【不動産投資の成功の秘訣】平均居住年数を長くする

【不動産投資の成功の秘訣】平均居住年数を長くする
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こんにちは、ワイパカ(@WhiteParka753)です。

不動産投資の成功秘訣、あったら知りたいですよね?

不動産投資には色々な手法があり、1棟アパートもあれば、区分マンションもありますし、都心エリア中心とする場合あれば、地方都市を攻める場合もあります。

そのため、絶対的な成功の秘訣というものは難しいのですが、僕が答えるとしたら、空室期間を短くする、となります。

不動産投資の1番のリスクは空室と言われていますが、それを極力短くすることが、成功の秘訣ではないかと思っています。

空室対策というと、入居付けのことがよく言われます。もちろん、これも大切ではあるのですが、それに加えて、入居年数を伸ばすということも非常に重要です。

今回は、入居者の平均入居年数を伸ばすにはどうしたら良いか、ということを書いていきたいと思います。

目次

入退去の激しいアパート運営は厳しい

入退去の激しいアパート運営は厳しい

不動産投資でのアパート運営における1番のリスクは空室です。

では、次にリスクなのは?と聞かれれば、僕は入退去が激しいアパート、と答えます。

それはなぜか?

入居期間が同じであっても、入退去が多いと、その分、オーナーのコスト負担が大きくなってしまうからです。

具体例で説明しますと、A物件は、4年間(48ヶ月)のうち、最初の半年が空室で、その後、3年半住んでくれています。

一方、B物件は、4年間のうち、3回入退去が発生し、次の入居期間まで2ヶ月かかったとします。

  • A物件は、4年間(48ヶ月)のうち、6ヶ月の空室期間
  • B物件は、4年間(48ヶ月)のうち、空室期間2ヶ月×3回=6ヶ月の空室期間


比較すると、空室期間は6ヶ月で同じなのですが、A物件は入退去なし、B物件は入退去が3回というのが違いです。

しかし、B物件の方には、入退去が3回あるため、1回ごとに以下の費用がプラスでかかってきます。

  • 原状回復費用(1.5ヶ月)
  • 契約時の事務手数料(1ヶ月)
  • 入居募集の広告費(1.5ヶ月)

上記費用は、原状回復の必要状況、管理会社との手数料の取り決め、募集時の広告費用の掛け方によって異なりますが、仮に上記費用がかかるとすると、合計4ヶ月分のコストが必要となります。

それが3回となると、×3となり、約1年分の家賃収入分がコストとして飛んでしまうのです。

つまり、A物件とB物件は、入居年数としては同じであるものの、入退去回数が異なるだけで、1年分の家賃収入の差が出てしまうのです。

また、入退去が多くなるということは、空室の心配も多くなるということで、精神的な負担もかかってきます。

精神的負担というのは、「空室になってどうしよう…」とか、「更に空室が出たら返済に影響があるかも…」とかいうプレッシャーのことです。

この精神的負担というのは甘く見てはいけません。

特に、本業を抱えているサラリーマンの方であれば尚更です。

この空室のせいで仕事に手がつかないというような状態になってしまえば、元も子もありません。

そのため、入退去を抑え、長く住んでもらうようにすることが不動産投資を成功させる秘訣です。

平均居住年数が長い世帯の特徴は?

平均居住年数が長い世帯の特徴は?

平均居住年数とは、入居者が居住してから退去するまでの期間となります。

この平均居住年数を極力長くしていくことが不動産投資の成功の秘訣ですが、これは世帯により異なります。

単身世帯よりもファミリー世帯の方が平均居住年数は長くなる傾向があります。

そのため、統計的な傾向から見ると、単身世帯物件よりもファミリー向け物件を選んだ方がよいのです。

では、単身世帯とファミリー世帯の平均居住年数がどのくらいことなるか、データで確認しましょう。

平均居住年数
「賃貸住宅市場景況感調査(日管協短観)2020年度下期」から作成

上記は、「賃貸住宅市場景況感調査(日管協短観)2020年度下期」のデータから抜粋したのですが、単身世帯は、23.7%(約4人に1人)しか、4年以上住んでくれません。

