こんにちは、ワイパカ（@WhiteParka753）です。
資産運用として様々な投資がありますが、その中での不動産投資のメリットってご存知ですか？
不動産投資は、投資額が少し大きいため身構えてしまうところがありますが、他の投資に比べて独自のメリットが色々あります。
今回は、資産運用における不動産投資の5つのメリットについて、他の投資と比較しながら書いていきたいと思います。
他の投資と比較すると見えてくる不動産投資の魅力
不動産投資とは、購入した不動産から入ってくる家賃収入や値上がりしたところの売却益を期待する投資です。
一方、多くの場合は金融機関からローンを組んだ上で物件を購入しますので、それなりの金額の借金を抱えるというリスクもあります。
一般的に投資というと、株式、FX、年金保険、定期預金などがありますが、それらと比較することで不動産投資のメリットを整理してみたいと思います。
株式と不動産投資のメリットの比較
株式投資は、ある企業の将来の成長に期待する投資であり、企業が業績が上がったり将来性が明るい兆しがあれば、価格が上がりますので、短期間で大きな利益を生む可能性があります。
不動産投資のように金融機関からのローンを組むということはできませんが、信用取引のような仕組みもあり、当該株式の一部の資金を準備するだけで大きな金額を運用することが可能です。
大きな資金を運用することで、自己資金の投資効率を高めることができ、その分利益も大きくなる可能性があります。
しかし、企業の業績は下がることもあり、見通しとしても悪くなることもあります。そうすると株価は下落することになるため、損失を被ることになります。
信用取引で自己資金よりも大きな資金を運用している場合は、株価が上がったときは利益が大きくなりますが、株価が下がると損失も通常に比べて非常に大きくなります。
企業の業績や将来性などについて、自分ではどうすることもできないため、不確実性が高い投資ということになると思います。
一方、不動産投資は、物件から得られる家賃収入は短期間で大きく増加する可能性はほぼありません。しかし、大きく減少することも少なく、家賃収入は安定しています。
物件のあるエリアの将来性もある程度想定することが可能であるため、事前のリスク対策を実施することも可能です。
不動産投資の最大リスクは空室が長期に渡ることですが、購入する際に賃貸需要があるエリアを選定することができていれば、室内をリフォームし相場家賃とすることで入居者を確保することは可能となります。
FXと不動産投資のメリットの比較
FXは外国通貨の値動きや金利差により利益を得ることを目指す投資です。
保有している通貨の値上がりや金利上昇によって収益を期待することができます。
株式投資と同様、金融機関からのローンは組めませんが、レバレッジをかけることにより、手持ち資金よりも多くの通貨の取引を行うことが可能となります。
こちらも株式同様ですが、見通しが当たれば大きな利益を生むことができる反面、見通しが外れれば大きな損失を被ることとなります。
通貨の価値は、景気、世界情勢、気候変動、地政学など、様々な要因が絡み合って変動します。
そのため、株式よりもさらに将来の見通しを立てるのは困難であり、株式よりも不確実性は高くなると思われます。
FXに比較した不動産投資のメリットとしては、上述した株式投資との比較とほぼ同じです。
FXと比較すると利益が安定し、ある程度の見通しも立てられるというところになります。
年金保険及び定期預金と不動産投資のメリットの比較
年金保険や定期預金はどちらも一定期間、保険料や積立金を払っていく仕組みとなります。
払っている段階においては、利益は何もない状態です。
そして、一定のタイミングに達すると、払っていた額よりも多くの金額がもらえる仕組みとなります。
しかし、もらえるタイミングになると、その資産を取り崩していく形となるため、限りある形となり、不足な事態に陥ってしまった時には不安を感じる部分もあると思います。
一方、不動産投資は、購入時のローンは家賃収入から返済していくことが可能ですし、家賃収入からローン返済や経費を差し引いた部分は手元に残していくことができます。
それにローン完済後は、当該不動産がまるまる自分の資産となる上に、家賃収入も継続されるため、今までのローン返済分も手元に残る金額となります。
そして入居者がいる限りは、家賃が入ってきますので、家賃の下落はあるものの、継続的な利益が期待できる仕組みとなります。
不動産投資の具体的な5つのメリット
株式、FX、年金保険、定期預金と比較することで、これらの投資と異なる不動産投資のメリットが見えてきたと思いますが、具体的には以下の5つの魅力があります。
- 不労所得の獲得
- 利回りの高さ
- 融資の活用
- 保険や年金の代替
- 相続対策
以降、上記５つについて、それぞれ書いていきます。
不労所得の獲得
購入する不動産からは家賃収入を得ることができますが、これは言ってしまえば不労所得です。
とはいえ、純粋な不労所得ではなく、管理会社との調整、物件維持管理、入居者募集などの作業は発生するものの、ある程度仕組み化することができますので、安定的な運営ができれば不労所得のような位置づけの収入と言えることも事実です。
不動産購入時に金融機関からローンを組んでいればその返済があるため、家賃収入がまるまる手元に残るということにはなりませんが、考え方を変えれば、ローン返済も家賃収入からできてしまうため、安定的運営を積み重ねれば、ローン返済終了後、不動産をタダで手に入れることができます。
その上、家賃収入は継続しますので、ローン返済分も手元に残ることになり、手元資金もどんどん増やしていくことが可能です。
利回りの高さ
不動産投資は、他の投資商品と比較して、利回りが高いです。
