不動産投資（アパート経営）での2棟目購入はいつ？【タイミングの見極めと規模拡大のメリット・デメリット】

こんにちは、ワイパカ（@WhiteParka753）です。

サラリーマンの副業として不動産投資を始めて、アパート1棟目を購入した後、2棟目はどのタイミングで購入すべきか悩ましくはないでしょうか？

ただ、2棟目に悩むということは、１棟目を購入して順調に進んでいるものと思いますので、良いスタートを切れているのではないかと思っています。

世の中では、不動産投資を始めて2年でセミリタイア（FIRE）という人もいる一方、カボチャの馬車なども含め、失敗している方もいます。

そのため、今回は2棟目の購入タイミングや不動産投資（アパート経営）を拡大していくことへのメリット、デメリットについて、書いていきたいと思います。

不動産投資（アパート経営）における2棟目の購入タイミング

不動産投資（アパート経営）の2棟目に悩むということは、1棟目を購入され、順調に運営されてきているものと思います。

実際、1棟目を購入する際には様々な不安、心配があったと思いますが、それらを乗り越えて、アパートオーナーとしての歩みを進められたのではないかと思っています。

1棟目が順調に進んでいれば、2棟目が欲しくなるのは当然のことですし、自分もまさにそのように思っていたので、普通のことですよね。

ただし、2棟目に行くには、その準備ができているか確認をしたほうが良いです。

1棟目の運営が順調だからといって、闇雲に行けばリスクだけが増えてしまうという事態にもなります。

2棟目の購入タイミングとしては、以下の内容が揃っている時と思います。

それぞれについては、以降ご説明します。

不動産投資（アパート経営）におけるノウハウが身についている

アパートが増えていくと、アパート経営に関する管理や経理などの業務が当然増えていきます。

もちろん、オーナーが全て実施するわけではなく、管理会社などに委託できる業務もありますが、とはいえ、オーナーとして判断すべき事項は増えていきます。

1棟目を満室で購入し、そのまま満室状態が続いているということであると、少々怖いです。

アパートの１番のリスクは空室となるため、空室となり収入が減った時にどう感じるのか、退去後のリフォームについてはどのように実施し、どのくらいの予算をかけるべきなのかなどは経験の有無の差は大きいです。

また、日々の経理処理または確定申告というものをどのように対応していくのかということの理解の有無も大きいと思います。

入退去の対応を何回か経験し、空室が出ても埋められるという自信が持ててるかどうか、ということは一番大きいですからね。

ものすごく順調に進んでいて、このあたりの経験がないままに次の購入というのは少し怖いですね。

このようなことを踏まえると、1年間はアパート経営に専念した上で、経験を重ねてノウハウを身につけてからが良いかなと思います。

1棟目のキャッシュフローに問題がない

1棟目の購入の際にも金額のシミュレーションはたくさんされていると思いますが、まずはそのシミュレーションの通りに進んでいるかどうかを確認しましょう。

利益は想定通りとなっているか？経費や税金なども想定と大きな違いはないか？などです。

つまり、1棟目のキャッシュフローにおける予測と実績の確認です。

1棟目のキャッシュフローが不安定の中で、2棟目に同じような物件を購入してしまうと、利益が想定よりも積み上がらず、手元のキャッシュが不足してしまう可能性もあります。

また、予測が大きく外れてしまっていれば、2棟目購入の前に判断基準を見直さなければいけません。

不動産投資（アパート経営）は事業となりますので、自分の想定通りの数値となっているかは必ず確認してください。

まさに想定通りであれば、同じような物件を購入すれば良いわけですし、少し改善したいポイントがあるのであれば、2棟目の購入条件に活かしていく必要があります。

2棟目に向けた自己資金が確保できている

一昔前と違って、アパートの購入には自己資金が必要となります。

1棟目が順調で2棟目を購入したいとなっても、そもそも自己資金がなければ購入できません。

2棟目の想定購入価格にもよりますが、想定購入価格の1〜2割の自己資金の確保は必須です。

というのも、金融機関としても、1棟目購入時点では、不動産投資ローン（アパートローン）の借入はなかったところですが、2棟目の購入時点では、借金が増えていることになります。

もちろん、購入者である僕たちは、借入額があっても、その分収入があり、キャッシュフローが回っているからよいではないか、と思うのですが、金融機関としては、リスクを悲観的に見ていきます。

そのため、購入にあたって、しっかりキャッシュも確保しているというスタンスを出すことは必要となります。

融資を受けられる金融機関の目星がついている

ここは今後の融資戦略にも絡んでくるところとなります。

1棟目をどのような金融機関から融資を受けているかというところにも影響しますが、2棟目以降、どのように融資を受けていきたいと考えているか、です。

融資を想定する金融機関としては、地銀、信金、ノンバンクなどになると思いますが、地銀も地元の銀行なのか、不動産投資に積極的に融資する銀行なのかによっても毛色はかなり異なります。

