住宅ローンを不動産投資に活用する方法【賃貸併用住宅で自宅費用を0円にする！】

こんにちは、ワイパカ（@WhiteParka753）です。

不動産投資について調べていくと、不動産投資ローンと住宅ローンに結構な金利差があることわかりますよね？

住宅ローンは、自宅購入という目的のため、金利が優遇されています。

その住宅ローンを不動産投資に活用できたり、不動産投資と絡めて住宅ローンの返済を少なくできたらとても嬉しいですよね？

住宅ローンは自宅購入のためのローンとなるのですが、実はうまく活用する方法もあるのです。

今回は、低金利で借りられる住宅ローンを不動産投資に活用する方法について、書いていきたいと思います。

住宅ローンを不動産投資に活用する方法とは？

住宅ローンは自宅購入の目的での融資となるため、不動産投資に活用するのはNGとなります。

昨今、自分で住むと偽って区分マンションを住宅ローンを活用して購入し、その区分マンションを賃貸に出していることが発覚した結果、住宅ローンの残債を一括返済するよう求められた事例も出てきています。

住宅ローンを活用して合法的に不動産投資を行うのであれば、「賃貸併用住宅」であれば可能です。

購入する不動産に対して、半分以上が自分の居住スペース（自宅エリア）であれば、住宅ローンの活用が認められます。

購入した自宅の半分を賃貸に出すことにより、受け取る賃料収入を住宅ローンの返済に充てることが可能です。

このようなプランを組むことにより、住宅ローン返済に関する自分自身の持ち出しを極力抑えることが可能となります。

つまり、エリア半分を賃貸にすることにより、住宅費用を0円にすることもできるのです。

賃貸併用住宅とは？

そもそも、賃貸併用住宅って何？と思われる方もいるかと思いますが、賃貸併用住宅とは、1棟の建物に自宅エリアと賃貸エリアがある住宅のことです。

居住空間や基本性能は戸建て住宅と同じグレードを保ちながら、敷地の価値を活かしたプランニングにより賃貸部分を創出し、家賃収入を生む住宅となります。

最大の特徴は、賃貸エリアとして他者に賃貸する部分があっても、住宅ローンを組めるというところであり、住宅ローン控除も受けることが可能です。

ただ、住宅ローンを組むには条件があり、自宅エリアの床面積が建物の床面積のうち、半分以上を占めるという条件をクリアする必要があります。

ですが、不動産投資ローンを組んで融資を受ける場合と比較して、住宅ローンは金利が低くなりますので、有利な条件で借入ができるということになります。

住宅ローンで賃貸併用住宅を建築するメリット・デメリット

上述したように、賃貸併用住宅であれば、金利の安い住宅ローンを不動産投資として活用できるということになるものの、当然ですがメリットとデメリットがあります。

賃貸併用住宅のメリット・デメリットを以下に記載します。

●住宅ローンで賃貸併用住宅を購入するメリット

●住宅ローンで賃貸併用住宅を購入するデメリット

メリデメを踏まえた賃貸併用住宅の考察

想像できると思いますが、賃貸併用住宅の内訳は以下となります。

賃貸併用住宅　＝　新築アパート　＋　新築戸建て

つまり、賃貸併用住宅は、個別に戸建とアパートをそれぞれ建築した場合とどちらが得なのか、ということになります。

例えば、具体的な数値を当てはめると、新築アパート投資で月10万のCF、新築戸建て部分で月10万円分のローンがあるという状況です。

それぞれ個別に見れば、月10万円のキャッシュフローを生み出すアパートを持ち、月10万円の住宅ローン支払いの自宅に住む、ということ。

（つまり、アパートと自宅をまとめるか、まとめないか、どっちなんだい、ということです。）

賃貸併用住宅は、自宅との比較ではなく、アパートを購入するという大前提の上で、賃貸併用住宅として自宅とまとめるか、それぞれ別に建てるかどちらがよいか、という比較の方が正しいと思われます。

この比較を突き詰めると、賃貸併用住宅は価格が抑えられることになるが、その価格差分で賃貸併用住宅のデメリットを受け入れられるのか、ということになります。

僕が考える１番のデメリットは、自宅と賃貸エリアが同じ敷地になるということです。

設計プランでうまく分割するにしても、エリアはかなり隣接してしまいます。

縦分割は騒音の問題、横分割は距離的な近さの問題が出てくるものと思います。

それに、賃貸側の入居者も近くにオーナーが住んでいるというのは、あれこれ言われるかもしれないというデメリットでしかないと思いますので、その分賃料も下がってしまうのではないかと思います。

（自分も賃貸者です、という振る舞いもできなくはないですが、賃貸契約書に貸主の住所が記載されるため、結構ハードルは高いかと思われます…）

また、賃貸エリアは自宅度同程度以下の広さという制限があるため、収益性を確保しようとすると、賃貸エリアは1K、1Rになってきてしまいます。

1K、1Rは比較的若い人が住む傾向があるため、生活スタイルや活動の時間の違いなどにより、お互いにストレスが発生してくる可能性があるかなと思います。

さらに、今後売却するかもしれないという可能性も視野に入れるのであれば、自宅部分もオーソドックスな間取りにしておく必要があるかと思います。

というのも、売却を想定するのであれば、賃貸併用住宅という用途だけではなく、自宅部分も賃貸が可能となるようなものにしておく必要があるからです。

（特殊な間取りだと売却も困難となる恐れがあります）

もしこれから僕が賃貸併用住宅を建築するとしたら

すでに自宅があるため難しいですが、もし、僕が賃貸併用住宅を建築するとしたら、2LDK×2、または3LDK×2のプランが良いかなと思います。

収益性は1K、1Rに比べて若干落ちるものの、生活スタイルや活動時間の差があまり出ないと思われるため、トラブル発生する可能性を下げられると考えるからです。

あとは、プランを工夫して、自宅側と賃貸側の接点を極力少なくしたいですね。

そして、なんとかして僕も賃貸者です、ということを装いたいです。（具体的案はまだ考えていませんが…）

賃貸併用住宅を実現するには、上記のようにいくつか工夫が必要なハードルがあるため、自宅は中古マンション or 中古戸建で極力支出を抑え（なるべく住宅ローンを活用し頭金を抑える）、その分を新築or 中古アパート購入にしていくことが王道ですかね。

ただし、うまくプランがはまるのであれば、低金利の住宅ローンを活用できるので、賃貸併用住宅はとても魅力的な形だと思います。

まとめ

お伝えしたいポイントは、以下の通りです。

住宅ローンは低金利のため、うまくはまるプランができれば、本当に魅力的だと思います。

仮に賃貸部分の収益で物件全体のローン返済全てを賄えないとしても、自分の持ち出しはかなり少なくなると思うので、自宅購入前であれば、なんとかその方法ができないか検討するかもしれないです。

終の住処の自宅というよりは、2戸の賃貸住宅を建築して、その一方に自分が住むという感覚で進めていけると道が開けるかな〜と妄想したりしています。

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