株式は平均的には4%程度、定期預金については、0.002%程度となりますが、不動産投資は、物件にもよるものの、7%〜15%あたりを狙うことができます。
株式投資と比べても2倍以上、定期預金との比較は言わずもがなです。
投資の目的としては、利回りの追求ということを考えると、他の投資商品と比較して利回りが高いというのは、とてもメリットが大きいです。
融資の活用
この部分が他の投資と比べての圧倒的な違いとなる部分だと思いますが、不動産投資は金融機関からの借入が可能となるのです。自己資金が1割だとしたら、9割は金融機関からの融資を受けることができます。
借入については当然返済の必要がありますが、家賃収入から返済をしていき完済することになると、実質、自己資金分だけで当該不動産を手に入れることができるのです。
この部分については、「レバレッジ」と言われるため、「レバレッジ」であれば、株式やFXにもあると思われますが、仕組みが全然異なります。
不動産投資で言われるレバレッジは、金融機関からの融資を活用して物件を購入し、中長期的に所有しその所有物件から安定的な家賃収入を得ます。
家賃収入は大きな変動ということはあまりなく、ある程度の長期的な見通しを立てることが可能です。
一方、株式やFXでのレバレッジは、自己資金よりも大きな規模の投資を行い利益を狙うものです。
自分の思惑通りにことが進めば利益も大きくなり良いのですが、思惑と逆方向に動いてしまうと、大きな損失を被ります。
株式やFXのレバレッジは、いわば、掛け金を大きくするためのものです。
それに比較して不動産投資のレバレッジは、購入資産を大きくするためのものになります。
株式やFXと不動産は、価格の変動リスクが全く違うため、同じレバレッジと言っても意味合いが大きく異なることになります。
投資効率の高さ
融資を活用することで、投資効率が非常に良くなります。
例えば、利回り10%の2,000万円の物件に対して、1割（200万円）の自己資金を投入するケースを想定します。
利回り10%なので、毎年200万円の家賃収入があるとすると、自己資金に対する利回りを見ると100%となります。
もちろん、ローン返済もあるため、手元に残る資金は100%ではありません。
そこで、返済比率を50%とし、家賃収入の半分がローン返済に回ると見るとどうでしょうか。
だいぶ現実的な割合ですが、その場合、1年で100万円が手元に残るため、2年で自己資金の回収ができることになります。
2,000万の物件を購入し、自己資金200万円を投資したのに、2年後に200万円手元に戻ってくるということです。
自分自身にまだ与信が残っているのであれば、2年前と同様の物件の購入が可能となります。
このように融資を活用できるが故なのですが、投資効率が非常に高いのも不動産投資の特徴です。
保険や年金の代替
不動産投資には、生命保険や年金の代わりになるというメリットもあります。
まずは生命保険効果ですが、不動産投資で金融機関からローンを組む時に、多くの場合団体信用生命保険（通称「団信」）に入ります。
これは、ローン返済中に借入している本人が死亡などで返済不能となった場合に、保険金で残債を返済する仕組みです。
つまり、万一死亡してしまったら、ローンがなくなることになります。
そのため、残された家族には、借金のない不動産が残ることになります。
その上、その不動産からは家賃収入が入ってきますので、家族が暮らしていく上での助けになりますし、これはまさに生命保険と同様の安心感なのだと思います。
次に年金効果です。
不動産投資では、入居者がいる限りは、家賃収入が入り続けます。そのため、本人が定年退職しても変わりません。定年退職後も定期的な家賃収入が入ってくることになるため、この家賃収入が年金代わりにもなります。
今後、もらえる年金がどのようになるか不透明なところがありますが、家賃収入が多少補ってくれることになります。
万一の際は生命保険にもなり、順調に老後を迎えられれば年金の代わりにもなるというのが不動産投資のメリットです。
相続対策
今のタイミングで相続のことまで考えることはないと思いますが、不動産投資のメリットとしては相続にも有効ではあるので紹介します。
相続のタイミングにおいては、遺産の額に対して相続税がかかってきます。
つまり、遺産が多ければその分相続税が増えるということになるのですが、不動産については、流動性が低いという評価をされますので、不動産の価値そのままでの評価ではなく、現金と比べて低く評価額が算定されます。
そのため、遺産額としての評価が下がるため、その分相続税も低くなるということになります。
このサイトを見ている人が相続のことを踏まえて不動産投資を考えていることはあまりないと思いますが、このようなメリットもあるということを頭の片隅においておければ良いかなと思います。
まとめ
お伝えしたいポイントは、以下の通りです。
- 不動産投資には以下のメリット
- 不労所得の獲得
- 高利回りかつ融資活用
- 保険や相続にも有利
不動産投資には他の投資とは異なる魅力があります。
もちろん、購入して終わりではないですし、不労所得と言っても何もしないわけではなく、物件の維持や入居者の確保など対応作業は様々あります。
それに、家賃収入も物件が古くなるにつれて下がってしまう部分もあります。
しかし、家賃収入の下落や空室については様々防げる方法がたくさんあります。
不動産投資は他の投資と異なり、自分の努力次第で安定的な収入を長期にわたって築き上げることが可能となりますので、自分自身でリスクをコントロールすることを望む方は、是非ともお勧めします。
最後まで読んでいただきありがとうございます。
ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように！
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