こんにちは、ワイパカ（@WhiteParka753）です。
不動産投資に取り組むには、絶対に失敗したくないですよね？
しかも、不動産投資は失敗すると多額の借金を背負ってしまったり、破産してしまったりというイメージがありませんか？
だからこそ、失敗するということに敏感になってしまいますよね。
不動産投資は様々な投資スタイルがあり、それぞれのスタイルで成功を納めている方はいらっしゃいます。
そのため、残念ながら唯一無二の成功パターンというものはありません。
数ある手法の中で自分に合った手法を見つけ、それを着実に実施していくということが王道です。
ですが、失敗する人には一定のパターンがあります。
今回は、不動産投資を失敗する可能性が高い人の5パターンを書いていきます。
自分がそのようなパターンの陥っていないか、要チェックです！
1. 自分で考えられず決められない人
投資なのに、人任せで自分で考えない人が一番危険です。
これ、当然ですよね。
人任せでできてしまうのであれば失敗なんかないですしね。
不動産投資においては、不動産会社の営業マンの言いなりになってしまう人が、これに該当します。
営業マンは不安で一歩踏み出せない人に対して、「これが普通ですよ」「みんなやってますよ」などと根拠のない言葉で安心させようとしてきます。
webなどで別のサラリーマンの人が不動産投資に成功したという話を見ることがあると思いますが、だからといって、サラリーマンであれば誰でも成功するわけではありません。
そのサラリーマンの人と僕たちでは属性がかなり違う可能性があるからです。
目標や目的、投資スタイル、ライフプラン、不動産投資を始める時期やエリアなどの条件が変わって来れば、同じことをやっても成功するとは限りませんし、そもそも同じことが実施できないかもしれません。
美味しい話を見聞きしても鵜呑みにはせず、まずはその根拠を確認することが重要です。
根拠がわからなければ納得できるまで質問しましょう。
相手が言っているから本当だろうではなく、相手の話が本当かどうか、自分が納得できるまで考え抜くことが大切です。
2. 知識が増えてリスクを恐れすぎる人
上述のように自分でまったく考えない人は良くありませんが、勉強し知識が増えすぎたことにより、リスクを恐れすぎる人もいます。
これ、頭の良い人に多い傾向と感じています。
頭の良い人は、相手の営業マンに騙されないように、たくさん勉強して論理武装しますよね。
それ自体はすごく良いことなのですが、行き過ぎるとリスクばかりに目がいってしまって、完璧を目指そうとしてしまうのです。
完璧を目指すことは悪いことではありませんが、完璧な条件を目指すと、そのような条件に合った物件が見つからず、いつまで経っても購入できないことになります。
もちろん、粗悪な物件を掴まされて損をするという失敗とはなりませんが、完璧な物件を見つけられないまま購入の決断ができず、結局5年間物件情報を見ているだけという人もかなりいます。
その間に市況が変わり、融資状況が厳しくなったり、物件そのものの価格が上がってしまうということはよくある話です。
また、5年前にそこそこの物件として、月10万円程度のキャッシュフローが出る物件を購入しておけば、600万円儲かったはずですが、完璧な物件として月20万円のキャッシュフローの物件を探していたため結局購入できず、そこそこの物件を購入していた人と大きな差がついてしまったということにもなりかねます。
不動産投資は時間が味方をしてくれる部分も大きいです。
もっとよい物件があると思って、購入を見送っていたら、いつまでも購入することはできません。
それにそのもっと良い物件があったとしても、自分が購入できるかどうかは別の話です。
目的は完璧な物件を購入することではなく、不動産投資をして利益を上げることです。
完璧を追い続けないように意識をしましょう。
表面利回りだけで判断する人
新築アパートは利回りが低いから利益が出ない、中古アパートは利回りが高いから利益が出る、というように言われることがあります。
見方によっては正しい部分もありますが、盲目的にそう考えてしまうと失敗の原因となります。
不動産投資を「投資」という面から捉えると、行き着くところは利回りがどうなるのか、ということです。
例えば、中古アパートで利回り10%の物件を金利3%の融資を活用して購入した場合と、新築アパートで利回り8%の物件を金利1%の融資を活用して購入した場合です。イールドギャップ（利回りの差）はどちらも7%となりますが、それにもかかわらず、中古アパートの方が新築アパートより利回りが高いから利益が出ると考える人が多いです。
もちろん、融資返済後における金利負担がなくなった状況においては、利回りが高い方が利益が出ることになりますが、返済期間中においては、条件は変わりません。
