【不動産投資3棟目】地銀フルローンで実現!【土地値重視の築古アパート】

【不動産投資3棟目】地銀フルローンで実現!【土地値重視の築古アパート】
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こんにちは、ワイパカ(@WhiteParka753)です。

今回は、3棟目物件の購入についてのお話です。

2棟目物件購入後、不動産投資における投資スタイルが明確になり、明確にキャッシュフロー重視ということで、自分の判断基準に合致する物件はないかと、ポータルサイトでの物件探しを毎日していきました。

そうすると、半年が過ぎたあたりで、今回購入することになる物件と出会うことになります。

目次

ポータルサイトから魅力的な物件を発見

ポータルサイトから魅力的な物件を発見

2号物件の購入により投資スタイルが明確になった僕は、そこから行動あるのみとし、ポータルサイトでの物件探しを毎日実施しました。

そして、気になる物件があれば問い合わせをすることを繰り返し、ひたすら物件と向き合ってきました。

そうすると、ある日新着の魅力的な物件を発見!

物件を見続けてきた僕には、この物件が非常に有望であると感じたので、すぐに問い合わせをを実施しました。

不動産会社の担当者の方と会話すると、業者(同業の不動産会社)からの問い合わせはあるものの、個人からの問い合わせはまだなかったようであり、是非検討してほしいとの期待をいただきました。

不動産会社としても、業者よりも直接個人に販売する方が手数料が両手取引(売主からも買主からも仲介手数料がもらえる)になるので、その方向に倒したいのだろうと思いました。

【両手取引(りょうてとりひき)】
不動産業界用語の一つ。ある一つの不動産仲介会社が、売買取引において買主・売主の双方と取引の仲介契約(媒介契約)を結ぶこと。
不動産の売買が成立すれば、仲介手数料の支払いが発生します。仲介手数料の法定上限は「3%+6万円」ですが、両手取引の場合、不動産会社には売主と買主の両方から手数料が入ります。片手取引では、売主か買主のどちらか一方からの手数料となります。
つまり、1回の取引で両手取引は片手取引の2倍の利益が得られるということになります。

資料受領後、すぐに現地調査し、買付へ

資料受領後、すぐに現地調査し、買付へ

資料受領後、物件の場所を確認すると、自宅から近かったこともあり、すぐに現地調査に行きました。

築古ですが、外観は特に問題は感じません。ただし、チョーキングが見られたため、近い将来外壁塗装は必要になりそうな印象です。

1部屋空いていたため、居室内も拝見しましたが、2DKの一般的な間取りであり、2部屋とも和室でした。

和室については洋室化を行えば、十分に活用できる間取りと判断しました。

洗濯機置場が外だったのがマイナスポイントでしたが、他の部屋を確認すると、一部の部屋のみ居室内にあることが判明。

すぐに不動産会社に確認すると、一部の部屋は退去のタイミングで洗濯機置場を室内に変更しているとのことでした。

その部屋の間取りも確認すると、少し窮屈ではありますが、室内への洗濯機置場の設置自体は問題なさそうです。

駅から徒歩10分以内とのことで実際に歩いてみましたが、10分弱で到着。

住宅街を通ってくるため、通り道に商業施設はあまりありませんでしたが、駅前にはコンビニがあり、近くに小学校もあるため、入居者としては、単身世帯もしくは、子供1人のファミリー世帯が想定できると判断し、家に戻ってすぐに買付を入れました。

自力での金融機関開拓

自力での金融機関開拓

スピード感を持って買付まで実施したので、買付順位は1番でした。

業者からは複数買付が来ているのことですが、僕の方を優先してくれるとのことでした。

今回、タイミング的にすぐに動ける状況だったので非常にラッキーでした。

あとは融資を取り付ける必要がありますので、その不動産会社に融資の相談をしましたが、いくつか候補となる金融機関を教えていただきましたが、具体的に斡旋はしていないとのことでした。

そのため、今回の融資は自分で開拓する必要があり、地銀とノンバンクにそれぞれアプローチをし、事前審査を打診しました。

結果、地銀はフルローンで金利3.3%の30年融資、ノンバンクはフルローンで金利3.9%の30年融資。

耐用年数が切れた築古アパートですが、2カ所ともフルローンかつ長期間の融資が可能でした。

そのため、金利の低い地銀の方で融資をお願いすることにしました。

キャッシュフローの着実な増加へ

キャッシュフローの着実な増加へ

今回は金利は前の2棟に比較すると高いのですが、その分融資期間を長く取れました。

そのため、返済比率を50%以下に抑えられました。

また、フルローンでの融資となりましたので、自己資金を温存することができ、次の物件購入に向けても非常に有利となりました。

融資期間を長くとると、なかなか残債は減っていかないため、仮に早期に売却せざるを得ないとなった際、売却価格が残債を下回る可能性もあります。

しかし、僕の投資スタイルとしては、不動産投資でのセミリタイア(FIRE)を目標としているため、まずはキャッシュフローを積み上げること、そして、基本的に売却は考えずに持ち続けること、の戦略となります。

2棟目での反省も踏まえ、今回はその戦略に合致した物件と融資をつかむことができたと思っています。

今回、フルローンとなったのは、融資状況などタイミングが良かったところもあります。

ですが、フルローンかどうかはその時々の状況に左右されてしまうため、そこはあまり気にせず、自分の方針に合った物件を見つけるということが重要です。

この3棟目を購入したことにより、キャッシュフローが約16万円/月増加しました。


最後まで読んでいただきありがとうございます。

ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように!

4棟目の購入についてはこちら。

2棟目の購入についてはこちら。

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