不動産投資の成功か失敗かは、入口で決まる!【購入時点が成否のポイント】

不動産投資の成功か失敗かは、入口で決まる!【購入時点が成否のポイント】
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こんにちは、ワイパカ(@WhiteParka753)です。

不動産投資をやるなら、失敗は絶対に避けたいですし、成功したいですよね?

他の投資と異なり、不動産投資における圧倒的な特徴と言えるのが、入口の時点において、成功か失敗かが9割以上決まってしまうということなのです。

そのため、入口で間違うとなかなかに厳しい状態となるので要注意です。

逆に言えば、入口さえ間違わなければ、他の投資、事業と比較して、あまり波風なく成功に向かって進んでいけるのではないかと思っています。

目次

不動産投資は、入口で成功か失敗かの9割が決まる事業

不動産投資は、入口で成功か失敗かの9割が決まる事業

不動産投資は、物件を購入する入口で成功か失敗かの9割以上が決まってしまうと言われます。

その理由は以下です。 

【入口で成功か失敗かの9割以上が決まってしまう理由】

  • 収入となる家賃に大きく影響を及ぼす場所(駅徒歩)、広さ、築年数は購入後の変更ができない
  • 設備をグレードアップしても、家賃を上げることは難易度高め(家賃の維持には有効)
  • 築年数経過とともに家賃は下落傾向

そのため、努力をして利回りを上げていくということはかなり難易度が高く、徐々に下がる方向への圧力が強い事業です。

物件の家賃も新築の時が一番高いですからね。

同じ家賃の物件がある場合、入居率に大きく影響してくるのが、場所(駅徒歩)、広さ、築年数です。

そして、この3点は購入後に変更するということができない要素です。

購入後に、もうちょっと駅寄りに動かそうか、とかできませんよね?部屋の広さを大きくするとか、築年数をもう少し新しくするとか、も同様です。

もちろん、大規模なリノベーションを実施して、間取りを大きく変更したり、不人気な3点ユニットバスからバス・トイレを分離したりして、家賃を上げることはできなくはないですが、そのリノベーションに掛けた費用を短期間で回収するほど大幅に上げられるかというと、なかなか難しいのが現状です。

つまり、新築であっても、中古であっても、購入時の売上が一番高くなる傾向があります。

そして、そこから売上を劇的に上げていくことが難しいのです。

誤解なきように補足しておきますと、賃料を上げることが全くできないと言っているわけではもちろんありません。設備のグレードを上げつつ、繁忙期に広告費を使ってなど、手段はあるにはありますが、少しマクロな視点から俯瞰してみたときには、やはり徐々に下がっていくものである、ということを言っています。

そのため、購入時点で9割以上は決まってしまうということになるのです。

不動産投資において重要なタイミングというのは圧倒的に購入前

不動産投資において重要なタイミングというのは圧倒的に購入前

不動産投資において、購入後の改善というのは、できないわけではないものの、購入前の検討に時間をかける方がはるかに効果的です。

もちろん、購入後の物件の周辺に駅ができたり、商業施設や工場、学校などができたりして、環境変化があることもありますが、それらは自分でコントロールできるわけではなく、あくまで運の要素です。

そのため、購入前にはしっかりシミュレーションを行い、自分が勝てるプランを立案しましょう。

どうしても勝てるプランにならなければ、その物件は見送った方が良い物件です。

物件は同じものはありませんが、不動産投資に適した物件という観点では、たくさんありますので。

まとめ

お伝えしたいポイントは、以下の通りです。

  • 場所(駅徒歩)、築年数、広さは購入後に変更できない
  • 設備をグレードアップしても家賃への反映は難易度が高い
  • 築年数とともに家賃は下落傾向
  • 上記により収入(家賃)の大幅増加は困難となるため、購入時点で勝てるプランになっている必要がある
  • 勝てるプランにならなければ、その物件は見送る

不動産投資において時間をかけるのは、圧倒的に購入前の検討です。

この入口が成功か失敗かの分水嶺になりますので、必ず勝てるプランに仕上げた上で購入するようにしてください。

プランができた上で購入すれば、失敗はなく、成功が約束されたものです。


最後まで読んでいただきありがとうございます。

ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように!

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