区分マンション投資は、新築?中古?どちらがよい?

区分マンション投資は、新築?中古?どちらがよい?
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こんにちは、ワイパカ(@WhiteParka753)です。

不動産投資は大きな金額が必要となりますが、その中でも比較的価格が小さい区分マンション投資から始めることを検討されていたりしませんでしょうか?

初めて不動産投資を実施する人は、あまり大きな金額はリスクが大きいため、そういう面においては、区分マンション投資は有力な1つの投資スタイルと思います。

区分マンション投資を始めるにしても、「新築」と「中古」どちらが良いか悩みますよね。

それぞれにメリット・デメリットがあるものの、僕としては「中古」が良いのかなと思っています。

今回は、区分マンション投資について書いていきたいと思います。

目次

区分マンション投資においては、基本的には「中古」が良い

区分マンション投資においては、基本的には「中古」が良い

不動産投資を検討している方は、必ず、1棟モノにしようか、区分マンションにしようかと悩まれると思います。

どちらが良いという「正解」はなく、どちらでも成功している人がいるし、どちらでもやり方次第で利益を積み上げることは可能です。

1つ言えることは、1棟マンションや1棟アパートに比べて、区分マンションの方が購入金額自体は安くなる傾向があります。

不動産投資においては、最初から大きな金額の投資はリスクが大きいため、まずは区分マンション投資からというやり方は理に適っています。

では、区分マンション投資において、「新築」と「中古」どちらがよいか?ということになれば、圧倒的に「中古」です。

この理由はシンプルでして、資産価値の下落スピードが異なるからです。

「新築」は買った瞬間に「中古」となることから、資産価値の下落スピードが速いのです。

一方、「中古」は、「新築」同様資産価値は時間の経過とともに下落していくものの、下落のスピードは比較的緩やかになります。

下落スピードが緩やかになるということは、売却する際に資産価値が購入時に比べて大きく値下がりしないということになるためです。

当然、資産価値の下落スピードが緩やかということは、収入として得られる家賃の下落も緩やかになります。

結果として、資産価値も大きく下がらず、得られる家賃収入も大きく下がらないことになるため、「中古」の方が圧倒的に優位となります。

区分マンション投資の大前提として、立地が最重要

区分マンション投資の大前提として、立地が最重要

区分マンション投資において、最も重要な要素は立地です。

どのエリアの物件か、どの駅が最寄りか、駅から5分以内か、などという、立地の要素が成否に大きく影響します。

居室内の設備や共用部分の充実度なども価格に影響はするものの、居室内設備は入れ替えや追加などが可能ですし、共用設備も毎日活用するわけではありません。

それよりも、需要のあるエリア、人気のある駅などの利便性の高いところに位置するかどうかが、やはり重要となります。

区分マンション投資において、「新築」がリスクが高いワケ

区分マンション投資において、「新築」がリスクが高いワケ

「新築」がリスクが高いのは、価格が高いからです。

特に新築ワンルームマンションはその傾向が顕著です。

新築だとローンを30年前後組むことが可能となりますが、ローンの支払い期間中のキャッシュフローはわずかとなります。

そして、ローン返済後にやっとキャッシュフローが出ることになりますが、その時には建物はすでに築30年となってしまっています。

それに新築時点はよいですが、退去が出てしまうと、次の募集の際には俗にいう「新築プレミアム」がないため、家賃を下げざるを得ません。

そうすると、場合によってはキャッシュフローがマイナスとなってしまうことさえあります。

これは何が問題かというと、「利回り」が低いからです。

ということは、理論上、「新築」でも「利回り」が高ければ問題ないということになりますが、新築で10%以上となるような物件はほぼ存在しません。

利回りが少ない中で、長期間のローンを前提とすることで、なんとかキャッシュフローをプラスに見せかけているのです。そして、そのキャッシュフローには家賃の下落などは織り込まれていないことがほとんどです。

「中古」区分マンション投資で確実に利益を積み上げる

「中古」区分マンション投資で確実に利益を積み上げる

一方、「中古」であれば、「新築」よりも良い利回りが確保できるため、キャッシュフローも出ることになります。

立地がよければ、価格の下落幅は少ないため、数年保有して売却すれば利益を得ることができますし、保有し続けて、家賃収入を得続けてもよいでしょう。

「中古」の区分マンションにおいては、ワンルームよりファミリー向けが狙い目です。なぜ、ファミリー向けが狙い目かというと、売却の際、投資家だけではなく、自分たちで住む人たちもターゲットにできるため、比較的高く売却できる可能性が高いからです。

「中古」のファミリー向け区分マンションを購入し、5年程度保有した上で、入居者が退去となるタイミングで、「売却」と「賃貸募集」の両方で市場に出してみて、より良い条件の方をとる、という戦略も可能となります。

売却したとして、資産価値が落ちていない前提であれば、5年分の家賃収入(利回り10%であれば、資産価値の半分)がまるまる自分の利益となります。

区分マンションは入居者が退去となれば、収入がゼロとなるため、1棟ものに比べて空室リスクは上がりますが、そこを立地の良い物件を選定できれば、非常に良い方法ではないかと思っています。

実際、これを都心で実施しているのがRenocyです。Renocyは築20〜30年くらいのマンションをきれいにリフォームして賃貸に出すことにより利益を創出しています。

Renocyはこの戦略が好調で、2018年に東証にも上場しています。

中古1棟アパートは、比較的手間がかかることもありますので、本業が忙しい方は都心の区分マンション運営をして、手堅く利益を積み上げていくというのも、1つの方法だと思います。

忙しいサラリーマンの方で興味のある方は、Renocyの資料を一度ご覧になってみてはどうでしょうか。

今ならAmazonギフト券をもらえるキャンペーンをやっているようなので、非常にお得です。

ただし、安易に購入してしまうのだけは、NGです。あくまで情報収集の一環です。→ Renocy


最後まで読んでいただきありがとうございます。

ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように!

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