1棟アパートの不動産投資で失敗する5つのパターン【確実に失敗回避!】

1棟アパートの不動産投資で失敗する5つのパターン【確実に失敗回避!】
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こんにちは、ワイパカ(@WhiteParka753)です。

不動産投資の魅力の1つとしては、金融機関から融資を得ることができることですよね。

そして、不動産投資での1番のリスクは空室ですが、そのリスクを抑えてくれるのが複数戸を一気に所有できる1棟アパートです。

区分所有であれば、空室が出れば収入は0となってしまいますが、10室の1棟アパートであれば、空室が出ても9/10ですから。

(もちろん、複数空室となることもありますが、一気に全部が空室になることはまずありません。)

このような経緯で不動産投資における1棟アパートに興味を持つ方が気になるのは、物件選びです。

今回は、購入したら失敗してしまう1棟アパートの5つのパターンを書いていきます。

目次

①家賃が2万円前後となっている単身者用アパート

①家賃が2万円前後となっている単身者用アパート

ファミリー向け物件よりも単身者向け物件の方が利回りが高くなる傾向があります。

物件を確認するときには、利回りから見ていく人が多いと思いますので、高利回りアパートを探していくと、単身者用アパートに出会う確率は高くなります。

このような単身者用の高利回りアパートを購入する際は、家賃が2万円前後となる部屋のアパートではないか、また、そのエリアに家賃2万円前後のアパートが数多く存在しないか、という点に要注意です。

アパートが供給過剰になってくると、家賃がどんどん下がっていきます。市場原理で言えば当然ですよね。

家賃が低くてもそれに見合う購入価格であり、利回りが高ければ良いのではないの?と思う方もいると思いますが、実はそうでもありません。

家賃に関わらず居室には必要な設備があります。例えば、給湯器、キッチン、トイレ、バスなどです。このような設備もグレードの幅はあるものの、最低限のものでもそれなりの費用はします。

退去時のリフォームにおいても、家賃が少ないからといって安くなるわけではなく、例えば壁紙の交換としても、部屋の広さに応じて費用がかかります。

家賃が少ないと、これらの設備交換費用やリフォーム費用が相対的に高くなり、費用の回収に時間がかかってしまい、トータルで見ると持ち出しになってしまうというケースも出てしまいます。

購入する物件の家賃はもちろんのこと、購入する物件エリアの家賃相場をSUUMO、HOME’Sなどもポータルサイトや現地不動産やにヒアリングするなどして確認し、10年後、20年後そのような低家賃になってしまうかどうかを確認することが大切です。

②規模が大きく、かつ、土地値が低いアパート

②規模が大きく、かつ、土地値が低いアパート

イメージとしては、価格が5,000万円以上の築古アパートで、土地値が購入額の半分にも満たないような物件です。

土地の価値は年数経過に応じて価格が下がっていくということはあまりありませんが、建物については年数が経つと価値が目減りしていきます。

金融機関は積算評価で融資額を算定するところが多いため、このような物件には融資がつきづらい傾向があります。

2,000万〜3,000万程度であれば、融資に頼らずキャッシュで購入する投資家の方々もいらっしゃいますが、5,000万を超えてくると、キャッシュで購入できる方は激減します。

そうすると、融資を活用して購入することになりますが、土地値が低いため積算価格が低く、融資額が伸びないこととなり、結果的に購入希望者が少なくなってしまうことになるのです。

もちろん、長期保有を目的として購入すればよいのではないかという意見もあるかと思いますが、5年後、10年後に何があるかは分からないため、長期保有をするにしても、何かの際に売却できるような物件であることが大切です。

僕としては、毎月のキャッシュフローがそれなりに出て、かつ、年数が経過しても物件価値があまり落ちない物件を購入するようにしています。

築古で物件価値が落ちないということは、土地値がある程度高いアパートということですね。

長期保有をするにしても、何かの際に売却する道も持てる物件の方が、リスクヘッジとしては良いです。

③狭小アパート

③狭小アパート

1棟アパートは、外壁塗装をしたり、共用部を刷新したり、アクセントクロスを入れたり、設備を新調することにより、競争力を高めることができます。

しかし、物件自体の広さについては、購入後にリニューアルというわけにはなかなかいきません。

15平米を25平米に変更することは不可能ですし、3点ユニットバスをバス・トイレ別にするにはそれなりのコストがかかります。

最近の傾向としては、広い部屋が求められてきています。1Kや1Rで3点ユニットバス、居室は6畳以下のような物件は、今後、長期的に見たときに、競争力を強化していくことが困難な状況になっていきます。

