不動産投資の初心者が気になる5つの疑問【不動産投資のやり方はこれ！】

こんにちは、ワイパカ（@WhiteParka753）です。

不動産投資をこれから始めたい初心者の方は、まず何から手をつけて良いか悩みますよね？

僕は不動産投資に興味を持った初心者の方の相談を受けることがよくあるのですが、初心者の方がもつ疑問はだいたい同じ感じで、5つくらいに集約されるんですよね。

そのため、今回は初心者の方に質問される5つの疑問について書いていきたいと思います。

この5つはおそらく不動産投資を始めようと思った時にまっさきに気になることだとは思いますので、その疑問を解消できれば、次のステップに進めるのではないでしょうか。

僕もスタートのことを改めて思うと、不動産投資のやり方として、最初に気になっていたのは、この5つかなと思いました。

不動産投資の初心者は何から勉強すべき？

不動産投資が一般的になり、ニュースや雑誌、書籍などでも話題になることが多くなりました。

そのため、色々と情報が溢れてきて入手しやすくなっていますが、一方、様々なやり方があり、何から手をつけて良いか悩む方も多いのではないかと思います。

不動産投資を学ぶには、まず本から学ぶことが良いと思います。

その理由としては、本での情報は出版社を通して発売されているため、内容として一定程度しっかりしているものであるからです。（もちろん、絶対とは言えませんが、、、）

ブログやyoutubeでの情報は誰でも発信できるため、内容の真偽を確かめる必要があります。

弊ブログは自ら実践してきた経験や知見を元に記載をしており、内容として誤ったことを記載しているつもりはありませんが、とはいえ、見ていただいている方々の状況やエリアによっては、感覚の違いなどはあるかもしれません。

ブログやyoutubeは、本に比べて客観的な視点において、情報は内容の良し悪しの判断が求められてくるものです。

もちろん、本の内容だからといって、全部鵜呑みにして良いかというとそれも違うのですが、ブログやYouTubeとの比較においては、相対的に信頼度が高いという認識です。

ですので、まずは不動産投資の本を購入して学びましょう。

ただし、不動産投資の本といっても色々な種類がありますし、著者の投資スタイルによっても異なります。

タイトルだけをみると、都心のマンション購入を勧める本もあれば、地方のアパート経営を勧める本もあります。

これは、どちらが正解でどちらが間違いというわけではなく、著者がどのような投資スタイルで成功したかということであり、唯一の正解というものはありません。

そのため、自分の気になったものから、自分の感覚とは逆のものも含めて、様々な観点のものを4〜5冊読んでみて、不動産投資というもののベースを理解することが重要です。

本のデメリットとしては、発売された時期によって状況が異なるため、その本の内容が現時点において有効かどうかはまた別の問題となります。

ですので、あくまでベースの知識習得であるとしたほうが良いと思います。

ベースの知識を習得した上で、最新状況などについては、ブログやYouTubeといったweb情報や不動産投資会社が実施するセミナーなどに参加して知識を補完していくことが良いと思います。

なお、不動産投資会社が実施するセミナーは、その不動産会社のスタンスが色濃く反映されておりますので、そういったことを理解した上で参加しましょう。

セミナーの内容については、しっかり理解しつつも、安易に物件やサービスに申し込むことはやめましょう。

物件の購入基準は何を重視すれば良い？

物件購入の基準も様々ありますが、大きくは以下の2つのスタンスがあると思います。

これらはそれぞれの投資スタイルで意見が分かれるところだったりします。

資産性の高い物件を購入する

「資産性の高い物件」というのは、金融機関の評価が高く、かつ、物件価値としては落ちない、または上がっていく物件のことを指します。

資産性の高い物件には、金融機関からのローンがつきやすいですし、期間が経過すればローン残債も減っていきますので、残債が減った時点で売却すれば、売却益（キャピタルゲイン）を得ることができます。

ただ、資産性が高い物件というのは、利回りが低く、運営中のキャッシュフローが出にくい傾向にあります。

キャッシュフローが出ないということは、手元にキャッシュが貯まっていかないため、運営中のトラブル（退去後のリフォーム、物件修繕、家賃引き下げなど）が起こった場合、手持ちのキャッシュでは足りず、持ち出しになってしまう可能性があります。

