こんにちは、ワイパカ（@WhiteParka753）です。
不動産投資においては物件の見極めが一番重要となりますが、このあたりは経験でわかるようになってくる部分も大きいです。
特に、不動産投資初心者の方は、見た目の数値だけを重視してしまう傾向もあり、それにより失敗してしまう方も中にはいらっしゃいます。
不動産投資初心者が購入すると危険な物件について、陥りやすい失敗パターンの5つを紹介します。
購入しようとする物件がこれらのパターンに当てはまるようであれば、注意してくださいね。
1. 新築区分ワンルームマンション
お勤め先の会社にもよく電話でのセールスが来るのが、この新築区分ワンルームマンションです。
僕の元職場にもよくきてました。
誰かを狙い撃ちではなくて、電話に出た人にセールスする感じでしたね…
区分ワンルームマンションとは、マンション1室のうちの1人用の住居のことで、1R、1K、1LDKくらいのものを指します。
よくセールスがあるのは、1R、1Kですね。
NGなポイントとしては、まず高いことです。
基本的な購入価格が高いです。
また、高い家賃設定にもかかわらず利回りが低いことから、一度退去が出ると、新築プレミアム効果もなくなるため、次の家賃が下がり、利回りが落ちてしまいます。
結果的に、売却する場合も低く査定されることとなり厳しいです。
ワンルームマンションは自分の居住のために購入する人はほとんどいないため、購入者は投資家に限られますが、投資家は利回りを厳しくみますので、売却価格は下がってしまいます。
2. 利回りの低い新築1棟アパート
土地とアパート建築がセットになっているものです。
価格帯としては、5,000万円〜1億円以下くらいの感じです。
よくあるパターンとしては、土地値が1,000万円くらいと比較的安く、その上に、4,000万円〜5,000万円のアパートが建築されているという感じであり、買値が7,000万円〜8,000万円くらいの感じですかね。
積算価格としても全然出ない上に、設定家賃も相場より結構高く、それでなんとか利回り6%〜7%という感じです。
このような物件ですと、一度退去が出ると家賃が大幅に下がってしまいます。
その上、土地値が低いため、時間の経過とともに、物件全体の価値の下落も激しくなってきます。
新築アパートを成功に導けるのは、土地を自分で探すことができ、建築プランも自分で作成できる経験値の高い方々だと思います。
土地とアパート建築がセットになっているプランは、よく見極める必要があります。
3. 相場賃料よりも高い物件
ポータルサイトを見ていると、「この物件、利回りが高い！」とココロオドル物件がたまにありますが、レントロール（契約状況一覧）をもらってみると、危険な香りがする物件もあります。
入居者の家賃が周辺の家賃相場に比べて明らかに高いのです。
おそらく、長く住まれている方がいらっしゃるのだと思いますが、そのような方が退去されると、退去後のリフォームがかなり費用が嵩む上に、次の入居者の家賃が低くなります。
長く住んでいて高めの家賃の入居者がいることが全部悪いわけではないのですが、家賃を周辺相場に合わせて見直したときに、想定通りの利回りが出るかの確認が必要です。
もし、周辺家賃相場に合わせた家賃設定をしてみても利回りが出るのであれば、その方が退去するまではボーナス期間と捉えての購入はアリかなと思います。
4. 賃貸需要がないエリアの物件
賃貸需要が少ないとは、そのエリアで家を探すことが少ないことを意味します。
首都圏において駅から近いところは一定の賃貸需要はあるものですが、駅から離れていても、近くに商業施設、工場などがあれば、賃貸需要があったりもします。
ですが、近くの商業施設まで歩いて30分以上かかったり、まわりには田んぼや畑しかないような、いわゆる過疎化が進んでいるエリアだと物件の入居付けには相当苦労します。
このようなエリアの物件は、利回りが高めに出ていることが多いのですが、それはあくまで空室を埋められた前提の話。
経験の浅い初心者の方は、空室がなかなか埋まらず想定通りの家賃が入らず、赤字になってしまうことがあります。
5. サブリース契約物件
サブリース契約とは、不動産管理会社がアパートのオーナーからアパートをまるごと借り上げし、それを不動産管理会社から入居者に転貸（又貸し）をするアパート管理形態です。
そのため、入居は100%保証され、収入は満室家賃の80%〜90%がサブリース料としてオーナーに入ってきます。
オーナーとしては、空室リスクがないため、非常にメリットがあるように見えるのですが、実は落とし穴があります。
このサブリース料のベースとなる入居者家賃が見直しされるリスクです。
サブリース契約においては、入居は100%保証されるものの、その入居者の家賃の変動が発生します。
契約書にも家賃変動の可能性が記載されており、別途協議となっていることがほとんどです。
変動といっても上がる可能性はほぼなく、そのエリアの実情に応じて、満室賃料が減額されていくという形です。
そのため、徐々に家賃収入が下がっていくこととなります。
もちろん、通常の賃貸経営でも物件は古くなっていきますし、入居者が変わるたびに家賃が下がっていくことは往々にしてありますので、一概にサブリースのデメリットとも言い切れませんが、家賃が見直される仕組みであるという理解が必要です。
まとめ
お伝えしたいことのポイントは、以下の通りです。
- 初心者が購入すると危険な物件は、以下の5つのケースです。
- ①新築区分マンルームマンション
- ②利回りの低い新築1棟アパート
- ③相場賃料よりも高い物件
- ④賃貸需要がないエリアの物件
- ⑤サブリース契約物件
上記5つのケースが絶対NGということではありませんが、物件購入の際は、このケースに当てはまっていないか確認して、当てはまっていれば、より注意深くリスクを見極めることが必要です。
最後まで読んでいただきありがとうございます。
ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように！
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