2022年の振り返りと2023年の戦略について

2022年の振り返りと2023年の戦略について
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こんにちは、ワイパカ(@WhiteParka753)です。

今回は2022年の振り返りと2023年の戦略を書きたいと思います。

2021年末でサラリーマンを卒業し、2022年から不動産賃貸経営として新たな道を進んできました。

そんな1年を振り返ると共に、2023年の戦略を考えてみたいと思います。

目次

2022年の振り返り

2022年の振り返り

2022年は、サラリーマンを卒業し、専業の不動産賃貸経営として初めての1年でした。

想定通りのことや想定とは異なること、新たなの挑戦など色々なことがありましたが、主なものは以下になる気がします。

  • 入居率の目標達成
  • 物件取得方針の変更
  • ブログ執筆
  • 家族との時間増加

入居率の目標達成

入居率の目標達成

保有物件における年間入居率の目標を98%としていましたが、年間入居率が98.1%となり、目標を達成できました!

これはひとえに物件を管理いただいている管理会社の皆様のおかげだと思っています。ありがとうございます。

今まで8年間賃貸経営を実施してきて、年間入居率が98%を上回ったことは1回しかなかったため、自分にとっては高いハードルでしたが、越えられたということはひとまず良かったかなと思っています。

2023年も入居率98%目指してやっていきたいと思います。

(実は、1月末に2戸ほど退去予定がすでに入っています…涙)

物件取得方針の変更

物件取得方針の変更

僕がメインターゲットとしているのは築古アパートなのですが、昨今、耐用年数を超えた築古アパートへの融資がかなり厳しくなってきています。

その上、僕はサラリーマンとしての与信を使い切り、2022年から専業賃貸経営として歩み始めました。

そのため、昨今の不動産投資における融資情勢の厳しさやサラリーマンとしての収入がなくなったということを踏まえると、融資付けの難易度がかなり上がるだろうと思っていましたが、まさに予想通りでして、2022年は融資相談がなかなかうまくいかないということが続きました。

そもそも多くの金融機関が耐用年数内での融資というのを条件としてきていて、築古アパートへ融資するという地銀、信金がかなり少なくなって来ていることを実感します。

それにプラスして、築古アパートを保有していることに対する評価も厳しくなってきています。

このあたりはエリアによっても異なるとは思いますが、私がメインで活動している千葉エリアは、地銀、信金共に、築古物件は事業としてしっかり利益を出していても評価をしてもらえず、むしろその物件に対する借入分の負債を債務超過としてみられてしまうという状況があります。

僕の保有物件のほとんどが耐用年数を超えているため、融資検討の俎上に載せてもらえないという状況でした。

築古アパートへの融資付けを7行の金融機関にアプローチしてみましたが、見事に全敗…

これを打開するためには、保有物件を売却して資産整理をする必要がありますが、1〜2件売却すれば良いというものでもなさそうであるため、現実的ではありませんでした。

そのため、まずは金融機関の融資条件に合わせるという意味で、耐用年数内の中古区分マンションへ物件取得のターゲットを変更しました。

もちろん、今後の拡大を見据えていくと1棟物件を取得していきたいのですが、現状の融資状況や自分の置かれている状況、キャッシュポジション改善などを見据え、一時的な変更というイメージとなります。

この方針変更を行い、物件探索をしていくことで、区分マンションを1件購入することができました。

また区分マンションということで、融資額も抑えられることから、新たな金融機関からの融資を引き出すことができました。

ブログの執筆

2022年2月から本ブログの執筆を開始しました。

ブログのプロフィール詳細にも記載していますが、サラリーマンとしての生き方に少し疑問を感じている方々に対して、僕のやり方が一つの方法として参考になればということでブログを始めました。

▼プロフィール詳細はこちら

僕が不動産投資でやってきたことや不動産投資における考え方、資産形成の始め方など、僕が経験して来たことや見聞きして学んだことなどを書くことで、似たような境遇の方に少しでも役に立てればと思っています。

今年は色々と活動していく中で、ブログの執筆タイミングがある期間空いてしまったりということが何度かありましたが、1年間続けてこれたのは、このブログを見ていただいている皆様のおかげです。

ありがとうございます!!

今年も引き続き執筆していきますので、どうぞよろしくお願いいたします。

家族との時間増加

家族との時間増加

自由に使える時間が増えましたので、家族と過ごす時間が圧倒的に増加しました。

今まで忙しく働いていたときは、顔を合わせるとしても朝のみで、夜は既にみんな寝ているなど日常茶飯事でしたが、朝もゆっくりと会話しながら準備ができますし、夜も一緒に夕食を食べることができます。

文字にするとなんでもないようなことなのですが、この他愛もない何気ない時間が非常に貴重なものなのだと改めて思いました。

日々の生活が忙しければ、子供の成長は早いもので、気がつけば社会人になって巣立っていってしまっていたということもあると思います。

妻とはその後でも時間が作れるかも知れませんが、子供たちを含めて一緒に過ごす時間というのは取り戻すことができないかけがえのない時間です。

(それまで忙しくして家庭を顧みなければ、妻との今後の時間も訪れなかったかも知れませんが・・・)

そういう意味ではゆとりある穏やかな時間を過ごすことができたことは良かったと思っています。

2023年の戦略について

2023年の戦略について

2023年の戦略としては、まずは不動産賃貸事業の拡大を目指して、2022年の物件取得の方針変更を踏まえ、中古区分マンションの取得という方針を維持、継続していきたいと思っています。

区分マンションを2件〜3件ほど取得して、事業の拡大を目指していきたいと思います。

これからは金利の上昇してくる傾向にあるため、手持ちキャッシュとの相談にはなってくると思いますが、無理に飛びつくことはせずに、良い物件を確実に確保していきたいと思います。

ブログについても引き続き執筆していきます。安定して週3回ほど記事をアップできるようなペースにしていきたいですね。

趣味である神社仏閣への参拝も継続していきます。継続することで全体の運気を上げていきたいです。

宅地建物取引士の資格取得も目指していこうと思います。不動産賃貸事業の拡大に向けてはひとつ大きなポイントになるのではないかと思っています。

更に、新たな事業へも挑戦していきたいと思っています。

1年過ごしてみて、時間がそれなりにあることを実感したので、その時間をうまく活用して新たな領域への挑戦をしていきたいと思います。

事業としてうまくいくかどうかは全くの未知数ですが、動かないことには始まらないため、まずは挑戦していこうと思います。

2023年の戦略をまとめると、

  • 区分マンション2戸〜3戸取得
  • ブログ週3回更新
  • 神社仏閣を参拝し運気を上げる
  • 宅地建物取引士資格の取得
  • 新たな事業への挑戦

新たな1年の始まりということで、上記の戦略を意識しつつ、色々なことに挑戦していきたいと思います。


最後まで読んでいただきありがとうございます。

ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように!

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