不動産投資に住宅ローンは影響あるの？【サラリーマンのローン枠を考えてみた】

こんにちは、ワイパカ（@WhiteParka753）です。

不動産投資に興味はあるけど、将来的な住宅ローンに影響が出てしまうのか、とか、住宅ローンを既に抱えているとNGなの？とか、悩んでいたりしませんか？

不動産投資を始めてしまった関係で自宅購入を諦めないといけないとなったら悲しいですからね。

今回は、このような悩みを抱えているサラリーマンの方へ、不動産投資と住宅ローンの関係について書いていきたいと思います。

僕が不動産投資を開始したときは、すでに自宅購入後だったので、残念ながらこのような悩みが発生しなかったのですが、実際に不動産投資をやってきて、わかったこともありますので、その経験も踏まえて書きたいと思います。

不動産投資でのローンは住宅ローンに影響するの？

不動産投資でのローンは、住宅ローンの借り入れの際、影響する可能性があります。

なぜなら、金融機関が個人に融資する際は、その人に融資したお金がしっかり返済されるかどうか、という観点で見るからです。

返済できるかどうかをみる観点の1つとして、現在、どのくらいの借入があるのか、という観点も当然あります。

というのも、収入が同じだとしたら、借入が少ない方が確実に返済してくれると思いませんか？

もちろん、融資の審査はこんなに単純ではないですが、一般的な考え方としては理解できるかと思います。

金融機関にとって審査基準や審査内容は異なりますので、一概には言えないものですが、影響がないとは言い切れません。

この影響はマイナスの影響だけではなく、不動産投資がうまくいっていれば、プラスの影響ということもあり得ます。

個人としてローンはどのくらい受けることができるのか

一般的に、サラリーマンとしてローンを受けられる額は、年収の10〜20倍と言われています。

仮に20倍とした場合、年収500万円であれば、1億円となります。

つまり、年収500万円の自分自身には1億円の借りる力があるということです。

これを一般的にはローン枠（与信枠）と言います。

このローン枠（与信枠）は、サラリーマンの大きなメリットです。自営業者や個人事業主だと同じ年収であってもローン枠（与信枠）はもっと少なくなります。

なぜ、サラリーマンは自営業者や個人事業主よりローン枠（与信枠）が多いかというと、サラリーマンは会社に雇用されているということで、安定的な収入があるとみなされるからです。

これは、現在の日本では簡単に社員を解雇できないというところも影響しています。

また、勤続年数が長い方がより信用力が増します。

僕はこのローン枠（与信枠）がサラリーマンの大きなメリットの1つであると思っています。

何も特別な能力は必要なく、コツコツと会社での勤務を積み重ねていくことが評価されるのです。

そして、このローン枠（与信枠）を副業において大きく活かせるのが、不動産投資なのです。

自分自身のローン枠（与信枠）をどう割り振るか

用途により借りやすい、借りにくいはあるものの、個人のローン枠（与信枠）は大きくは変わりません。

上記した年収の10〜20倍となります。

このローン枠がサラリーマンとしてのメリットとして保持しているものであり、結局のところ、このローン枠をどのように使うか（割り振るか）というところになってくるものです。

例えば、このローン枠を仮置きして試算してみます。

【住宅ローン活用の場合】
　自宅：3,000万円、不動産投資：7,000万円、利回り10%、返済比率50%
　自宅分の支払い：8.5万円×12ヶ月=102万円（3,000万円借入、金利1%、期間35年で試算）
　不動産収入の手残りキャッシュ：7,000万円×10%×50%=350万円

【不動産投資ローン優先の場合】
　不動産投資：1億円、利回り10%、返済比率50%
　不動産収入の手残りキャッシュ：1億円×10%×50%=500万円
　自宅賃貸分の支払い：8.5万円×12ヶ月=102万円（上記と同様）

この計算でのポイントは、自宅の費用は変わらないものの、不動産投資収入が年間150万円もの差があるということです。

この差は、3,000万円の与信枠を自宅購入に充てるか、不動産投資に充てるかの違いです。

反対意見として、自宅分の支払い費用は同じでも、住宅ローンの活用の方は、ローン完済後（この計算上は35年後）に土地と建物が資産として残るが、賃貸であれば何も残らないではないか？ということです。

たしかに自宅分としてみればその通りです。

ですが、どちらも総額1億円の不動産を購入していることは変わらず、その用途が自宅と不動産投資分なのか、全部不動産投資分なのかの違いです。

つまり、自宅3,000万円と賃貸不動産7,000万円が残るか、賃貸不動産1億円が残るかの違いであり、資産額としては変わらないのです。

この資産からわかることは、与信枠は不動産投資に活用した方が手残り収入と資産を多く生み出せるということです。

どうしても自宅を保有したい場合は、中古がお薦め

与信枠の活用という観点で見ると、住宅ローンで自宅を購入するよりは、不動産投資をした方が有利ということはわかるものの、自宅は金額の多寡だけではなく、精神的な満足感も異なるため、やはり自宅は持ちたい、という人もいるのではないかと思います。

僕もその気持ち、わかります。借り物の住まいと自分の家を持って一国一城の主となるのは感覚としては異なりますよね。

どうしても自宅を持ちたい、ということであれば、中古での購入をお勧めします。

理由は2点です。

価格が抑えられる（費用対効果が高い）

都心のタワーマンションとかではない限り、中古の方が価格が圧倒的に抑えられます。

一般的には、新築が一度使われて中古となると、価格が2割程度ダウンします。

また、中古物件の方が価格の下がり幅が緩やかになります。

資産の維持という観点から見れば、中古の方が資産価値を維持しやすいです。

内装リフォームにより、新築同様にすることも可能

これは不動産投資をやってきた経験からですが、内装リフォームの力は結構すごいのです。

壁紙を変えるだけでも部屋が真新しくなりますし、水回りも部品を交換すれば新品同様になったりします。

押し入れをクローゼット化することも可能ですし、結構なことがリフォームでは可能です。

全面リフォームとなるとそれなりの費用となってしまうところはありますが、必要な箇所を重点的にリフォームをすれば、感覚的には新築同様にできると思っています。

まとめ

お伝えしたいポイントは、以下の通りです。

不動産投資ローンも住宅ローンもどちらも借入となるため、突き詰めれば個人としてどれだけ借入が可能なのか、ということになります。

その借入可能枠をどう活用するかが、セミリタイア（FIRE）に近づけるかどうかの分かれ道となります。

サラリーマンのメリットを活かして借入を行うとともに、今の生活に目を向けるよりも、その先の生活に目を向けて、不動産投資を検討していくことが今後の生き方を大きく変えることになると思います。

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最後まで読んでいただきありがとうございます。

ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように！

▼不動産投資に住宅ローンは活用可能かについての記事です。