逆にいうと、4人中3人は、4年以内に解約してしまうということなのです。

約10%は2年も住まないうちに退去してしまっているようです。

一方、ファミリー世帯はというと、75.1%(約4人に3人)は4年以上住んでくれます。

6年以上住んでくれる人も13.9%もいるんですね。

物件個々の魅力というのもありますが、マクロ的に見ると、単身世帯とファミリー世帯ではこのような歴然とした差があるのです。

単身者向けアパートのメリットとリスク

単身者向けアパートのメリットとリスク

では、単身者向けアパートはあまりよくないのかということ、そんなことはありません。

単身者向けアパートのメリットとしては、比較的利回りが高くなるということです。

ポータルサイトで物件を眺めてもらえればわかりますが、比較的利回りが高いのは、1Rや1Kといった単身者向けアパートとなります。

つまり、単身者向けアパートは、平均居住年数が短いというリスクがあるものの、比較的利回りが高い物件であるということになります。

不動産投資は事業でもあるため、単身者向けアパートとは、比較的利回りが良いものの、このようなリスクを孕んでいるということを念頭においた上で、トータルでの判断が必要です。

また、そのリスクを極力抑えることができれば、ファミリー世帯向けよりも良い収益を生み出すものとなります。

短期間での退去を極力防ぐ方策

短期間での退去を極力防ぐ方策

では、平均居住年数が短くなるリスクを極力抑えるにはどのようにすればよいのでしょうか?

観点は以下の2つです。

  • 平均居住年数をできるだけ伸ばす
  • 入退去の費用を削減する

平均居住年数をできるだけ伸ばす

原状回復、事務手数料、広告費などをかけて入居してもらったものの、半年程度の短期間で退去となってしまっては、かけたコストが回収できずに赤字になってしまうこともあります。

そうならないためにも、短期解約違約金の設定しましょう。

僕は、1年以内の退去であれば、違約金として1ヶ月分の賃料を頂戴します。

また、入居募集にフリーレントをつけるような場合は、1年未満での退去に2ヶ月分、2年未満の退去に1ヶ月分の賃料を頂戴します。

また、できるだけ長く住んでいただきたいため、快適に住んでいただけるよう、TVモニター付きインターフォンの設置、温水洗浄便座の設置、キッチン水栓のシングルレバー化、浴室水栓のシングルレバー化など、細かい部分の快適化も実施します。

このようにして、入居していただいた方になるべく長く住んでいただく対策を実施することは重要です。

入退去の費用を削減する

単身世帯はある程度の入れ替わりは統計的に仕方がないものと捉え、入退去に伴うコストの削減を目指します。

具体的には、原状回復費用を抑えるということになります。

原状回復費用を抑えるためには、保証会社の審査を必須とします。

保証会社の審査に通らないような人は、部屋を汚く使う可能性が高いですし、夜逃げのリスクもあります。

いくら入居者が欲しいからといってもこのような方を入居させることにより、余計にコストがかかる可能性もあるので、入居者についてはしっかり審査を行います。

まとめ

お伝えしたいポイントは、以下の通りです。

  • 空室対策には、入居付けと同様に長く住んでもらうことも重要
  • 単身世帯よりファミリー世帯の方が長く住んでもらえる傾向にある
  • 目先の利回りだけでなく、トータルでの収支を考える

不動産投資における1番のリスクは空室となりますが、空室対策として1番良いのは、退去をさせないということになるかと思います。

そのためには、家賃に対する部屋のクオリティを高くして、他の物件よりも今の物件の方が魅力的であるという居心地の良い空間づくりがオーナーとして提供する本質的な価値なのかなと思います。


最後まで読んでいただきありがとうございます。

ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように!

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