不動産投資ローンの返済比率は、どのくらいまで許容される？【適正な返済比率の考察】

不動産投資ローンを活用した時の返済比率はどのくらいまで許容してよいのでしょうか？

当然、資産背景とかで異なりますが、一般的なサラリーマンの場合、返済比率をどの程度にすべきなのか悩みますよね？

返済比率がどの程度許容されるかによって、頭金の準備具合も変わってくると思いますので、今回は、不動産投資ローンの返済比率の許容範囲について書きたいと思います。

不動産投資における返済比率とは？

不動産投資ローンにおける「返済比率」についての確認ですが、一般的に、家賃収入に占める不動産投資ローンの返済額の割合を「返済比率」と呼びます。

上記は収支構造の一例ですが、僕の感覚としては、上記の割合で見ています。

運用経費、固定資産税の割合が変わらないとすると、返済比率（ローン返済額）が低くなればなるほど、手残りキャッシュフローが増えることとなります。

返済比率としての許容範囲は？

融資を活用せずキャッシュでの購入となると、返済比率は0%となります。

ローン返済がないために破綻の心配もありません。

でも、普通のサラリーマンが不動産投資を実施するには、不動産投資ローンを使わないと1棟アパートなどは購入できませんし、せっかく融資が活用できるのに使わないのはもったいないです。

そのため、返済比率として課題になってくるのは、どこまで借入をしても大丈夫なのか？ということだと思います。

よく言われるのは、不動産投資ローンの返済比率は50%以下に抑えろ、ということです。

上記した収支構造でも、返済比率は50%となっています。

では、なぜ50%と言われるのでしょうか？

それは、不動産投資ローンの破綻の可能性を抑えるためです。

上記収支構造を以下に再掲します。

ローン返済比率と手残りキャッシュフローは反比例の関係になっているため、返済比率が増えれば、手残りキャッシュフローは減ります。

運用経費において、常にかかってくるのは、管理費のみで、満室が続けば修繕費などは設備故障でもない限りは支出はありません。

しかし、常に満室とは限りませんし、退去が出れば、家賃収入が減る一方で、リフォーム費用もかかってきます。

このような収入源、支出増を考慮すると、50%以下に抑えた方がいい、ということになるのです。

感覚的ですが、1棟目、2棟目とすると、返済比率を高くしても60%を超えたら危険ですね。

それでも即破綻ということにはならないですが、持ち出しが発生してしまう可能性が非常に高くなってしまいます。

せっかく不動産投資をしているのに、持ち出しが発生し続ける状態というのは、精神的にも結構堪えます。

返済比率が高くても問題ない場合

一方、返済比率が高くても問題ない場合があります。

それはすでに複数棟を持っていたり、キャッシュを潤沢に持っていて、手持ち資金として余裕がある場合です。

返済比率が高いということは、おそらく借入期間が短いことが想定されるため、手残りキャッシュフローは少ないけれど、資産価値はどんどん増えている状態と思います。

これは、ある意味不動産に貯金しているような状態ですので、これはこれで戦略としてはありです。

返済期間を短くして、早く完済すれば、その後の家賃収入は全部キャッシュフローとなりますし、売却して次のステップアップも見えてきます。

ただし、普通のサラリーマンが不動産投資を始めるという場合においては、まずはキャッシュフローを確保すべきと僕は考えていますので、返済比率が高い状態はおすすめしません。

返済比率が低くても注意が必要な場合

では、返済比率が低いほど良いのかというと、注意すべきポイントがあります。

それは金利と返済期間です。

月々の返済額には、金利よりも返済期間の影響が大きいです。

そのため、返済比率を抑えるとなると、返済期間が長期となっていることが多いと思います。

金利が高く、返済期間が長いと、返済比率は抑えられているものの、最初は金利の支払い分が多くなり、当初5年程度は元本の返済があまり進んでいないという状況が想定されます。

持ち続けている分には問題ありませんが、売却する場合、売却額が残債額を下回ってしまい、売却できない or 売却後に持ち出しが出るという可能性があります。

可能であれば、売却額が残債額を上回る状態をキープしておけると、売却しなければならない状態となった時にも安心です。

僕の所有物件の返済比率

僕の所有物件の返済比率は、概ね50%以下です。

2棟目物件のみ、88%超となっていて、突出して高いですが、これはまだ投資スタイルが確立していないところに、物件の購入意欲が優ってしまい、返済比率高めで購入してしまったものとなります。

当時はこの物件の購入を踏まえ、反省し、投資スタイルを確立させていったものですが、今となっては、返済比率が高い分、返済スピードが早いため、あと3年半経過すれば、完済となり、キャッシュフローが大幅に増えますので、結果的にバランスが取れた形になったのかなと思っています。

あくまで結果論的なところですが…

基本的にはこの返済比率は守った形で今後も進めていこうと考えています。

まとめ

お伝えしたいポイントは、以下の通りです。

返済比率は投資スタイルや資産背景などにもよるところではありますが、リスクヘッジの観点から言えば、50%以下に抑えておくことをお勧めします。

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