【不動産投資の初心者必見！】購入すると失敗する可能性が高い物件の5つの特徴

こんにちは、ワイパカ（@WhiteParka753）です。

不動産投資において、すごく良い物件というのはあまり市場には出回らないため、初心者にはなかなか回ってこないものです。

そのため、そこそこ良い物件を探していくことが良いのですが、とはいえ、失敗する可能性が高い物件は避けたいですよね？

初心者が失敗してしまう可能性が高い物件の特徴がわかっていれば、それを避けることで、そこそこの物件に巡り会える可能性が高まると思います。

そこで、仮に利回りがそこそこ良くても、不動産投資の初心者が取得すると失敗する可能性が高い物件の特徴を書いていきたいと思います。

3点ユニットバスの狭小物件

1人用の1K、1Rのアパートであれば、20平米前後の物件が多いと思いますが、たまに利回りが良いため確認してみると、15平米前後の狭い物件であることがよくあります。

そして、その物件は居住スペースを多くするため、3点ユニットバスであることがほとんどです。

このような物件は、都心の駅近など、よほど他の条件が良いということでなければ、避けた方が無難です。

3点ユニットバスは、一昔前はホテルライクとして人気がありましたが、現在は、バスとトイレは分離していた方が圧倒的に好まれます。

ポータルサイトで物件探しをする際に、「バス・トイレ別」という条件でチェックする人が多く、女性の方はほぼこの条件をチェックします。

そのため、圧倒的に間口が狭くなります。

また15平米以下となると、居室も6畳もないことがほとんどです。

最初は、その他の条件を踏まえ入居されたとしても、さすがに狭く感じてくる方が多く、入居年数が短くなりがちです。

15平米以下だと、その狭さを補うためにロフトがついている物件がありますが、ロフトがあっても補えるものでもありません。

ロフトの多くは、使い勝手が難しく、最初は物珍しさがあるものの、梯子での上り下りは普段の生活では負担になることが多いため、結局嫌になってしまう人が多く、入居年数が短くなってしまうからです。

1人用の1K、1Rは利回りが比較的多く取れるということから、供給過剰となっているエリアも多いため、退去があるたびに家賃の下落が大きくなってしまいがちです。

その上、家賃が下落し2万円台などの低家賃になってしまうと、修繕費用の回収にも時間がかかってしまうため、どんどん負のスパイラルになってしまう可能性があります。

法人の一括借上げ物件

これも非常にリスクが高いです。

近くに職場や工場がある法人が一括借上げなどしているケースですが、その法人の経営にアパート経営が左右されてしまいます。

法人が順調に借上げしている間は良いのですが、10年、20年と続くかどうかはわかりません。

続けばラッキーですが、そこに期待するのはいささか楽観的すぎます。

1棟アパートは区分マンションに比べて、退去リスクが分散されるということがメリットの1つであるものの、法人から解約されると、1棟アパートのすべての部屋が退去となります。

収入はゼロになる上に、リフォーム費用も部屋数分一気に必要となります。

しかも、法人が一括で借上げしている物件は、相場よりも家賃が高い傾向があるため、次の入居者をなんとか埋めたとしても、利回りがかなり下がることが想定されます。

法人契約が解除されて再募集時に家賃が下がったとしても利回りがある程度確保でき、かつ、リフォーム費用も捻出できる状態にしておかないと、取り組みは厳しいです。

そのため、特に初心者が1棟目に購入する物件ではないかと思います。

相場家賃との乖離が大きい物件

利回りだけで見ると良さそうに見えるのですが、相場家賃とかけ離れたレントロールとなっている物件があります。

長期入居者がいて、昔からの家賃で住んでいるケースがほとんどだと思いますが、この状況で想定利回りギリギリだとしたら危険です。

その方々が退去し再募集で入居者を見つけるときには、必ず家賃は下がります。

そうすると、一気に利回りが下がっていくことが考えられます。

その上、長期入居のため、リフォーム費用が嵩んでしまうことも考えられます。

一見、利回りが良さそうでも、そのエリアの相場家賃を確認して、適正家賃を見極める目は重要です。

もし、適正家賃相場に引き直しても、利回りが出るということであれば、非常に有望な案件かもしれません。

長期入居者の高めの家賃はボーナスステージとして捉えれれれば、その入居者がいる間は、相場よりも収入が良い物件となり得ます。

1階店舗の物件

利回りが高いと思ってみると、1階が店舗の物件ということもよくあります。

利回り高めなので、ついつい購入してしまいたくなるのですが、注意が必要です。

店舗部分については、初心者の方には難易度が高いと思います。

というのも、店舗部分は家賃設定が高めになっていることが多いです。

とすると、その店舗が撤退したら、利回りの影響が大きくなるということが挙げられます。

また、店舗物件への入居付けは、時間がかかることが多いです。

店舗物件は家賃を下げれば入居が決まるようなものではないからです。

家賃が低くても、その場所で商売が成り立たなければ入居することはありません。

特に田舎エリアであればなかなか入居が決まらないというケースも出てくると思いますし、せっかく入居が入っても、すぐに撤退ということも考えられます。

店舗部分が入らなくても収支が合う物件であれば良いのですが、店舗部分も含めてギリギリの収支の物件であれば、投資初期においては避けた方が無難です。

田舎（車社会）での駐車場なし物件

田舎の中でも特に車社会でのエリアで駐車場がない物件は死活問題です。

車社会のエリアでは、戸数と同等の駐車場台数がないとそもそも決まらないケースがあります。

場所によっては、戸数×2台が必要なところもあります。

田舎は賃貸需要が相対的に少ないため、その需要を逃してしまうと空室期間が伸びてしまいます。

近くの月極駐車場を確保して、駐車場の台数を確保するという対策もありますが、月極駐車場もいつまで借りられるかは不透明です。

そのため、戸数分の駐車場がない物件は、避けておいが方がよいでしょう。

まとめ

お伝えしたいポイントは、以下の通りです。

複数棟を所有する場合は、保持している物件のバランスにより、上記のような物件を取得することもあります。

ですが、初心者の特に1棟目の物件においては、大きな成功を狙うよりも小さくても確実に利益を積み上げられる物件が良いと思います。

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最後まで読んでいただきありがとうございます。

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