不動産投資でリスクが高い物件の特徴とは!?【高利回りに潜むリスク】

不動産投資でリスクが高い物件の特徴とは!?【高利回りに潜むリスク】
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こんにちは、ワイパカ(@WhiteParka753)です。

不動産投資として一番重要なのは物件選定です。

ここで間違ってしまうと、後に響きますし、致命的となってしまうケースもあります。

というのも、高利回りとなる物件には、リスクが潜んでいるケースが多いです。

でも、なるべく高い利回りの物件を購入したいですよね?

ですので、今回は不動産投資におけるリスクの高い物件について、書いていきます。

特にこれから1棟目を購入されようとしている方にとって、どんな物件にリスクがあるのかを把握しておくことは非常に大切です。

目次

建物そのものに問題がある(傾き、シロアリ、雨漏り)

建物そのものに問題がある(傾き、シロアリ、雨漏り)

建物自体に問題があると、それは不動産賃貸業の商品に問題があるということにもなりますので、リスクが高いです。具体的には、傾き、シロアリ、雨漏りなどです。

特に傾きのある物件は問題です。

入居者の健康被害にもつながってくるものであり、入居者から訴えられるリスクがあります。

裁判で損害賠償が認められれば、オーナーはそれに従わなければなりませんので、大きな損失となる可能性があります。

数値で言うと、3/1000以上の勾配の傾斜があるとアウトです。

自分で数値の計測は難しいですので、売主または仲介の不動産業者に確認しましょう。

傾きを直すには、ジャッキアップという方法で建物自体を持ち上げる水平にすることになりますが、費用も数百万円程度はかかってしまうものと思われます。

高利回りの物件で「傾きあり」として販売されているものも中にはあります。ですが、このような物件には上級者でなければ手を出すのをやめた方が良いです。

シロアリ、雨漏りは建物の躯体を損傷させますので要注意です。原因が明確であり、修繕費用も明らかであれば、この修繕費用も購入費用に含めて計算すればOKですが、修繕にどのくらいかかるか見通しが見えないのであれば、避けた方ば無難です。

バス・トイレが一緒の3点ユニットバス

バス・トイレが一緒の3点ユニットバス

単身者用のワンルーム物件でよくあるケースです。昔はこの3点ユニットバスがホテルみたいと持て囃された時期もあったようですが、現状はとても不人気です。

お部屋を探す際に、「バス・トイレ別」の条件を真っ先に言われる方は多いですので、入居希望者の数は圧倒的に少なくなります。

3点ユニットバスを積極的に選ぶ方は少ないですが、3点ユニットバスに住んでいる方も多くいらっしゃいます。それはなぜでしょうか?

3点ユニットバスは消極的に選ばれるからです。つまり、立地が良いとか、価格が安いとかで、3点ユニットバスのデメリットを上回るメリットがあれば、選ぶ方もいます。

ですので、賃貸需要があり、かつ、周辺相場よりも圧倒的に安い値付けができるのであればお宝物件となる可能性もありますが、初心者の方は避けた方が良いと思います。

なお、3点ユニットバスをバス・トイレ別へリフォームするという方法もありますが、費用がそれなりにかかるためその回収が困難なこと、居住スペースが減少してしまうこと、がありますので、そうであれば、3点ユニットバスのまま価格を下げて入居を決める方がトータルで見ると良いと思います。

洗濯機置場が屋外である

洗濯機置場が屋外である

これも不人気です。特に女性の入居者は嫌がります。

人によっては、3点ユニットバスよりも嫌がることもあるくらいです。

屋外の洗濯機置場となると、共用廊下かベランダということになります。

この問題点は、洗濯機を屋外に置くことになるので汚れます。

そのための洗濯機カバーなるものもあるのですが、それでも汚れますし、洗濯をするたびにカバーを外して、終わったらカバーをつけるということが不便です。

その上、夏は暑く、冬は寒いです。また、隣への騒音の問題もあります。夜に洗濯などする場合、外だと結構音が響いてクレームとなる可能性があります。

僕も屋外洗濯機置場の物件に住んだことがあります.

