REITと実物不動産の利回りの違いを知る！【それぞれのメリット・デメリット】

こんにちは、ワイパカ（@WhiteParka753）です。

不動産投資に興味を持ったとき、REITとどっちが良いのだろうと悩んだことはありませんか？

不動産への投資という観点ではどちらも同じです。

でも、それぞれにメリット・デメリットがありますし、利回りも異なります。

今回は、REITと実物不動産の違いを書いていきたいと思います。

REITの利回りは？

REITはご存じでしょうか？

「Real Estate Investment Trust」の略で不動産投資信託のことを指します。

不動産投資信託とは、投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品でして、投資者はREITを通じて間接的に不動産オーナーとなるものです。

利回りはREITごとに異なるのですが、感覚的には3%〜7%くらいです。

日本の株式の平均利回りより少し高いですかね。

REITは株式に比較して利回りが高いため、売買によるキャピタルゲインではなく、長期投資によるインカムゲインを目指していくスタイルに向いている商品です。

実物不動産の利回りは？

実物の不動産投資の利回りについては、物件によりバラツキはありますが、僕の保有している物件はだいたい10%前後くらいです。

利回りだけを比較すると、実物不動産の方が高く見えますが、実際には、金融機関への返済や不動産会社への管理費、固定資産税の支払いなどがありますので、だいたい手残りとしての利回りは3〜5%くらいかなと思います。

投資額に対する手残りの利回りだけをみると、同じような感じですね。

REITと実物不動産のメリット・デメリット

REITのメリット・デメリット

運用が楽というのが一番のメリットですね。証券口座を開設して、REITを購入することにより、年2回の配当がもらえます。

購入後の手間は全くかからないで、利回り3〜7%の配当金がもらえるため、嬉しいですよね。

デメリットは、利回りや配当額の調整ができないことでしょうか。

投資家側が何かできるわけではないので、REITの主体となる投資法人に任せるのみです。

また、配当金が減額となる可能性もあり、基準価格も変動します。

基準価格については、価格が上がればキャピタルゲインも得ることができますが、価格が下がれば、売却する際に損失が発生します。

このあたりは投資信託のため一長一短ですね。

実物不動産のメリット・デメリット

実物不動産の方は、利回りのコントロールが可能です。

居室をリフォームして家賃を上げれば利回りも上がりますし、空室などの物件を再生すれば、かなりの利回りを出すことも可能です。

また、相場の影響をあまり受けないので、物件価格の変動は、REITに比べて落ち着いています。

デメリットは、運用に手間がかかることでしょうか。

多くは管理会社に任せられるとしても、リフォーム内容や募集条件などは、オーナーとして主体的に決定していくことが求められます。

利回りの差だけでは見えないメリット

投資額への利回りを見ると、REITと実物不動産はあまり変わらないように一見見えてしまいますが、そこにはトリックがあります。

投資額の利回りではなく、自己資金に対する利回りとしてみると、大きく変わってきます。

比較とためにわかりやすい数字としますが、REITの利回り5%として、1,000万円投資した場合、年間50万円の利益となります。

一方、実物不動産については、金融機関からの融資を活用することが一般的となるため、頭金1,000万として、9,000万円の融資を受けて、1億円の物件を購入するとします。

そうすると、仮に手残り5%としても、年間500万円となります。自己資金に対する利回りは50%になります。

REIT：1,000万円 × 5% = 50万円
実物不動産：1,000万円(自己資金)+9,000万円(融資) × 5% = 500万円
【手残り利益】REIT：50万円 ＜ 実物不動産：500万円
※実物不動産の自己資金利回り：50%

また、実際には融資の返済分のうち、元本分については自分の資産となります。

つまりは、手残り＋不動産への貯蓄となりますので、返済比率を50%ととし、その6割を元本分とすると、資産増加分としては、800万円くらいになるのではないでしょうか。

自己資金に対する実質利回りは、80%となります。

実物不動産：10,000万円 × 5% = 1,000万円
1,000万円 – 500万円(返済分) = 500万円(手残り)
500万円(返済分) × 60%(元本分) = 300万円(不動産への貯蓄分)
500万円(手残り) + 300万円(不動産への貯蓄分) = 800万円(純資産)
※実物不動産の自己資金実質利回り：80%

これを金額で見ると、年間800万円です。

投資額の利回りで見ると実物不動産はREITとあまり変わりませんが、自己資金に対する利回りとして金額を見ると、16倍ほどの差があります。（あくまで上記での計算の一例です。）

ただし、金融機関から融資を受けているため、REITよりもリスクはありますが、そうだとしても、だいぶ違うと思いませんか？

まとめ

お伝えしたいポイントは、以下の通りです。

REITと実物不動産の違いをざっくりいうと以下です。

　REIT：安定利回り、安定収益、運用が楽
　実物不動産：高利回り、高収益、運用が手間

利回りではなく、収益額で見ると、圧倒的に違うので、セミリタイア（FIRE）を狙うのであれば、実物不動産への投資が有効です。

実物不動産での投資をメインとしつつ、実物不動産に良い物件が見つからず、頭金として準備しているキャッシュがあるのであれば、REIT、もしくは、米国ETFへ置いておくのが一番良いというのが、現状の僕の結論です。

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