不動産投資は本当にリスクが高い？【3つの観点で考察】

こんにちは、ワイパカ（@WhiteParka753）です。

不動産投資をやっていない周りの人たちに、「不動産投資に興味あるんだよね〜」ということを言うと、必ずと言って良いほど、「リスク高すぎでしょ！？」とか、「危険だからやめた方がいいよ」とか言われると思います。

もちろん、不動産投資は、リスクもありますし、失敗するケースもあります。

でも、実際に不動産投資で成功して、セミリタイアやFIREをしている人は大勢いますよね？

では、その人たちは、一握りなのでしょうか？

そうではないですよね。

その人たちは、リスクをしっかりと見極め、そのリスクについて対策をした上で、行動をした人たちなのではないでしょうか。

不動産投資がリスクが高いと言われる以下の3つの観点について、書いていきます。

不動産投資は、借金額が大きくなるリスクがあるけど大丈夫なのか？

不動産投資は、投資額が大きいですよね。

安くても数百万円、高ければ数億円となってきますし、そのような物件を複数保有したりします。

では、仮に1億円の物件を購入した場合、1億円のリスクがあるのでしょうか？

（ここではリスクを難しく考えず、「損失の可能性」とします。）

1億円のリスクはないですよね。

だって、1億円の価値のある物件を購入しているのに、それが突然ゼロということにはならないからです。

もちろん、1億円の価値がないのに、1億円の価値があると思って購入して、結果的に損失を抱えるということはあるかもしれませんが、それでもゼロということにはなりません。

（もし、価値ゼロのものに1億円拠出するような方がいれば、そもそも投資や事業をしてはいけない人です…）

上記のように、物件を高値で掴む可能性ということはあるかもしれませんが、それは投資全般で基本的に気をつけるべきリスクであって、不動産投資特有ではないですよね。

なので、不動産投資で言えることは、買った瞬間に価値が下がるような物件を購入しないことが重要ということです。

また不動産投資には、家賃収入というインカムゲインがあります。

利回り10%の物件を10年運営できれば、理論上投資額は回収できることとなります。

（単純な話とするため、ここでは、購入時諸経費、管理費、固定資産税等は考慮していません。）

そうすれば、仮に不動産価値が8割下がったとしても、トータル2割の利益が出ます。

（もちろん、10年後に8割も価格が下がる物件はそもそも購入すべき物件ではありませんが…）

何が言いたいかというと、金額が大きいからといって、その金額全てがリスクなのではなく、価値の下落が激しい物件を購入しないように、物件を見極めれば、皆さんが思っているほどリスクが大きいものではないということです。

不動産相場によって価値が大きく下落するリスクはどうしたらいいのか？

直近、不動産価格が上がってきていますが、不動産価格も上がり続けるということはあり得なく、どこかのタイミングで下がる方向に転じてくると思います。

そのため、不動産を相場の高いところで購入してしまったら、売却の際に損失が出ることはあります。

しかし、僕らが目指す不動産投資は、安定的なインカムゲイン（家賃収入）の獲得ではないでしょうか。

安定したインカムゲイン（家賃収入）が入ってくれば、不動産価値が下落したとしても、あまり気にならないはずです。

不動産相場が下がって失敗する人は、そもそもキャピタルゲイン（売却益）を目的としている方が多いです。

不動産においてキャピタルゲインを目指すのは難しいです。素人が簡単に儲けられるほど甘い世界ではないと思います。

（プロでも「地面師」とやらに騙される世界だったりしますので…）

購入後の運営において、大きな問題が出るリスクはないのか？

購入後の賃貸経営においては、以下のようなリスクがありますが、それぞれにおいても対策が可能です。

空室リスク

賃貸経営上、１番のリスクです。

人口減少となっているため、空き家率も上昇してきています。

空室が一定程度を超えてくると、破綻する可能性が出てきます。

賃貸需要のないエリアでない限りは、方法はいくらでもあります。

賃貸経営のスキルとなる部分かもしれませんが、管理会社とタッグを組みながら、試行錯誤をしていけばかならず埋めることはできます。

このあたりは経験の差が出るところではありますが、逆に言えば、やりながら身についてくる部分でもありますので、賃貸経営の手間が嫌いということでなければ、問題ないかと思います。

それに、空室リスクの裏を返して、物件が満室となっていれば、理論上、不動産投資の失敗ということはありません。

滞納リスク

物件の入居者が家賃を滞納するリスクです。

滞納するということは、収入が入りませんので、空室リスクと同様のインパクトのあるリスクとなります。

ただし、この滞納には事前に対策を打つことが可能です。

滞納を防ぐには、入居前に保証会社への加入を必須とします。

そうすれば、金銭的なリスクは、保証会社が追うこととなりますので、オーナーとして収入が途絶えることはありません。

入居者の権利は強いため、滞納したとしても、入居者の追い出しにはかなり苦労します。

そのため、変なリスクを負わないためにも、保証会社は必ず通すようにしましょう。

空室にせっかくの申し込みがあったのに、保証会社の審査に通らないということが続くと、「保証会社通らなくても良くない？」と思ってしまいがちです。

しかし、保証会社の審査に落ちるということはそれだけ滞納のリスクが高いということになりますので、ここは必ず保証会社を通すようにしてリスクヘッジをしましょう。

修繕リスク

長く住んでいる物件であれば、どこかが壊れてきますし、設備についても経年劣化により、年数が経てば故障もします。

20年、30年たっても、ずっとピカピカであり、設備も一切壊れないということはあり得ません。

そのため、これらの修繕費用については、事前に想定しておけば良いのです。

最初から想定し織り込んでおけば、不測の事態にはなりません。

その上で気をつけるべきは大規模修繕と思います。

特にエレベーター付きの物件となると、エレベーターの維持費用は高額になるため、理解しておくことが重要です。

最初の1棟目として、エレベーター付きの中古RC1棟は運営のハードルが高いと思います。

もし実施するのであれば、設備の維持管理費も必ず計算には含めてくださいね。

まとめ

お伝えしたいポイントは、以下の通りです。

「不動産投資はリスクが高い」と周りで言う人は、たいてい不動産投資をやっていない人ではありませんか？

実際にやっている人の意見であればまだよいですが、やってもいない人の意見に耳を傾ける必要はありません。

ただ、その逆も然りです。

不動産投資をやってもいないのに、必ず儲かるというのも安易に信用してはいけません。

これ、新築区分ワンルームマンションの営業に多いです。

不動産投資を実際にやっている僕から見ると、上述したように周りが言うほどのリスクはないと考えてますが、まずは自分で学んでみると言うことが必要と思います。

何事にも事前準備というのは大切です。

その上で、実際にやっている人の話を聞きたいということであれば、連絡をいただければいつでもご相談に乗れますので、「お問い合わせ」から連絡くださいね。

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最後まで読んでいただきありがとうございます。

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