不動産投資での失敗を防ぐ秘訣！【家賃相場を分析する】

こんにちは、ワイパカ（@WhiteParka753）です。

不動産投資をやろうとするときに、一番怖いのは失敗するということではないでしょうか？

大きなお金を動かすことになるので、なるべくなら失敗したくないところですよね。

特に1棟目での失敗は避けたいところです。

（でも、2棟目以降なら失敗しても良いかというとそうではないのですけど…）

失敗を防ぐには、まず不動産投資における失敗とは何か？ということを踏まえつつ、どのように防いでいくかを考える必要があります。

今回は、不動産投資における失敗とその防ぎ方を書いていきたいと思います。

不動産投資における失敗とはどのような状態か？

不動産投資で最も気をつけなければいけないのが空室リスクです。

不動産を購入するときに、賃貸需要を確認したり、条件（駅徒歩、広さ、築年数など）を気にしたりしますが、それは突き詰めると、空室を防ぐため、ということに集約されます。

逆に言えば、賃貸需要があまりなかろうが、条件がよくなかろうが、空室にならなければ失敗はないのです。

空室は家賃相場の見誤りから発生する

では、空室はどのようにして生まれるんでしょうか？

それは家賃相場を見誤っているからです。

物件オーナーとして提供している商品（部屋）に対して、顧客の求めているニーズ（条件）があっていないのです。

端的に言うと、設定家賃に見合うだけの魅力がない、ということになります。

家賃相場はいろいろな条件で決まります。

駅からの距離、広さ、物件の新しさ、部屋の間取り、室内の設備、周辺環境、街としての魅力など、様々な要因があります。

家賃相場の構成要素は様々ありますが、エリアごとの家賃相場は大凡出来上がっているものです。

ですので、その家賃相場を逸脱している物件には、入居者が入りません。

（逸脱と言っても、安い方に逸脱していればいくらでも入居者が入りますが…）

また、家賃相場は年々変化しております。

その時代に求められるニーズや周辺環境の変化によって、変わってくるのです。

従いまして、入居募集をする際には、その時の最新の状況を把握した上で、家賃設定をすることが重要です。

家賃相場の分析方法

家賃相場はどのようにして把握するのでしょうか？

現在、賃貸物件を探す人の9割以上はインターネットから物件を探して不動産会社のアプローチしてきます。

そのため、賃貸物件のポータルサイト（SUUMO、HOMES、アットホーム）を確認することで、大凡の家賃相場を確認することができます。

家賃相場の確認の仕方としては、賃貸物件のポータルサイトの自分の物件の条件を入れます。

ここでは、あまり条件を細かく絞らず、ターゲット駅、駅徒歩、広さを入れます。

条件は少し緩めにしましょう。徒歩5分の物件であれば、徒歩10分以内とか、広さが32平米であれば、広さ25平米以上とかです。

その上で、安い順でソートして安い方から見ていきます。

自分の物件が10位以内にあれば、まずまずです。

そして、自分よりも安い物件全部と自分よりも高い5物件程度に対して、賃貸募集における三大条件（駅徒歩、広さ、築年数）での勝敗を確認します。

自分よりも安い物件に対して、3敗となっていると、その他の設備条件が良くても自分の物件が選ばれるのはかなり厳しいです。

自分の物件と比較して、2勝1敗〜1勝2敗のラインの家賃を確認します。

自分の物件の家賃が、上記ラインの家賃よりも高い設定であれば、その他によほどの強みポイントがなければ、少なくても上記ラインの家賃設定にしないと空室期間が長くなることになります。

この3大条件での勝敗はあくまで目安であるので、仮に1勝2敗でもその他設備が優勢であれば、入居付けは可能です。

1勝2敗となる物件に対しては、もう少し細かい条件（バストイレ別、和室or洋室、独立洗面台有無など）で見ていき、どちらに住みたいか、を見ていきましょう。

よくあるのが、物件オーナーは比較的高収入の方が多いので、自分だったら、5,000円くらい上でもこの設備があるほうがいいかなという主観で見てしまうと見誤ってしまう可能性がありますので、要注意です。

ここで気をつけるのは、あくまで自分の主観ではなく、この物件に住むであろうターゲット層の感覚を想定してみることです。

分析した相場家賃での家賃設定

入居募集については、分析した家賃を設定しましょう。

適切に分析した家賃を設定できれば、内見者がゼロということにはならず、内見者が少しずつ現れることになります。

内見者が出て来れば、後もう一押しです。

だいたい内見者が5人くらい現れれば決まってくると思いますが、それでも決まらないようであれば、現地に契約を怯ませる問題が孕んでいる可能性があります。

このあたりになれば、募集会社と密にコミュニケーションを取り、現地にある問題を解決しながら、内見しても入らなかった理由などもリサーチして改善していけば、確実に空室は埋まるはずです。

物件購入時にも家賃相場を確認する

物件購入時にレントロールを見ると思いますが、ただ眺めていてもダメです。

現在の入居者の家賃が相場家賃と比べてどうか、という観点での確認が必要です。

よくあるのが、昔から住んでいるため、家賃が高い状態となっているが、次に募集をかけるときはその家賃では決まらず、ある程度下げざるを得ないケースです。

そのため、購入におけるシミュレーションを行う際には、家賃相場の家賃に引き直した上で、シミュレーションをしましょう。

購入後の運営に困らないよう、悲観側に倒した上での購入判断をすることも失敗を防ぐポイントです。

まとめ

お伝えしたいポイントは、以下の通りです。

空室にならなければ失敗はありません。

適正家賃を見極めることが重要ですし、家賃に見合う魅力合う物件に仕上げていく必要があります。

特に購入時には、現状の家賃が適正かどうかを見極めましょう！

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最後まで読んでいただきありがとうございます。

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