最初は特に気にならなかったんですけど、毎日にことなので、だんだん嫌になってきました。

そうした結果、僕は、3点ユニットバスよりも嫌です…

ワンルームで居室が6畳以下(または居住面積20平米以下)

ワンルームで居室が6畳以下(または居住面積20平米以下)

部屋の広さも大きなポイントです。あまりに狭いと生活しづらくなります。

そのラインが居室が6畳以下(居住面積20平米以下)という感覚です。

もちろん、これも立地が良いとか、価格が安いとかであれば、選ばれるのですが、もう1つ問題があります。

20平米以下のワンルームは結構新しく建設されることが多いのです。というのは、1つの大きな部屋よりも2つの小さな部屋の方が家賃収入が増えるからです。

そうなると、次から次へと新しい部屋が供給されてくることになりますので、競争が激しくなります。結果、家賃の下落が広い部屋よりも激しくなってしまい、退去が出るたびに利回りがガンガン落ちていくからです。

6畳でもロフトが付いているのであれば、まだスペースとしての使い勝手は出るかなと思いますが、居室スペースは6畳以上(居住面積20平米以上)を選択するのが無難かなと思います。

車社会のエリアなのに、居室分の駐車場がない

車社会のエリアなのに、居室分の駐車場がない

都市部の物件であればよいのですが、地方や郊外の物件、もしくは、駅から離れている物件などは車が必須の環境となっていることが多いです。

1世帯に1台は当たり前で、場合によっては、1世帯で2台となるところもあります。

そういったエリアにおいて駐車場がないのは大きなデメリットです。入居希望者の間口が狭まるので、空室が埋まりにくくなります。

1台分足りないとかであれば、近隣の駐車場を借り上げて準備するという方法もありますが、1棟アパート分まるまる駐車場がないとなると、かなり厳しい戦いを強いられます。

そのエリアの状況を踏まえての選択が必要です。

水道代タダ(井戸水)の物件

水道代タダ(井戸水)の物件

都市部はあまりないですが、地方や郊外に行くと、水道水として井戸水を活用しているため、入居者は水道水無料という物件があります。

入居者にとっては、生活コストが削減されるので良い部分がありますが、オーナーとしては、気をつけないといけないポイントがたくさんあります。

まずは水質検査です。

市町村の条例にもよりますが、賃貸住宅において水質検査が義務化されている自治体もあります。

そうなると、半年または1年に1回の検査が必要となります。

水質検査に問題がなければ良いのですが、もし水質基準を満たしていないとなると、改善もしくは給水の停止が必要となり、これを無視すると罰則規定もあります。

井戸水を使用するにはポンプが使われていますが、ポンプ故障の問題も出てきます。

突発的な故障があると、入居者は水が使えなくなってしまうので、お風呂やトイレが使えず、家事もできなくなってしまいます。

そうすると、急ぎ修理の必要がありますので、その分の急ぎの修理代は高くつきます。

突発的故障を予防するには定期的な交換をしていくことが必要となり、そのような交換費用もあらかじめ見ておくことが必要となります。

家賃設定が周辺相場よりも高い

家賃設定が周辺相場よりも高い

長期入居者がいたり、全オーナーが広告費をたくさん付けて強引に空室を埋めている場合がこのようなケースとなります。

そのような入居者が一度退去すると、次の入居者を入れるには家賃が大幅に安くなり、想定していた利回りがかなり下がってしまうことになります。

また、長期入居者の退去の後は、原状回復費用がかなり嵩むケースもありますので、その修繕費用も想定しておく必要があります。

周辺相場に賃料を合わせたとしても、想定の範囲内の利回りが得られるということであれば、お宝物件になることはあります。

というのも、長期入居者はそのまま長く住んでくれるケースもあるからです。

高い家賃で長く住んでもらえるのであれば、その分家賃収入が増加することにもなります。

ただし、長く住んでもらえることを前提での計画はやめておきましょう。

空室率が50%以上

空室率が50%以上

空室が多い場合は、想定通りの賃料が得られるまで時間を要しますので、リスクが高いです。

空室の状態にもよりますが、室内がリフォーム前であれば、リフォーム費用も見込んだ上で計画を立てましょう。

リフォームされていたとしても、どのような状況となっているかの確認は必要です。

というのも、追加でリフォームをした方が良い場合もあるからです。(例えば、和室→洋室化など)