新築と中古が同じイールドギャップ（利回りの差）であれば、新築の方が修繕費などが発生する可能性はより低く、トータルで見ると、新築の方が得をするケースも結構あります。
表面利回りの数字の多寡だけに囚われると、自分の投資を俯瞰的に見る視点が失われます。
また、利回りが高いということは、それだけリスクが高いということにもなり、そのような利回りを設定しないと売れない物件なのだということを理解した方が良いと思います。
自分だけに掘り出し物が回ってくるという考えは無くした方が良いです。
特に不動産投資を始めたばかりの方、もしくはこれから始めようとする方に対して、掘り出し物が出てくることはまずありません。
不動産投資には相場があります。
もちろん、相場より低く購入することができれば良いのですが、相場相応のものを購入して、利益をそこそこ出していく、というようにしたほうが、俯瞰的に見ると利益が結局出ていることが多いように感じます。
自分だけ得をしようと思っている人
誰でも掘り出し物が欲しいと思うものです。
不動産については、同じものがほとんどない世界であり、かつ、クローズドな世界であることから、掘り出し物の情報が転がっていると思っている方も少なくありません。
もちろん、様々な理由でそのような掘り出し物が出てくることはありますが、それがサラリーマンの人たちに話が来ることは稀です。
というのも、そのような掘り出し物については、まず現金で購入できる方に話がいくからです。
売却する側も早く現金化したいというニーズが強いために掘り出し物になっているケースがほとんどです。
そのため、掘り出し物は不動産業界の川上の人たちによって、すぐに抑えられてしまうのが現状です。
たまに、相続物件なら売却を急いでいるから、大幅な指値交渉が可能であるという理論を言う方もいます。
大幅な指値が絶対不可であるとは言えないですが、大幅な指値ができるのであれば、そもそもその不動産会社が購入すると思いますし、大幅な指値をしたところで、不動産会社にはねられるのがオチです。
相当な築古物件で、ずっとネットに掲載されたままのものであれば、大幅な指値交渉ができる可能性があるかもしれませんが…
不動産投資を不労所得だと思っている人
不動産投資を「不労所得」だと思っていて、購入すればあとは何もしないでうまくいくと思っている方は、うまくいかない可能性が高いと思います。
僕も「不労所得」というキーワードを使うことはありますが、あくまで例えの話であり、本当の意味での不労所得にはなりません。
それは物件の管理を管理会社に任せていても同じことです。
管理会社の視点で見ると、入居者が安定的に入ってくれれば良いわけですから、賃料値下げや過剰なリフォームの提案をしてくることもあります。
それらについて、要不要の判断は自らしないといけません。
管理会社に丸投げであれば、仮に利益が出ていたとしてもその利益は少なくなりますし、場合によっては利益がなくなってしまうということもあります。
一方で、管理会社の提案に対して、何事も時間をかけて吟味しているようでは、管理会社から面倒なオーナーというレッテルを貼られてしまいます。
そういうオーナーの物件は、管理会社内での優先順位が下がるため、いろいろな面で後回しにされてしまう可能性が高いです。
そうならないためにも、バランスが重要となります。
そのバランスの取り方というのが肝であり、自分の利益は残しつつ、管理会社にも気持ちよく仕事をしてもらうことが肝要です。
そのバランスについては、細かなことの積み重ねであったりするので、ここで細かく触れることはできませんが、ここで言いたいのは、完全に丸投げにするスタンスはやめた方が良いということです。
管理会社は下請けではなく、賃貸事業におけるパートナーという位置づけとなるため、うまくコミュニケーションをとりながら、進めていくことが大切です。
まとめ
お伝えしたいポイントは、以下の通りです。
- しっかり自分の頭で考えること
- 完璧を目指しすぎない（妥協点を見極める）
- 自分だけ大きな得をしようと思わずそこそこの物件を早く購入する
不動産投資は時間が味方してくれます。
そこそこの物件でも持ち続ければ、それなりに利益を上げることができますが、掘り出し物を探し続けるといつまでも探し続けることにもなりかねます。
より良いものを探し続けるとキリがありませんので、自分としての購入しても良いラインを決め、そのラインを超えていたら購入していった方が、トータルで見ると資産が増えていることはよくある話です。
最後まで読んでいただきありがとうございます。
ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように！
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