だからこそ、このような物件は高利回りで売られていたりします。

比較的築年数の浅いアパートでもこのような物件は散見されますが、おそらくは相続税対策か築10年程度で家賃差下がる前に売り抜ける目的ではないかと推測します。

僕の保有物件における実績データでも、狭い物件ほど人の入れ替わり(入退去)が多いです。

入退去が多ければ、その分原状回復費用や募集費用、広告費用などが嵩んできますので、やはり今後は一定程度の広さを持った物件を所有していくことが良いですね。

④入退去の多いアパート

④入退去の多いアパート

よく学生向けのアパートなども目にする機会があると思います。

そのようなアパートを見てみると、間取りはだいたい1Kか1R1で大学や専門学校の近くの立地だったりします。

極小アパートのところでも書きましたが、トータルで見ると入退去が多い物件は、費用が嵩んできてしまい、当初の目論見通りの手残りが出にくい状況となります。

大学生や専門学校生とすると、2年もしくは4年で退去することが確実です。4年住んでくれればまだよいのですが、キャンパスの都合などで2年での退去するケースも目立ちます。

そうすると、上述した原状回復費用や募集費用などが頻繁に出ていくこととなり、経営的には厳しくなります。

また、大学移転などが発生したら一気にピンチとなります。このリスクはコントロールできないものですので、比較的地方のキャンパス付近などはリスクが高いかと思います。

入退去の頻度が激しいと言えばシェアハウスもそうです。

シェアハウス物件をうまく運営している方もいますが、難易度が高いです。

中には数ヶ月で退去する人もいれば、シェアハウス内で問題が起きれば、複数人が一斉に退去する場合もあります。それに、もともと属性の良くない方も多い傾向がありますので、さまざまなトラブルが発生する可能性が高いのです。

シェアハウスだと管理会社の管理料金も上がりますので、長期的にみるとあまり旨味がないのかなと思います。

そういった意味では、難易度が高く、うまく自主運営できる方であれば、おいしい形なのかもしれません。

⑤相場よりも高い家賃の入居者がいるアパート

⑤相場よりも高い家賃の入居者がいるアパート

購入しようとするアパートのレントロールを取得すると、家賃のばらつきがあったりしますよね。その中で家賃が明らかに高い入居者の方もいたりします。

その家賃の高い入居者の方は、居住年数が長い方が多いのですが、この高い家賃をベースとして収支計算をしていると見込みが大きく外れることがあります。

家賃の高い入居者が退去した際、次の募集時には相場家賃まで落ち込むことが想定されます。また、居住年数が長い分、部屋が汚れているケースが多く、原状回復費用が高いことがあります。

レントロールを取得した際は、家賃のばらつきを見るとともに、相場家賃を確認して、相場家賃になることを想定した終始計画を立てましょう。

ただし、相場より高い家賃の入居者がいることは悪いことだけではありません。長く住んでいるということはそれだけその物件が気に入っているということですし、これからも長く住んでいただける可能性もあります。

相場家賃に見直した上でも収支が成り立つのであれば、あとはその入居者がいる間はボーナスステージになるからです。

大事なのは相場家賃をしっかり把握して、相場家賃で収支計画を立てることです。

まとめ

お伝えしたいポイントは、以下の通りです。

  • 以下の5つのアパートには要注意
  • ①家賃2万円前後の単身者用アパート
  • ②規模が大きく、土地値が低いアパート
  • ③狭小(狭い)アパート
  • ④入退去の多いアパート
  • ⑤相場よりも高い家賃の入居者がいるアパート

上記のようなリスクの高いアパートを避け、良い物件を選定していきましょう!


最後まで読んでいただきありがとうございます。

ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように!

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