こんにちは、ワイパカ（@WhiteParka753）です。
現在、住宅ローンは非常に低金利のため、いっそのこと、その住宅ローンを使って、不動産投資をやってみたいと思いませんか？
僕は不動産投資を始める前に自宅を購入してしまったため、そのような考えはできなかったのですが、もし自宅購入前であれば、そのようなことを考えたと思います。
でも、住宅ローンを不動産投資に使うのはNGなのです。
住宅ローンを使うのがNGの理由と住宅ローンを使って不動産投資をするリスクなどについて書いていきたいと思います。
不動産投資に住宅ローンを使うのはNG
最初に結論となってしまいますが、不動産投資に住宅ローンを使うのはNGです。
不正に住宅ローンを不動産投資に利用したことが発覚すると、金融機関から一括返済が求められます。
実際に住宅ローンフラット35を提供する独立行政法人 住宅支援機構は、不正利用をしていることがわかった利用者に対して、全額・一括返済を求めています。
全額・一括返済ができない場合は、物件を競売にかけて売却した上で、残額が残れば分割での返済を求めるスタンスとのことです。
フラット35を提供する独立行政法人 住宅支援機構のHPにも不正利用をしないような注意喚起が掲載されています。
不動産投資に住宅ローンを使ってはいけない理由
なぜ、不動産投資に住宅ローンを使ってはいけないのでしょうか？
理由は、ローンの審査基準が異なるからです。
住宅ローンの場合、返済できなくなったら住む家が担保としてとられてしまいます。
そのため、銀行にとっての貸倒リスクが低いと考えられ、審査基準も比較的緩やかとなります。
とはいえ、返済原資の信用力として安定的な給与があることは大前提です。
一方、不動産投資用ローンにおいては、個人の信用力にプラスして、不動産自体の収益力も求められます。
というのも、不動産からの家賃収入が返済原資となるからです。
そのため、審査基準も住宅ローンに比べて厳しく、金利も高くなります。
つまり、住宅ローンは、自分が住むための家を買う目的であるがゆえに、審査基準も金利も優位になっていることから、金融機関側としては、目的外利用として、契約違反となります。
不動産投資で住宅ローンを利用していたことがなぜバレるの？
どのようにして、不動産投資に住宅ローンを不正利用していたことがバレてしまうのでしょうか。
理由としては以下です。
- 郵便物が宛先不明となり返送される
- 管理を依頼している管理会社への調査
- 金融機関担当者の予定外の訪問
発覚の最初の契機となるのは、郵便物の返送です。
その物件に住宅ローン契約者が住んでいなければ、郵便物は宛先不明で返送されてしまうからです。
宛先不明を不審に思った金融機関担当者が調査をすると、当該住宅に契約者が住んでいないとバレてしまいます。
また、物件を管理している管理会社は複数の顧客に同じような手口で進めていたりするため、その管理会社の顧客の中で不正が発覚すると、管理物件に対する調査が始まり、芋づる式に発覚してしまうケースがあります。
住宅ローンで不動産投資が認められるケース
住宅ローンでの不動産投資がすべてNGではなく、実は以下のような認められるケースもあります。
- 賃貸併用住宅
- 転勤などのやむを得ない事情
賃貸併用住宅
賃貸併用住宅とは、1軒の自宅の中に、自分が住む居住用部分と賃貸用部分の両方があるものとなります。
1軒の中に自分が住む居住用部分があれば全部ローンが認められるかと言うとそうではなく、建物の面積のうち、自己居住用部分が1/2以上ないといけません。
それは、住宅ローンの性質として、あくまで本人が住むための住宅のためのローンだからです。
居住用部分が1/2以上あれば、残りは賃貸用部分でも認められるため、うまく条件がクリアできれば、賃貸用部分の収入から住宅ローンの返済が可能となります。
転勤などのやむを得ない事情
サラリーマンとして働いていると、転勤を命じられる可能性があります。
自宅を購入して住宅ローンを返済している最中にそのような状況となると、その家からは物理的に離れなくてはなりません。
その場合、空いているままだと勿体無いため、他人に貸すという選択肢もあると思います。
本来は、住宅ローン契約者以外の人が住むのはNGとなりますが、このようにやむを得ない事情が発生すれば、金融機関側と相談することが可能です。
ただし、自己判断で勝手に実行せず、事前に金融機関と相談することが必要となります。
不動産投資ローンと住宅ローンでよくある質問
すでに住宅ローンを抱えながら不動産投資を始めたい場合、または、いずれ住宅ローンを組んで自宅を欲しいが、不動産投資を先に始めたら住宅ローンが借りられなくなってしまうのではないか、などと言ったこの2つのローンを併用することでの疑問について書きます。
不動産投資ローンと住宅ローンの併用はできる？
併用はできます。
ただし、融資可能額はそれぞれのローンに設定されているわけではなく、契約者個人に設定されるものとなります。
つまり、個人としての融資可能額があり、その内訳として、住宅ローンと不動産投資ローンをどう分けるか、ということになります。
そのため、不動産投資ローンと住宅ローンのどちらを優先とするかについては、しっかりとした考えを持ち、入念にシミュレーションをすることをお勧めします。
不動産投資ローンと住宅ローンはどちらを優先すべき？
どのようなゴールを目指すか、というところにもよります。
不動産投資の目的をキャッシュフローの増加や資産形成ということにするのであれば、不動産投資ローンを優先させた方が良いです。
自宅は収益を生まないのですので、僕としては資産ではないと思っています。
物件選定を誤らなければ、キャッシュフローは増えていきますので、早い段階で不動産投資を始めた方が絶対有利です。
僕は自宅購入前にはこの事実に気づかなかったため、先に住宅ローンを組んでしまいましたが、もし仮に住宅購入前に時間が戻ったら、絶対に不動産投資を優先させます！
不動産投資中で住宅ローン組めないとなった場合、自宅購入は諦めるしかないの？
対処法はあるので、諦めないでください。
住宅ローンが組めないということは、おそらく不動産投資の融資額が多いことを懸念されてのことと思われます。
その場合は、キャッシュフローの改善が有効です。
不動産投資ローンの金利が現状よりも下がるようなプラン、もしくは、借入期間が伸びるようなプランに借り換えを試みて、毎月のキャッシュフローの改善を図りましょう。
不動産投資ローンの毎月の返済額が少なくなれば、金融機関から見れば滞納リスクが下がるため、住宅ローンの締結がしやすくなります。
なお、不動産投資でしっかりキャッシュフローが出ていれば、その分年収が上乗せされて、属性が良くなるメリットもあります。
ですので、一概に、住宅ローンを借りる前の不動産投資ローンがNGということではありません。
むしろ、住宅購入よりも先に不動産投資をスタートしているということは、先見の明があると思います。
まとめ
お伝えしたいポイントは、以下の通りです。
- 不動産投資に住宅ローンを使うのはNG
- もし不正利用がバレると一括返済を求められる
- 宛先不明の郵便物や管理会社への調査などからバレる可能性あり
- 住宅ローン活用可能なケースは、賃貸併用住宅や転勤などの場合
- 住宅ローンと不動産投資ローンの併用は可能
最後まで読んでいただきありがとうございます。
ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように！
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