自己資金なしで不動産投資を始める5つの方法

こんにちは、ワイパカ（@WhiteParka753）です。

不動産投資を始めるにあたって、最初のハードルとなるのが自己資金の確保ですよね？

もし自己資金がなければ（足りなければ）、支出を抑えて貯金したり、残業や副業をしたりして、1〜2年頑張ってなんとか自己資金を貯めるというのが王道です。

ですが、自己資金がないと絶対に始められないと言うわけでもありません。

今回は、自己資金なしでも不動産投資を始める方法について書いてみたいと思います。

自己資金なしでも不動産投資を始めるには

少し前は頭金なしのフルローンで借りられたタイミングもありましたが、今はそれは少し厳しい状況です。

もちろん、今のタイミングでもフルローンで借りられる人がいないことはないのですが、そう言う人は、属性が良かったり、資産を多く持っていたりする方が多いのが現実です。

仮に、自己資金なく不動産投資を始めることができたとしても、返済比率が高くてキャッシュがなかなか貯まらなかったり、突然の退去や設備故障などへの対応が困難になったりしますので、自己資金がギリギリの状況で不動産投資を実施するのはリスクが高いと言わざるを得ません。

ですが、現状タイミング的に厳しかったり、リスクが高い状況はあるものの、自己資金がないと必ずしも始められないと言うわけではありません。

自己資金なく不動産投資を始められるのは、以下の5つの方法です。

それぞれの内容について、以下に書いていきます。

賃貸併用住宅での住宅ローンの活用

賃貸併用住宅とは、自分が居住する部分と賃貸として提供する部分が一体となっている住宅のことです。

イメージ的には、建物の半分が自宅、もう半分が賃貸エリアという感じですね。

通常、不動産投資には住宅ローンは活用できませんが、賃貸併用住宅は条件を満たせば、住宅ローンを活用することが可能となります。

住宅ローンは金利が非常に安く、しかもフルローンを組める可能性があります。

賃貸併用住宅で住宅ローンが活用可能となる条件は、自分が居住する部分の面積がその住宅の50%以上となることです。

半分自宅、半分賃貸となるため、賃貸収入でキャッシュを貯めるということはなかなか難しいですが、賃貸収入を住宅ローンに当てることで、住居費がタダ（もしくは格安）になるということはできるかなと思います。

これは考え方によっては、住居費分の収入があるということにもなりますよね？

自己資金がなくてもできる方法としては、一考の価値はあるのかなと思います。

親、兄弟、親戚などの個人的なつながりから借りる

金融機関からの借入ではなく、親、兄弟、親戚、友人などから借りられれば、融資の審査などはなく、不動産投資をスタートさせることができます。

昨今、金融機関からの借入の際の審査は厳しくなっている傾向があるため、その審査を通過し融資承認を得ることはひとつのハードルではありますが、この方法はそのハードルを乗り越える必要がなくなります。

ただし、個人での借入となることから、トラブルが発生しやすくなるというのはリスクですね。

どれほど親しい間柄であってもお互いのために口約束ではなく、借用書をつくり、返済期間、利息なども含め、しっかり書面に落として合意しておく必要が良いかと思います。

お金の貸し借りでのトラブルは非常に怖いため、そのリスクを十分に把握する必要はあります。

小規模物件を購入

そもそも物件規模が小さくなれば、金融機関からの借入自体が少なくなりますので、フルローンが出る可能性もあります。

また、物件規模が小さければ、そもそもキャッシュで購入ということもあるかなと思います。

築古戸建（いわゆるボロ戸建）であれば、ものによっては安く購入できますので、購入後、リフォーム費用として借入を行う方が金融機関によっては借りやすかったりもします。

まずはスモールスタートをしてみて、経験や資金を貯めつつ、実績も作ることで、2棟目以降の融資に有利につなげていくという方法です。

築古戸建を再生して入居者をつければ、不動産投資家向けに売却ということもできますので、この方法を繰り返すことにより自己資金を貯めていくということも可能となります。

ただし、築古戸建の再生はそれなりの知識、技術、経験が必要となります。

僕も100万円以下の物件を見に行ったことがありますが、結構ハードル高めでした。

家自体が木や草に覆われていて、家の中には残置物がたくさん残っている状況であり、どのくらいで再生できるかの見通しが立たなかったので、購入には至れませんでした。

築古戸建再生については、ふかぽんさん↓が有名ですね。

属性を利用した金融機関の活用

金融機関でローンの申し込みをすると、物件及び申込者の審査をされます。

申込者の審査としては、年収、勤務先、勤続年数、資産などで判断されます。

このような審査項目を属性と言われますが、属性が高い方の方がローン申込には有利です。

一般的に属性が高い大企業や公務員の方は有利ということになります。

自己資金がなくてもある程度属性が高く、かつ、物件評価も高ければフルローンやオーバーローン（福建価格＋諸費用分までのローン）も可能となることがあります。

ただし、この審査の基準は金融機関で異なります。

都市銀行が一番厳しく、地方銀行、信用金庫、信用組合となるにつれて、検討の余地が出てきます。

また、日本政策金融公庫などは、民間金融機関から融資を受けられない人のセーフティネットの位置付けもありますので、併せて検討していきましょう。

ただ、日本政策金融公庫の借入期間は、基本的に10年と短い期間となってしまいますので、キャッシュフローを出していくのは相当利回りが高い必要があります。

土地を既に持っている

土地が既にあるということであれば、そこに建物を新たに建てるだけとなりますので、土地を担保とすることもできますし、融資のハードルが下がることになります。

建物も新築となりますので、耐用年数から見ても長期間の融資が期待できるところです。

アパート建築ノウハウのある建築会社を如何に見つけられるかが勝負です。

既に土地を持っている、または、相続などで土地が将来自分のものになるという恵まれた方がいらっしゃれば、検討の余地があるでしょう。

まとめ

お伝えしたいポイントは、以下の通りです。

本記事を読んでいただくとお分かりかと思いますが、自己資金なしで不動産投資を始めるというのは、かなりハードルが高いということがわかると思います。

ぱっと見、現実的ではないと思われても仕方ないと思っています。（結構無茶なことも書いています）

ですが、これが現在のリアルな状況です。

そのため、やはりまずは自己資金をある程度貯めることが重要かなと思います。

その方が購入後に発生する可能性がある様々なリスクにも対応できるからです。

自己資金を貯めながら、並行して不動産投資について学んでいき、資金と知識を蓄えたところで、実際に物件購入へと舵を切ることが良いのではないかと思います。

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最後まで読んでいただきありがとうございます。

ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように！