こんにちは、ワイパカ（@WhiteParka753）です。
不動産投資における重要なポイントは、なんといっても物件選びですよね。
成功も失敗も物件選びにかかってくるといっても過言ではありません。
では、どんな物件を選ぶと失敗するかというと、その要因は1つではなく、いろいろとあるのですが、僕が1つ大きな要因として考えているのが、狭い物件です。
狭い物件を保有している方で入居付けに苦労されている方は結構います。
今回は、なぜ狭い物件には注意が必要かということを書いていきたいと思います。
利回りは、部屋が狭い方が高くなる
不動産投資においては、利回りは重要な要素ですよね。
不動産投資は、「投資」であり「事業」であるため、利回りは収益に直結します。
不動産における家賃収入は、部屋の広さに比例するかといえば、なかなかそうはいきません。
例えば、20平米の1Kが家賃4万円のエリアの場合、2部屋あれば、家賃は8万円となりますが、同じエリアの40平米の1LDK〜2LDKが家賃8万円になるか、というとそこまで高くは取れないのです。
この場合、だいたい6万円前後くらいなのではないでしょうか。
もちろん、家賃の金額自体はエリアにより異なりますが、広さが2倍だから家賃が2倍かというと、そうならないケースがほとんどです。
したがって、部屋が狭い方が比較的利回りが高くなる傾向があります。
とすると、利回りを重視して不動産投資物件を選ぶと、部屋が狭くなる傾向があるということになります。
単身者が求める賃貸物件の広さは？
利回りの観点からいえば、部屋が狭い方が高くなる傾向があるのですが、入居者の観点で言えば、部屋は広い方が良く、そのほうが人気となります。
では、単身者はどのくらいのスペースで部屋を探しているかというと、一般的には20平米〜25平米が平均的なようです。
個人的な感覚からしても、20平米は一つの指標と感じており、バス・トイレ別で居室部分に6畳を確保しようとすると、20平米以上ないと厳しいかなと思います。
今から30年ほど前のバブルの時代には、3点ユニットバスで15平米のような物件が数多く作られてきましたが、現在においては不人気物件の代表格となってしまっています。
SUUMOやアットホームで賃貸物件を探すときの条件入力の画面において、どちらも居住面積の条件の最低が20平米となっていることもあり、広さに最低限尾条件をつけるとすると、20平米以上となるのでしょう。
このようなことを踏まえると、最低でも20平米以上の広さは欲しいところです。
部屋が狭いと募集の間口が狭まる
アパート経営で重要なのは、空室期間をなくすことです。空室が1番のリスクとなります。
空室期間を少なくするには、多くの人のターゲットになることが重要です。
例えば、15平米の3点ユニットバスの物件となると、ターゲットは単身者になりますし、その部屋の狭さを許容できる人に限られてしまいます。
ターゲットが少ないということは、需要が少ないということですので、家賃を下げても空室が埋まらない可能性も高くなります。
一方、例えば少し古くても30平米の2Kであれば、単身者〜二人暮らしまでターゲットを広げられます。
ターゲットが広くなるということは、需要を確保できるということになるため、比較的安定した経営をすることが可能となります。
部屋の広さに関しては、大は小を兼ねることになりますので、家賃が同じであれば、部屋が広い方が圧倒的に有利です。
同じエリアであれば、おそらく部屋が広い方が家賃が高いはずですので、部屋が広い方が家賃を下げる余地があります。
補足させていただきますが、家賃を下げることを推奨しているわけではありません。
家賃が下がることで利回りが下がることになるため、安易に下げるものではないと思っています。
ただ、入居者は家賃を重視しているのは事実ですし、家賃を下げるという強力なカードを持っているということが、大きいということです。
狭い物件においても、家賃を下げて空室を埋めるということはできなくはありませんが、家賃があまりに安くなってしまうと、原状回復工事分の回収期間が長くなってしまうなど、経営的にも苦しくなります。
また、単身者であるが故に、居住期間が比較的短くなる傾向もあるため、原状回復工事分の改修前に退去となってしまうというような、負のスパイラルに陥ってしまいかねません。
まとめ
お伝えしたいポイントは、以下の通りです。
- 部屋が狭いと相対的に利回りが上がる
- しかし、狭い部屋を好む人は相対的に少なくなる
- 狭い部屋は競争力がなくなるため、安定運営が難しくなる
利回りが高くても、狭い物件は先を見据えた安定運営という観点では、けっこう厳しい戦いが予想されますので、不動産投資の物件を購入する際は、注意しましょう。
最後まで読んでいただきありがとうございます。
ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように！
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