キャッシュフローが出る物件を購入する

キャッシュフローが出る物件というのは、利回りが高い物件となりますが、これも単に利回りが高ければ良いというわけではありません。

いくら利回りが高くて、手元にキャッシュが貯まっていくとしても、価値の下落が早い物件であれば、利益を先食いしているだけとなってしまうからです。

つまり、ローン残債の減るスピードよりも物件価値の下落スピードが早ければ、売却の際にローン残債を下回る金額でしか売却することができず、その差分を補填しなければならないからです。

物件価値が下がるということはどういうことかというと、建物は築年数が経過すれば、当然価値が下がっていきます。

また、入居者からもらえる家賃が下落したり、入居率が下がったりしてしまうと、売却可能価格も下がってしまいます。

投資家の多くは利回りで購入するため、当然ですよね。

僕の考える購入基準のスタンス

資産性とキャッシュフローのどちらかに偏ってもダメでバランスが重要となります。

僕の購入基準のスタンスとしては、「利回りが高く、かつ、資産性があまり下落しない物件」です。

そんな物件があれば、そりゃそうでしょ、という声が聞こえてきそうですが、具体的にいうと、土地値に近い高利回りのアパートです。

やはり日々の運営において手元のキャッシュは持っておきたいため、キャッシュフローが出ることは必須です。

返済比率としては50%を目処としており、家賃収入からローン返済を引いて、手元に半分残ることを目指しています。

そこから管理費や修繕費を捻出するイメージです。

その上で、物件価格に土地値が近いものです。

木造アパートですと、耐用年数は22年となるため、耐用年数を超えた物件は、金融機関から建物の価値はほとんどないとみられます。

ですが、土地価格については、耐用年数というものはなく、価値が安定しています。

つまり、物件価格に土地価格が近いということは、資産価値があまり下落しないということになります。

もちろん、土地価格もエリアの人気、不人気などで上下することはありますが、大きく変動するものではないため、建物よりは安定しています。

つまり、土地値に近い高利回りアパートは、キャッシュフローと資産性が両立可能なのです。

ただし、建物の耐用年数が経過しているということで、金融機関からの融資が厳しくなる傾向がありますので、金融機関の選択は必要となってきます。

RCや重量鉄骨マンションの新築や築浅の方がよいのではないの？という声もあると思います。

木造アパートに比べて、建物の資産価値も落ちづらいため、RCや重量鉄骨の1棟マンションは資産価値が高いですよね。

それに、新築や築浅であれば、金利も抑えた形での融資も可能になるケースも多いと思いますし、設備故障の発生確率も低いため、多少利回りが低くても、トータルで見ると非常に有効な方法です。

ただし、新築や築浅のRCや重量鉄骨は、価格が億を超えてきます。

そのため、頭金に投入する資金の余裕がある方や高年収のサラリーマンの方に限られてしまうでしょう。

もし、このような属性をお持ちということであれば、新築や築浅のRCや重量鉄骨に挑戦していくのもありです。

都会と田舎、どちらで不動産投資をすれば良い？

都会で利回りが高い物件があれば良いのですが、現実にはそうはいかず、都会は利回りが低く、田舎は利回りが高くなる傾向があります。

不動産投資は、自分が住む物件ではなく、「投資」や「事業」ということになるので、いかに運用して収益が上がるかという観点が重要となります。

収益という観点では利回りが重要になってくるのですが、それにプラスして重要なのが賃貸需要の有無です。

アパート経営となるため、入居者に部屋を貸すことで初めて収入をもらうことができますが、そもそも貸し出せる人がいなかったら収益が入ってきません。

自分が想定する家賃での入居希望者がいるのかどうか、それが非常に重要です。

賃貸経営においては、空室は１番の機会ロスです。

例えば、6万円で募集して、半年間空室となってしまうのであれば、5.5万円に下げて2ヶ月程度の空室に抑えた方が、22万円（5.5万円×4ヶ月=22万円）の差分が出ます。

