【初心者必見！】不動産投資のメリット・デメリット・リスクをしっかりと理解する（第1回メリット編／全3回）

こんにちは、ワイパカ（@WhiteParka753）です。

不動産投資の取り組みを検討されている初心者の方は、メリット、デメリット、リスクを理解した上で判断することが大切です。

大きな金額が動くことになるため、しっかり自分自身が理解・納得してから進めていきましょう。

ということで、不動産投資のメリット、デメリット、リスクについて、初心者の方向けに書いていきたいと思います。

記事としては、3回に分かれます。

第1回は不動産投資のメリットについてです。

不動産投資の5つのメリット

まずは、不動産投資のメリットについて書いていきます。

不動産投資のメリットは、主に以下の5つです。

資産形成ができる

不動産投資は、自分が所有している不動産を賃借人に貸すことで家賃収入を得ることができます。

そのため、不動産には利回りという指標がつきます。

利回り10%であれば、不動産価格の1割にあたる価格が家賃収入として入ってくることになります。

上記を単純計算をすると、10年間そのままで保有すれば、不動産価格に相当する家賃収入を得ることができます。

つまり、不動産を所有し賃貸し続ければ、収入を生み出し続けてくれます。

その上、不動産自体の価値もあります。

上記の計算で不動産価格が仮に10年前と変わらなければ、10年後には不動産＋不動産に相当するキャッシュという2倍の資産になるのです。

もちろん、建物は経年劣化してきますので、価値が全く落ちないということにはなりませんが、所有不動産の価値の下落よりも利回りが高くなれば、利益を生み出していることになり資産形成されていることになります。

このあたりは株式投資とも似ていますね。

株式投資は、現金を株式という資産に変え、保有していることで、配当金をもらえます。

不動産の部分が株式であり、家賃収入の部分が配当金収入と見ることができると思います。

この2つの大きな違いは、株式の方が価格の変動が大きく、配当金の利回りが小さい、ということですね。

株式はハイリスク・ハイリターンと言われ、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われるゆえんです。

ただ、不動産投資は株式投資と違って、次の圧倒的メリットがあります。

金融機関からの融資を活用できる（レバレッジ効果）

不動産投資の大きな特徴は、金融機関からの融資を活用できることです。

これが上述した株式投資との大きな違いです。

株式投資をしたいからといって、金融機関はローンを組ませてはくれません。

ですが、不動産投資にはローンの活用が可能なのです。

これは、不動産投資が「事業」という側面も併せ持つからです。

ローンを活用できるというと、借金を抱えることに不安を感じる方が多いのですが、ローンを活用することにより、自己資金以上の物件を購入することが可能となります。

利回りは、不動産価格に対しての割合となるため、元本である不動産価格が大きくなれば、利回りも大きくなってくるのです。

金融機関も不動産投資だからとって、むやみやたらには貸してくれません。

金融機関の１番のリスクは貸したお金が返ってこないことです。

そのため、借りる人に対する審査もされますし、対象となる不動産の収益性や担保価値も審査します。

これは逆の視点で見れば、金融機関がローンにあたって審査をしてOKになるということは、金融機関が認めた借主であり、不動産ということになるのです。

もちろん、金融機関が融資をしてくれたからとって、リスクがないわけではありません。

しっかり賃貸経営をしていく必要は当然あるのですが、とはいえ、金融機関の審査が通った案件ではあるため、まったく無茶な不動産ではないということです。

融資を活用しないという方法もありますが、不動産投資を行うにあたっては、融資を活用すべきというのが僕のスタンスです。

というのも以下のような差が出てくるからです（わかりやすいようにものすごく単純化した計算をします）。

「1」の利益は20万円です。「2」の利益は200万円です。

「2」は返済もあるため、半分を返済としても100万円の利益です。

利益の差だけで5倍です。

また返済金額は、元本分と利息分に分かれますが、仮に5:5だとしても、50万円の不動産価値も含み益として出てきます。総合的に見ると、7.5倍の差が出ることになります。

上記計算は、非常に単純化しているので、実際には購入諸経費や維持運用費、固定資産税なども含める必要がありますが、それでもこの差は埋められないため、融資を活用したほうが有利となりますし、それこそが、株式投資とは異なる不動産投資のメリットです。

維持管理業務を外注できる

不動産投資を行う上では、維持運営業務が発生します。具体的には以下のような業務です。

不動産投資においては、上記の業務への対応が必要となるのですが、これらの業務は不動産管理会社に外注することができます。

そのため、不動産管理会社に手数料を支払うことにより、実際の業務遂行におけるオーナーの手間は少なく、安定的な維持管理が可能となります。

インフレ・円安に対して有利になる

物価上昇となるインフレの状態が発生すると、相対的に現金の価値が下がってしまいます。

例えば、今までお弁当が500円だったのが、600円となると、お弁当の価値＝500円から、お弁当の価値＝600円となるということです。

不動産は実物資産であるため、インフレとなると、物価同様、不動産の価値も上昇していくことになり、インフレ対策となります。

また円安にも同様に有利です。

円安ドル高になると、ドルに対して円が相対的に安くなります。

そうすると、外国人投資家から見ると、日本の不動産の価格が相対的に安くなることになります。

そうなると、外国人投資家が日本の不動産を購入していくこととなります。購入者が増えるということは、その物の価値は上がるということになりますので、現金に対する不動産の価値が上昇していきます。

今は経済がグローバル化して、世界情勢に連動して変化が起きる事態となるため、自分の資産を守るという観点においても、日本円でキャッシュで持っているだけではリスクです。

不動産は、インフレ・円安というリスクに対しての対策にもなるのです。

相続税負担が軽減できる

不動産には相続税の負担を軽減する効果もあります。

相続の際、現金や株式などは時価での評価となりますが、不動産の場合は時価の7〜8割程度となる「相続税評価額」で評価されるからです。

つまり、時価が同じ現金と不動産であれば、不動産の方が2〜3割ほど課税対象を圧縮することができます。

ですが、あくまで現金と不動産の時価が同じであれば、という状況となります。

不動産は価格が下落することも考えられますので、相続のためとして購入した不動産の価格自体が下落してしまえば、結果的に現金で持っていた方がよかったというケースも考えられます。

そのため、不動産投資においては、相続税負担の軽減は主要のメリットとはせず、あくまで副次的な効果と認識しておいた方が良いと思います。

まとめ

お伝えしたいポイントは、以下の通りです。

不動産投資は、他の投資（株式、FXなど）とは上記のポイントが異なります。

こう見ていくと、メリットがかなりありますよね。

そのため、僕は不動産投資をお薦めしています。

ただ、もちろんメリットだけではなく、デメリットやリスクもありますので、それらを理解した上で、取り組むことが大切と思います。デメリット、リスクについては、次回以降書いていきます。

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