また空室の理由も調査の必要があります。

募集をかけていなかったり、前オーナーが相続などで引き継いだままでやる気がなかったりとか、理由が明確であればそんなに問題にはなりません。

そのエリアの賃貸需要や周辺環境などを確認しましょう。

空室が多くても、そのエリアには賃貸需要があり、相場よりも安く購入できるのであれば、お宝物件に変わるチャンスはあります。

ですが、1棟目や初心者の方にはリスクが高すぎるので敬遠した方が無難です。

再建築不可の物件(公道接続されていないなど)

再建築不可の物件(公道接続されていないなど)

再建築不可となると、土地の価値が下がるため、金融機関からの融資も厳しくなります。

仮に現金で購入し、無担保状態としても、金融機関としては、当該土地への評価はほとんどしてくれません。

再建築不可の物件への融資が可能なのは、一部のノンバンクくらいのため、全体的に価格は下がり、結果として利回りが高く出るケースがあります。

再建築不可でも場所がよければ、それなりに家賃がとれるケースがあります。

というのも、入居者にとっては、自分の住む物件が再建築不可かどうかは関係ないからです。

そのため、高い利回りを維持しつつ、リフォームしながら、賃貸し続けるという戦略はあります。

ですが、やはり初心者の方にはリスクが高いと思いますので、これも敬遠しておいた方が無難です。

違法建築の物件(容積率または建蔽率オーバー)

違法建築の物件(容積率または建蔽率オーバー)

建物を建築する際、設計図面でのチェックを受けると「確認済証」が発行され、建物が完成して設計図面と相違ないというチェックを受けると「検査済証」が発行されます。

このような流れなのですが、昔の物件には、「検査済証」がない物件も結構あります。

「検査済証」がないということは、設計図面から一部、仕様や間取りを変更しているものもあるのです。

その結果、その土地の容積率または建蔽率をオーバーして、違法建築となっている建物もあります。

この違法建築には融資を行わない金融機関が多く、融資をしてくれるは一部のノンバンクくらいとなります。

そのため、購入する時のハードルもありますし、売却をする際にも買い手を見つけるのが難しくなるということがあります。

ただ、これも再建築不可と同様、入居者にとっては関係ない話となりますので、朽ちるまで貸し続けるという戦略を取ることは可能です。

近くに商業施設がなく、最寄りの店まで車で20分以上かかる

近くに商業施設がなく、最寄りの店まで車で20分以上かかる

ここで言う商業施設とは、スーパー、コンビニ、ファミレスです。

これらが近くにないと言うことは、この商業施設を運営企業側としても、需要がないと判断しているということになります。

そのようなエリアは、人口が少なく、かつ、人口が増える見通しもないということになるため、賃貸需要も乏しいものと判断しています。

特に僕が意識してみるのはコンビニです。

日本において、2019年末でスーパーは10,550店、コンビニは55,620店とコンビニの方が5倍以上多いです。

そのコンビニが撤退しているようなエリアというのは、感覚的に賃貸需要も厳しいものと思っています。

周辺環境が劣悪(騒音、悪臭など)

周辺環境が劣悪(騒音、悪臭など)

物件周辺に、騒音を発生させる工場や悪臭が出る工場などがあると、住みたい人は減ってしまいます。

また、入居してもらったとしても、短期間に退去となるケースが多くなります。

もちろん、それらの工場での通勤の方の需要は一定程度ありますが、その方々としても、住まいとしてはもう少し環境の良いところがいいと感じられる方もそれなりにいると思います。