この22万円を家賃差分0.5万円で回収しようとすると、44ヶ月（3年8ヶ月）が必要となります。3年8ヶ月以内で退去されてしまえば、4ヶ月の空室期間分は回収できないということになります。

また、半年間の空室は精神的にも堪えますし、繁忙期なども加味すると、半年で空室が埋まるという保証もありません。

もちろん、目の前に売却を控えているため、なんとしても高めの家賃で入居させるという場合もありますが、ポイントは、いかに想定家賃を確保できるか、ということです。

都会と田舎では家賃収入の絶対額は異なりますが、いかに想定家賃を確保できるか、ということが重要であり、そのための賃貸需要や家賃相場の分析が必要となります。

満室経営をするためにはどうしたら良い？

不動産投資において満室経営一番重要といっても過言ではありません。

満室経営ができれば、不動産投資は失敗とならないといっても良いと思います。

満室経営は簡単ではなく、日々の地道な努力が重要となります。

お陰様で僕の物件は現在満室であり（2022年7月現在）、今までの8年間の累積においても、入金額ベースで95%を超えてます。（フリーレント期間などを含めると97%以上です。）

僕が意識している対策は、以下の3つです。

入居希望者を意識したリフォーム

賃貸物件が多いエリアになると、競合の物件に勝たなければいけません。そのためには、入居希望者に選ばれる物件に仕上げる必要があります。

その物件エリアで部屋を探す人はどのような属性の人かを想定し、その方々に好まれるような部屋に仕上げていきます。

また、同時に入居してくれた部屋に長く住んでいただきたいため、暮らしが便利となるような設備にもしていきます。（例えば、混合水栓をシングルレバーに変更、温水洗浄便座設置など）

適正な家賃設定

家賃設定も重要です。高すぎても空室期間が増えてしまいますし、安すぎてはせっかくの収入の機会がロスとなります。

物件のエリアの賃貸需要、家賃相場を確認しながら、適切な家賃設定をしていくことが重要です。

僕は家賃相場より少し割安な家賃を設定することが多いです。その理由としては、

からです。

目先の収益よりもトータルでの収益を考えていて、少し割安にしても、空室期間が少なくなり、かつ、長期間住んでもらえれば、トータルで見ればその方が収益が高くなる確率が高いからです。

空室期間は収益を生まないですし、過ぎた期間は取り返すことができません。

また、割安であれば、家賃が高い方という理由での引越しがなくなりますので、退去の可能性がより少なくなります。

退去が少なくなるとすると、退去後のリフォーム費用や募集時の広告費等の出費も減らせることにもなります。

このような少し先の視点を持って、家賃設定をしています。

自己資金が少ない場合、どうしたら良い？

不動産投資には金融機関のローンが活用できますが、昨今、フルローン（物件価格全部を賄うローン）は難しく、仮にフルローンが出たとしても、諸費用（手数料、登記費用など）もかかってきます。

諸費用としては、物件価格の7%程度が必要となります。（融資手数料、仲介手数料、登記費用などです）

自己資金で必要となる額は、物件価格によっても異なりますが、まずは300万円を目処に自己資金を貯めるようにしましょう。

2,000万円程度の物件であれば、頭金1割＋諸費用でなんとか賄えます。

手持ち資金として300万円に満たないということであれば、なんとかそこまで持っていきましょう。

支出を抑えて毎月少しでも貯金できるようにする。ボーナスの半分以上は貯金するなどをしても良いと思います。

最初、自己資金を貯めるのが少し苦しいところかもしれませんが、1棟目によい物件を購入できれば、そこからよいサイクルが回っていきます。

その後の2棟目に向けては、1棟目のキャッシュフローをそのまま貯めていくことで、より早く自己資金が貯まっていくからです。

まとめ

お伝えしたいポイントは、以下の通りです。

不動産投資には人生を変える力があります。

1棟目に良い物件を購入できれば確実に変わっていきますので、興味のある方はぜひあきらめずに最初の1棟目を手に入れてください。

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最後まで読んでいただきありがとうございます。

ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように！