不動産投資での良い物件の探し方の3つのポイント

こんにちは、ワイパカ（@WhiteParka753）です。

不動産投資を勉強してくると、色々な手法があるため、どんな物件を購入したらよいか悩んでしまいますよね？

不動産投資の目的にもよるため、一概にこういう物件が良いというのは難しいのですが、実際にどんな物件を購入したらいいかを聞かれることも多いです。

そのため、良い物件の探し方のポイントについて、今回は書いてみたいと思います。

不動産投資での良い物件の探し方

不動産投資の話をするとよく質問を受けるのが、「結局、どんな物件を購入したらいいの？」ということです。

「こういう物件はリスクがある」とか「こんな物件は買わない方がいい」とかはよく聞くそうであり、NGな物件はなんとなくわかったものの、単刀直入にOKな物件を知りたいということのようです。

気持ちはすごくわかるのですが、「誰もが良い物件」となると、新しくて、場所が良くて、利回りが高い物件となりますが、そんな物件はほとんどありませんよね。

「誰もが良い物件」となると、上記のようになってしまうのですが、「購入しても良い物件」となるとある程度幅が出てきます。

その幅の上限を「誰もが良い物件」とすると、下限としての許容範囲を把握することが重要です。

下限としての許容範囲の物件も一般的には良い物件となるため、すぐに売れてしまいます。

購入判断にはスピード感が求められます。

そのため、自分なりの判断軸を持っておくことは非常に重要です。

目的によっても良い物件は異なりますので、良い物件ということを一概に言うのは難しいところですが、僕が物件を選ぶときに、気にしている3つのポイントをお伝えしたいと思います。

収益性

まず確認するのは利回りです。

利回りは、提示されている数値だけを確認するのではなく、レントロールを取り寄せて、家賃が周辺相場と乖離していないか確認しましょう。

周辺相場よりも高すぎる家賃ですと、次に退去が発生し募集をかけても、そのままの家賃では決まらないことが多いです。

そのため、周辺相場家賃に合わせて、利回りを再計算しておきましょう。

また入居者の入居年数をチェックして、長く入居されている方が退去されれば、リフォーム費用もそれなりに嵩んでくることが想定されますので、そのリフォーム費用も見込んで利回りを考えておくことが重要です。

リフォーム費用は、ざっくり家賃の半年分くらいを想定しておけば良いかと思います。

あとは経費を見込んでおくことも重要です。

管理会社への管理費、井戸や浄化槽があればメンテナンス費用、エレベーターがあればその維持管理費用もです。

外壁の状態についても確認し、チョーキング（外壁を指で擦ると指に白くつく状態）が発生していれば、外壁塗装も早々に実施が必要となります。

あとは、固定資産税と火災保険でしょうか。

これらも見落としがちですので、しっかりと経費として組み込んでおきましょう。

経費率は物件にもよるところですが、恐れずざっくり言うと、家賃の20%〜25%ですね。安定運営できるともっと下げることができますが、このくらいの額は見込んでおくべきだと思います。

見直した利回りからリフォーム費用や経費を引いて、キャッシュフローが出る形となれば、収益性としてはクリアです。

賃貸需要

この物件のエリアに賃貸需要があるかどうか、です。

利回りが良くても、賃貸需要がなく、退去が出たらなかなか埋まらないと言うことであれば、上記の収益性は絵に描いた餅になってしまいます。

賃貸需要の有無をどう見るかと言うところですが、物件周辺に商業施設があるか、小学校、中学校などがあるかなどがポイントの1つです。

周りが田んぼや畑しかないようなエリアであれば、そもそもの客づけとしては非常に難しいこととなります。

また、需要がある程度あっても、それを上回るような物件数が供給されていないかも要注意です。

新築のアパートがいくつも建っているようなエリアは要注意です。

一気に供給量が増えたため、家賃相場が下がってしまうことがあります。

1つの大学や1つの企業の需要で支えられているエリアも要注意です。

その大学や企業がそのままいてくれれば問題ないのですが、一度移転となれば、一気に供給過剰となり、家賃相場がものすごい勢いで崩れていきます。

不動産投資は、5年後、10年後を見据えることとなりますので、先々までその需要が見通せるかどうかも検討が必要です。

資産価値

資産価値が落ちづらい物件を選ぶことも重要です。

資産価値が上がるような物件を見つけるのはなかなか難しいですし、そのようなエリアはそもそも価格が高くなってしまうのですが、せめて現状維持、もしくは、少しの下落で耐えられるような資産価値のある物件が良いです。

どのような物件が資産価値が高いかと言うと、価格が土地値に近い1棟アパートや、区分マンションであればワンルームよりもファミリー向け物件などです。

土地値に近い1棟アパートであれば、建物の耐用年数が切れてたとしても、土地については耐用年数という考え方がないため、物件価格はある程度維持されます。

区分マンションでもワンルームであれば、購入するのは投資家しかいませんが、ファミリー物件であれば、投資家の他に実需層（自分達で住むために購入する層）にも間口を広げられますので、その分価格を維持することが可能です。

また、価格が大きい物件（主に5,000万円以上）であれば、購入するときは融資を使うことになりますので、そのときに融資状況にも影響されますが、1,000万円、2,000万円くらいの小さめ物件であれば、現金で購入する方もいますので、価格が下がりにくくなります。

物件を売却せず、朽ちるまで持ち続けるということであれば、あまり気にしなくても良い部分はありますが、5年後10年後に何があるかわかりませんし、融資を受けるのであれば金融機関の担保評価にも影響がありますので、売却も視野に入れられるような物件を選定しておくことが重要です。

まとめ

お伝えしたいポイントは、以下の通りです。

良い物件とは、自分にとっての許容範囲となる物件として捉え、どのような物件であれば購入しても良いかという観点で、収益性、賃貸需要、資産性などを確認していきましょう。

この許容範囲を如何に広げていくことができるかによって、物件購入できるかどうかは大きく変わってきます。

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