こんにちは、ワイパカ（@WhiteParka753）です。
まだ1棟も持っていない初心者だけど、これから不動産投資を始めようとしていて、色々と情報収集されている方も多いのではないでしょうか？
不動産投資については、本やブログなどで情報収集をしていくと思いますが、特に初心者の方が情報収集を一定程度して、ある程度知識がついてきた時に、悩む3つのポイントがあります。
僕も当初このポイントで悩みました。
今回は、その3つのポイントについての考え方を書いていきます。
不動産投資の初心者が始めるときに悩む3つのポイント
初心者の方が不動産投資を始める時には、本やブログなどから情報収集をされると思いますが、とはいえ、悩むポイントも必ず出てきます。
特に多いのが以下の3つのポイントです。
- 不動産投資における投資スタイルをどうするか
- 金融機関への融資依頼をどのようにしたらいいのか
- 空室が出てしまった際の空室対策を対応したらいいのか
この3つのポイントについての進め方を説明します。
1. 不動産投資における投資スタイルをどうするか
初心者の方が不動産投資を始めるにあたって、必ずといっていいほど悩むのが投資スタイルです。
なぜ悩むかというと、不動産投資には様々な投資スタイルがあり、それぞれのスタイルで成功している方がいるからです。
そのため、情報収集を広くしていくと、少し混乱してきます。
区分マンションを買い進めている人もいれば、1棟アパートを購入している方もいる。
新築が良いという人もいれば、中古にすべきという人もいる。
物件は都心で持つべきという人もいれば、地方の高利回りで運営せよという人もいる。
という状況です。
でも、どの方法も間違っているわけではなく、実際に成功している方がいらっしゃいます。
どの方法が良いのかということも一概には言えず、目指す目的、不動産業界の状況、融資状況、不動産投資に費やせる時間、その人の属性や資産背景など、色々な条件によって選ぶ投資スタイルは異なってくるからです。
したがって、情報収集すればするほど、投資スタイルに悩むという状況が出てきてしまいます。
不動産投資は、投資であり事業でもあるので、リスクがゼロになることはありません。
極端にリスクを取る必要はありませんが、一方で、一定程度のリスクの受容も必要です。
投資スタイルを決めるのは悩ましい問題ではありますが、自分自身と似たような属性や考えの人を参考にするというのは一つの方法です。
僕は、キャッシュフローを重視した築古1棟アパートへの投資という手法をとっています。
この手法にしたのは色々と要因がありますが、主なものとしては、相対的に資産性よりもキャッシュフローを重視し、空室リスクの分散にもなる（区分だと0 or 1となるため）ことから、この手法としています。
これも唯一の正解ではなく、あくまで僕の自分自身の状況を踏まえた選択ということに過ぎません。
2. 金融機関からどう融資を受けるか
初心者の方が不動産投資を始めるにあたって、ハードルが高いのが金融機関とのやりとりです。
というのも、普段、金融機関と接点を持つことってほとんどないですよね。
もちろん、銀行口座などは持っていると思いますが、ネットバンキングやATMでのやりとりにすぎず、金融機関と打ち合わせをするといったことはほぼないと思います。
もちろん、手持ちキャッシュだけで実施することもできますが、融資を活用できるというのは、不動産投資の大きなメリットの1つだと思いますので、是非とも活用していきたいところです。
金融機関については、不動産会社に相談するのが1つの方法です。不動産会社によっては融資をアレンジしてくれることもあります。
不動産会社が紹介する金融機関となると、人によっては怪しさを感じてしまう人もいますが、そこについては大丈夫です。
不動産会社と金融機関が変な関係となっている場合はあまりありません。
それよりも、金融機関からの提示条件でしっかりとキャッシュフローが回るのかといったシミュレーションを綿密にすることが非常に大事です。
不動産会社が金融機関をアレンジしてくれない場合は、自分で探すしかありません。
探し方も色々あるのですが、王道なのは、地銀→信金→ノンバンクの順で訪問する形ですね。
メガバンクは平凡なサラリーマンには敷居が高すぎるので訪問不要です。
融資の審査的にもこの順番で厳しくなってくる傾向があります。
訪問したい銀行に電話して、融資の相談がしたい旨を話、アポイントをとって訪問する感じです。
その際に持参する資料としては、購入したい物件概要資料とレントロール、源泉徴収票、所有金融資産一覧、くらいでしょうか。
金融機関から提示資料を依頼されますので、基本的にはそれを持参する感じです。
シミュレーションをしてもらえればわかるのですが、キャッシュフローに影響するのは、金利よりも期間です。
なるべく金利が低いところで融資を受けたいところではありますが、初期の段階で重視するのは融資期間の方が良いと思います。
そういう意味ですと、金融機関の候補としては、日本政策金融公庫もあるのですが、こちらは基本的に融資期間が10年となりますので、高利回りの物件、かつ、頭金をそれなりに入れないとキャッシュフロー的には厳しくなるため、1棟目としてはあまりお勧めしません。
3. 空室対策はどうすればよいか
上記2つで購入までのイメージはなんとなくできると思いますが、そうすると気になってくるのが購入後のことです。
実際に退去が出てしまった時、どのようにして空室を埋めれば良いのか、というところに悩むかと思います。
このあたりは実際に対応しながらという面があるのですが、基本的には原状回復をして、管理会社に募集をかけてもらうということになります。
原状回復の際に、設備を入れ替えたり、アクセントクロスなどを導入して、物件の競争力を上げるようにしましょう。とはいえ、あまり費用をかけすぎても回収が長引きますので要注意です。
重要なのは家賃設定です。
長期入居者が退去した場合、同じ家賃ではなかなか決まらないことがあります。
それは前入居者が入居した時よりも家賃相場が落ちているためです。
周辺家賃相場を確認して、適切な家賃を設定しましょう。
家賃設定はバランスなのですが、空室では収入を何も生まないので、空室期間を少なく指定場合は、周辺相場よりも少し安くしても良いと思います。
安易に安くするのは問題ですが、少し下げて空室期間を短くできるのであれば、トータルで見た場合、得となるケースがよくあります。
ここで気をつけないといけないのが、住居か店舗（事務所）かというところです。
賃貸需要がある程度ある場所であれば、住居であれば家賃設定を下げれば、必ず入居者はいます。
ですが、店舗や事務所の場合、家賃を下げたからといって、必ずしも埋まるということにはなりません。
店舗や事務所を借りる方は、商売や事業として借りるため、いくら家賃が安くてもその立地で商売や事業が成り立たなければ、借りることはありません。
ですので、初心者の方で空室対策に不安がある方は、住居物件を選んだ方が良いと思います。
まとめ
お伝えしたいポイントは、以下の通りです。
- 投資スタイルを決めるには、自分と属性が似ている人を参考にする
- 金融機関への提示資料を準備し、事前に収支のシミュレーションを実施
- 周辺相場を確認した上で、適切な家賃設定を行う
購入前だとなかなかイメージしづらいところが多いと思いますが、そういう時においても、自分の目指す方向と似ている人の情報を参考にするのが良いと思います。
最後まで読んでいただきありがとうございます。
ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように！
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