そうなってくると、賃貸需要は相対的に下がってくるため、家賃の下落幅が大きくなる可能性が高いです。

不良入居者が住んでいる(家賃滞納、暴力団関係者、近隣とトラブル起こす人)

不良入居者が住んでいる(家賃滞納、暴力団関係者、近隣とトラブル起こす人)

現状の法律では、借主の方が圧倒的に優位となっております。

ですので、ひとたび入居してもらうと、問題が起こった時に退去してもらうまでかなり苦労するケースが多いです。

家賃滞納は、1ヶ月程度であればあまり問題とならないケースが多いですが、保証会社に入っているかの確認は必要です。

保証会社に入っていれば、家賃滞納リスクはヘッジできます。

暴力団関係者や近隣とトラブルを起こす人はなかなか見極めが難しいのですが、売主や仲介会社にヒアリングをして確認しましょう。

入居者が周辺の大学の学生、工場の勤務者などに偏っている

入居者が周辺の大学の学生、工場の勤務者などに偏っている

これらは一見すると需要があり良いような気もしますが、ある1つの大学、または、ある1つの工場などに依存していると、その大学や工場が撤退した後が、悲惨なこととなります。

賃貸物件購入のスタンスにもよりますが、基本的には長く持ち続けた方が収益は最大化されます。

僕は基本的には持ち続けて経営していくタイプです。その場合、どこかの要素に依存しすぎるのは非常に危険です。

実際に大手の工場が撤退してしまったため、家賃が恐ろしく落ちている地域というのも地方には存在します。

今のこの時代、10年、20年先を見通すというのは非常に難しいため、リスク分散という意味でも、入居者をどこかひとつの要素に依存するというのは避けるべきだと思いますし、明らかに大学近くの学生向け物件というのもリスクが高いのかなと思います。

まとめ

お伝えしたいポイントは、以下の通りです。

  • 以下がリスクが高い14のポイントです。
  • 1.建物そのものに問題(傾き、シロアリ、雨漏り)
  • 2.バス・トイレが一緒の3点ユニットバス
  • 3.洗濯機置場が屋外
  • 4.ワンルームで居室が6畳以下(または居住面積20平米以下)
  • 5.車社会のエリアなのに、居室分の駐車場がない
  • 6.水道代タダ(井戸水)の物件
  • 7.家賃設定が周辺相場よりも高い
  • 8.空室率が50%以上
  • 9.再建築不可の物件(公道接続されていないなど)
  • 10.違法建築の物件(容積率または建蔽率オーバー)
  • 11.近くに商業施設がなく、最寄りの店まで車で20分以上かかる
  • 12.周辺環境が劣悪(騒音、悪臭など)
  • 13.不良入居者が住んでいる(家賃滞納、暴力団関係者、近隣とトラブル起こす人)
  • 14.入居者が周辺の大学の学生、工場の勤務者などに偏っている

今回、リスクが高い物件の特徴ということで、14のポイントを挙げましたが、これらが全部ダメというものでもありません。

あくまでリスクであり、そのリスクを踏まえてでもメリットがある物件であれば購入すべきと思います。

わかりやすい例で言うと、3点ユニットバスだけど利回りがすごく高い物件などはそうですね。

3点ユニットバスでも安く購入(利回り高く購入)できれば、家賃を下げて募集することが可能となります。

家賃が相場より安ければ、3点ユニットバスだとしても借りたい人は必ずいます。

上記はあくまでリスクであり、そのリスクに対策が打てるのであれば、逆にお買い得な物件だったりもするのです。

今回挙げた要素は定性的なものが多いですが、逆に言えば、定量的な数値の部分はクリアしていることが大前提です。

物件価格や利回り、返済比率、収支計画といった数値の部分を検討して問題ないと判断した上で、上記に挙げたようなリスクの有無を見る必要があります。

数値のところはベースとなるため、絶対におろそかにしてはいけません。

定量的な要素と定性的な要素の両方を加味した上で、適切に購入判断をしましょう!


最後まで読んでいただきありがとうございます。

ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように!

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