不動産は売却にある程度時間がかかることを念頭に置いて、取り組む必要があります。
日々に必要となるキャッシュは手元に残しておかないといけないですね。
確定申告手続きが必要となる
不動産投資を行い、家賃収入が入ってくると、その収入に対して、確定申告手続きが必要となります。
厳密に言うと、給与以外に20万円以上の所得があった場合には、必ずしなければなりません。
確定申告には、青色申告と白色申告があります。
青色申告には複式簿記が必要になるという手間がありますが、特別控除などの特典があり、結果的に支払う税金が安くなりますので、おすすめです。
白色申告には特典はないですからね。確定申告をやったということだけです。
確定申告は、1月〜12月までの所得を合算して、2/16〜3/15までに申告が必要となります。
必要書類としては、家賃収入などの不動産関連の書類、経費や控除関連の書類となります。
なお、確定申告の手続きは税理士にお願いすることもできますので、時間の確保や費用対効果から検討しましょう。
複数のリスクに対する対策が必要となる
不動産投資には、株式投資にはない以下のようなリスクがいくつかあります。
- 空室リスク
- 家賃下落リスク
- 建物及び設備修繕リスク
- 資産価値下落リスク
- 家賃滞納リスク
- 不良入居者滞在リスク
- 災害リスク
- 金利変動リスク
上記はリスクとしてはありますが、それぞれ対策を実施することが可能です。
それぞれのリスクの内容及び対策については、次の記事に詳しく記載します。
まとめ
お伝えしたいポイントは、以下の通りです。
- 不動産投資にはデメリットもある
- 主には支出に関するものと手間に関するもの
- 安定した運営をするには、収支の計算が必要
- 多少の手間もかかるため、完全自動運転というわけにはいかない
どんな事柄にもメリットとデメリットはあります。
不動産投資のメリットとデメリットは、株式投資や仮想通貨、FXとは異なりますので、しっかり把握した上での取り組みが必要です。
デメリットがあるからNGという訳ではなく、それをしっかり把握した上で取り組むことでメリットとデメリットの差を最大化できるものと思います。
最後まで読んでいただきありがとうございます。
ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように！
コメント