こんにちは、ワイパカ（@WhiteParka753）です。
不動産投資にも、物件自体の値上がりを期待するキャピタルゲイン狙いと、物件からもたらされる家賃収入を積み上げるインカムゲイン狙いと大きく2通りの種類がありますが、どちらを狙うべきと思いますか？
不動産のプロではなく、本業も抱えている僕らのようなサラリーマンは、絶対にインカムゲインにしたようほうがよいです。
その理由などを書いていきたいと思います。
サラリーマンが選ぶべき不動産投資の方法
不動産投資で資産を増やす方法は以下の2通りです。
- 安く買い高く売りその差額で儲けるキャピタルゲイン
- 日々の家賃収入で積み上げるインカムゲイン
キャピタルゲイン狙い
キャピタルゲインを狙うのであれば、今後地価が上がりそうなエリアの物件を仕入れる必要があります。
地価が高いということは、そもそもの物件の絶対額が高くなりますし、その物件が生み出す利回りは相対的に小さくなります。
イメージとしては、もちろん融資を利用して購入はするものの、基本的には家賃収入をほぼローン返済に回す感じです。
また、退去が出てしまったときには、自分の給料から一部持ち出しをしながら持ち堪え、ローン返済終了後、もしくは一定程度返済が進んだ5〜10年後に物件を売却し、手持ちのキャッシュを増加させます。
（保有期間が5年未満だと短期譲渡所得となり税金が高くなるため、5年間は保持したほうがよいです。）
そして、また増えたキャッシュを元手に、より規模の大きい資産価値が高い物件を購入するということを繰り返します。
インカムゲイン狙い
一方、インカムゲインを狙うのであれば、地価が上がるかどうかよりは、そのエリアに賃貸需要があるかどうかが重要です。
加えて、入ってくる賃料である程度高めの利回りが出てくるものです。
地価について、あまりに下がっているところは賃貸需要も先細りになる傾向がありますが、現状維持や若干の下落傾向であれば問題ないと思います。
イメージとしては、長期的な融資を受けつつ、返済比率を50%以下に抑え、入ってくる家賃に手をつけずに貯めて、その貯まった収入を元手に、同じような物件を購入し、入ってくる家賃を徐々に厚くしていくことを繰り返します。
サラリーマンの不動産投資として、キャピタルゲイン狙いが難しい理由
サラリーマンが不動産投資のキャピタルゲインを狙うのは、難しいが3点あります。
1点目は、価格が高く、借金がいきなり多額なってしまうということです。
高属性のサラリーマンであれば、億超えの融資なども可能となってきますが、一般的なサラリーマンであれば、いきなりそこまでの融資は困難です。
それに融資が出たとしても、1棟目に多額の借金を抱えるということは、大きなリスクを背負うことになります。
まだ物件の目利きなどの経験が浅い状態とすると、ギャンブル的な要素がどうしても強くなってしまいます。
2点目は、持ち出しのリスクが高いということです。
地価が高いということはどうしても物件価格が高くなってしまうため、相対的に家賃収入は低くなってしまいます。
そのため、「家賃収入＝ローン返済」という形となり、手元の通帳にはキャッシュが貯まっていきません。
その上、返済期間ずっと退去が出ないということはありえませんので、退去が出てしまえば、収入が減ってしまう上に、リフォーム費用、募集費用、仲介手数料などの費用も必要となり、持ち出しが必要となってきます。
この持ち出しが発生するというのは、わかっていても精神的には堪えるものです。
本当にこの持ち出しをしていって光が見えるのか、不安になってきてしまうのです。
その不安な精神状態は仕事にも影響が出かねません。
3点目は、売却時期の相場が見えないことです。
マクロ的には人口減少の世の中となっていますが、一方で、人は都心に回帰してきていました。
そんな中で、コロナウィルスの蔓延がきて、テレワークが広がってくると、郊外への動きも出てきています。
このあたりの動きの予想は難しいですが、地価の上昇は世の中の動きと連動してきますので、そこがかなり不確定要素となってきます。
サラリーマンの不動産投資にはインカムゲインがお勧め
1棟目の購入としては、もちろん融資活用を想定していますが、キャピタルゲイン狙いよりも融資額は抑えられると思います。
融資額が多いとNGということではないのですが、1棟目でまだ経験も乏しい中ですと、いきなり大きなリスクを抱えるよりは、まずは抑えてスタートした方が良いと思います。
ある程度の賃貸需要を見込めれば、地価が安くても問題ありません。
その分安く購入できればより良い形となります。
また、ローン返済をしても家賃収入が手元に残り、積み上がっていくため、成果を実感しやすく、精神的な安定にもつながります。
手元にキャッシュが積み上がっていけば、細かなトラブルが発生しても対応可能となるため、安定した運営が可能となります。
そして、安定した運営が可能とわかれば、2棟目、3棟目とつながっていきやすいのです。
このようなインカムゲインが出る物件を選んでいれば、まず失敗となりません。
不動産投資で失敗となるのは、キャピタルゲイン狙いのような利回りが低く、かつ、金利が高めの融資となり、日々のキャッシュがまわらなくなることがほとんどです。
インカムゲインで積み上がっているのに、運営が回らなくなったや、失敗したというのは僕は聞いたことがありません。
インカムゲインを目論んだ物件購入を繰り返していくと、だんだんと不動産収入が増えていき、自分の分身ができあがってくるようなイメージとなってきます。
自分の分身が出来上がれば、万一自分が働けなくなるような状況に陥っても安心です。
しかも、文句も言わず24時間働いてくれるので、自分よりも優秀な分身ですね。笑
まとめ
お伝えしたいポイントは、以下の通りです。
- 不動産投資にはキャピタルゲイン狙いとインカムゲイン狙いがある
- キャピタルゲイン狙いは、価格も大きく、持ち出しも発生しがちなので、精神的負担が大きくなる可能性が高い
- インカムゲイン狙いは価格も抑えられ、着実に積み上げることができるため、サラリーマンにはおすすめ
最初はインカムゲイン狙いで進めていき、ある程度のキャッシュフローを作り出すことができれば、キャピタルゲインも狙っていく形にできれば理想の形かなと思っています。
まだ僕もキャピタルゲインを狙えるような物件は保持できていませんが、将来的には保持していきたいとは思っています。
最後まで読んでいただきありがとうございます。
ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように！
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