特に地元の地銀や信金から融資を受けている場合、比較的低金利だったりするのではないでしょうか。

その場合、今後もその金融機関から融資を受けたいと思えば、その金融機関の意向を汲み取る必要があります。

年収や資産背景によっては、2〜3年は様子を見させて欲しいということも想定されます。

一方、不動産投資に積極的な金融機関であれば、少し金利が高くても融資をしてくれたりします。

ですが、その融資を受けると、地元の金融機関からはその後なかなか融資を受けづらくなるかもしれません。

一度地元の金融機関から融資を受けたら、そこから受け続けなければいけないと言っているわけではなく、金融機関側とどのような関係を築いていきたいか、ということを言っています。

乱暴に言うと、地元の地銀のペースに合わせて比較的ゆっくりと進めていくのか、融資を受けれるところを探して、どんどん購入していくのか、ということです。

どちらが良い悪いではなく、各金融機関にも融資へのスタンスがありますので、そのようなスタンスを考慮した上で、次の融資をどのようにするか目星をつけてもらえたら良いかなと思います。

不動産投資（アパート経営）拡大のメリット

不動産投資（アパート経営）を拡大していくことのメリットを説明します。

1棟目を購入しているのでこのメリットについてはすでに理解しているところかもしれませんが、頭の整理の意味も含め、確認してもらえればと思います。

収入（キャッシュフロー）の増加

アパートの数が増えれば、キャッシュフローは増えていきます。

1棟目で月10万円のキャッシュフローがあり、2棟目に同等の物件を購入すれば、合わせて月20万円となります。

これは単純に規模を拡大していけば比例的に増えていきます。

収入（キャッシュフロー）が増えると言うのは１番のメリットかなと思います。

不動産投資ローン（アパートローン）返済後の純資産増加

金融機関から融資を受けているため、毎月返済もしていると思います。

返済の内訳としては、元本と金利があり、金利は借りている手数料のようなもののため、手元に残るものではありませんが、元本については、自分自身の資産価値として増えていきます。

最終的に不動産投資ローン（アパートローン）を完済すれば、土地と建物についていた抵当権が外れ、自分自身の純資産となります。

つまり、キャッシュフローとは違って目には見えないけど、アパート経営を継続していくことで、純資産総額も増えていくことになります。

リスクへの対応力

不動産投資（アパート経営）の規模を拡大していくことにより、リスクを分散していくことができます。

例えば、空室リスク。

6部屋のアパートであれば、1部屋空室が出れば、5/6の収入となりますが、6部屋のアパートを2棟持っていれば、11/12の収入となります。

1部屋の空室が出た際の収入の減少が少なくなるのです。

2つのアパートから同時に空室が出ることもないわけではありませんが、確率的にはリスクの分散となります。

災害リスクも同様です。

地域的に異なっていれば、1つのアパートが被害に遭っても、もう1つのアパートは被害がないことも考えられます。

これもリスク分散の1つです。

アパート経営のリスクの多くは、キャッシュで解決できます。

空室や家賃滞納、修繕や家賃下落などの様々なリスクもキャッシュがあれば対応可能なのです。

そして、不動産投資（アパート経営）の規模が増えると言うことは、手元のキャッシュが増えることになるため、リスクへの対応力が増すことになります。

不動産投資（アパート経営）拡大のデメリット

不動産投資（アパート経営）を拡大していくことのデメリットです。

メリットは見えていても、デメリットは意外に見えていないこともあるため、特にデメリットについては理解しておくことが重要です。

借入額の増加

2棟目も金融機関から融資を受けて購入するため、不動産投資ローン（アパートローン）の借入額が増えることとなります。

順調に経営できていれば問題ないのですが、空室が増えたり、修繕に多額の費用がかかったりして、計画通りに返済ができないことも想定されます。

その際、借入額が少なければ、本業のサラリーマンの収入から補填することも可能ですが、借入額が大きいと補填しきれないという可能性が出てきます。

その場合は、所有しているアパートを売却しなければならないことにもなりかねません。

借入額が大きいことは精神的な負担にもなりますので、本業のサラリーマンに影響が出ないような額に抑える必要があります。

アパート経営に費やす時間や労力の増加

アパートが増え、管理戸数が増えると、いろいろなトラブルが増加してくる可能性があります。

隣人への騒音や共用部の汚損、設備故障や家賃滞納などといったことが増えていくことが考えられます。

そうすると、このようなトラブルへの対応に時間や労力を費やすことになります。

また、収支管理、経理事務処理などにかかる稼働も増えていくこととなります。

本業のサラリーマンをしながら、副業としての不動産投資（アパート経営）にどこまで時間と労力を費やせるのかを考え、どの程度の規模まで持っていくかを検討する必要があります。

まとめ

お伝えしたいことは、以下の通りです。

不動産投資（アパート経営）の2棟目を購入するタイミングとして、アパート経営ノウハウや自己資金が確保できれいれば、2棟目の検討時期かもしれません。

ですが、規模拡大におけるデメリットもきちっと理解した上で、2棟目を検討していきましょう。

僕が実際にやってきた感覚では、デメリットを踏まえても、メリットが大きいので、是非2棟目に前向きに検討してもらえるとよいのかなと思います。

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