不動産投資におけるキャピタルゲインとインカムゲイン【セミリタイア（FIRE）を目指すにはどっち？】

こんにちは、ワイパカ（@WhiteParka753）です。

不動産投資においては、キャピタルゲインとインカムゲインのどちらに軸足を置くべきか悩みますよね？

このあたりは色々な考えがあり、僕も最初はどのように考えるべきか悩みました。

そこで、今回は、不動産投資でセミリタイア（FIRE）を目指すのであれば、キャピタルゲインとインカムゲインのどちらに軸足を置く方が良いか、ということについて書いていきます。

キャピタルゲインとインカムゲイン

不動産投資を実施しようとされている方は、すでにご存知かもしれませんが、キャピタルゲインとインカムゲインは不動産投資の基本となるので、しっかり理解することが大切です。

キャピタルゲイン

保有している資産を売却することによって得られる売買差益のことです。

不動産投資においては、3,000万円で購入した物件を4,000万円で売却することができれば、（売却価格 ー 購入価格の）1,000万円がキャピタルゲイン（売却益）となります。

インカムゲイン

保有している資産の保有中に得られる利益のことです。

不動産投資においては、月々の家賃収入がこのインカムゲインにあたります。

株式投資であれば、投資している株式の配当にあたるものとなります。

セミリタイア（FIRE）に必要となる資産は？

巷で言われているセミリタイア（FIRE）は、保有資産の4%以内に生活コストを抑えることとなっています。

というのも、資産運用で4%以上の運用益を出していくため、それ以下であれば、保有資産が減少せず、運用益が生活コストを上回り、経済的に自立できるという考え方です。

この4%ルールを別の言い方をすれば、年間生活コストの25倍の資産を保有するいうこととなります。

セミリタイア（FIRE）は、上記の計算から保有資産に注目が集まっていますが、その資産が生み出すキャッシュフローがどのくらいあるか、が本質となります。

つまり、年間どのくらいのキャッシュフローを生み出せるのか、ということです。

生活コストが年間400万円という方なら、理論上、1億円あればセミリタイア可能ということになります。

不動産投資でセミリタイア（FIRE）を目指すならインカムゲイン

不動産投資のスタイルによって、キャピタルゲインとインカムゲインのどちらに軸足を置いて考えるかは異なるところですが、平凡なサラリーマンがセミリタイア（FIRE）を目指すということであれば、インカムゲインに軸足をおくべきと考えます。

例えば、物件価格3,000万円で利回り10%であれば、毎年300万円のインカムゲインが出ることになります。（わかりやすくするため、ローン返済や経費等はない前提とします。）

これを先ほどのセミリタイア（FIRE）の理論に合わせると、キャッシュフロー的には、7,500万円の資産を持っているのと同義です。

一方、上記3,000万円の物件を4,000万円で売却できれば、+1,000万円のキャピタルゲインとなり、資産は4,000万円に増加しますが、1回限りです。（同様にローン返済等はない前提）

もちろん、4,000万円で新たに不動産を購入すればよいのですが、すぐに良い物件が良いタイミングで見つかるかは分かりません。

キャピタルゲインで稼ぎ続けるには、常に売却益がでる良い物件を買い続けないといけないということになり、ハードルが高いのです。

一方、インカムゲインは、利益を積み重ねることができますので、時間が経てば経つほど有利となります。

キャピタルゲインは、出ればラッキーと考える

堅実な不動産投資というのは、利益の積み重ねであり、それができるのがインカムゲインだと考えます。

キャピタルゲインがうまく出れば、加速度的に資産を増加させることが可能となる場合がありますが、狙って実施していくのは至難の業です。

利回り10%の物件を保有しているとして、仮に、5年後に物件価格が購入時の半額となってしまった場合、5年後に売却したとすると、プラスマイナスゼロ（諸経費分マイナス）となり、資産運用上は意味がないことになってしまいます。

しかし、そのような物件でも持ち続けることで力を発揮します。仮に上記物件をそのまま10年間持ち続けると、インカムゲインだけで購入価格分は回収できることとなります。

そうすると、10年後の売却価格が仮に購入時の3割となってしまっても、その3割分は利益となります。

上記はあくまで例示であり、資産価値が急激に下がる物件を購入することはあまりよい物件とはいえませんが、必ずしも資産価値が上がる物件でないとダメかというと、そうではないということです。

売却時にどうなっているか、ということよりも、その物件がしっかりとインカムゲインを生み出せるものかどうかが、不動産投資には重要となります。

まとめ

お伝えしたいポイントは、以下の通りです。

良い物件を保有できれば、基本的に保有し続ければ利益は上がり続けます。

それに、良い物件であれば、仮に売却するタイミングが来ても、焦せる必要はないのです。

だって、売らなくても利益は出るのですから。

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