【不動産投資5棟目】勝ちパターンの確立【愚直に繰り返す】

【購入5棟目】勝ちパターンの確立【愚直に繰り返す】
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こんにちは、ワイパカ(@WhiteParka753)です。

5棟目の物件は、3棟目、4棟目とあまり変わり映えがしない、同じような物件となりました。

変わり映えしないことは悪いことではなく、自分の中での勝ちパターンができあがったら、それを繰り返していくというのは、ビジネスやスポーツ、ゲームなどのあらゆる勝負事においては重要と思います。

今回はそのパターンが確立できたことを実感できた物件でした。

目次

担当者との関係確立

担当者との関係確立

ある日、なじみの不動産会社の担当者から連絡がありました。

僕の守備範囲のエリアの物件を預かったとのことで、購入したい条件に合うと思うのでどうか?とのことです。

こうなってくると、勝ちパターンの確立です。

担当者から見れば、僕は、エリア、価格、条件が明確で、その条件に合えば買ってもらえる人であり、対応もスムーズで面倒くささがない買主、となります。

(忙しい不動産会社の担当者に手間をかけさせないよう、判断に必要な情報のみをもらい、現地には自分で確認しにいきますので、担当者からしてみれば、あまり手間がかからない買主となっているように思います)

一方、僕から見ると、この担当者からの紹介物件には、一定の品質が担保されており、担当者視点での問題ない物件となっています。

その上、僕の好みをある程度理解いただいているため、エリア、価格、条件で問題となることがなく、基本的に買い物件である、と認識しています。

お互いにとって、win-winの関係性が確立されている状態ができています。

ワイパカ

僕だけがそのように思っている可能性もなくはないですが、、、

今回(5棟目)の物件の特徴

5棟目物件の特徴

駅徒歩10分であり、商業施設は駅前に限られるものの、道のりが平坦であり、見通しも良く歩きやすいです。

間取りは2DK。

このあたりも3号、4号物件と似ています。

強いて言えば、今までの保有物件に比べて、自宅から少し遠い(1時間30分くらい)、という感じくらいであり、あとの条件は似たような感じです。

長く保有するということを考えると、1Rや1Kよりは、1LDKもしくは2DK以上の間取りの方が良いです。

理由は、1LDKや2DK以上となると、シングルだけではなく、カップルやファミリーもターゲットに入ってきます。

シングル世帯は入居期間が短い傾向にあります。

入居期間が短いと、その分現状復帰費用や募集費用などがかかってきてしまうため、長く入居いただいた方がトータルで見ると利益の積み上げができるのです。

一般的には1Rや1Kのシングル物件の方が利回りが良くなる傾向がありますが、僕は基本的には広めの間取りの部屋を増やしていこうと思っているところですので、今回の物件も自分の方向性にあっていました。

前オーナーの売却理由

前オーナーの売却理由

今回は僕と同様にサラリーマンで賃貸経営を営んでいる方の物件とのことでした。

そのため、なぜ売却されることになったのかが気になったのですが、遠方に引っ越すことになったので、管理しづらくなるため手放したいとのことでした。

その理由、僕は共感しました。

理屈上、物件の管理は管理会社に任せられるため、遠方の物件管理も可能ではあるのですが、僕としては、退去後の状況とか物件の様子などを自分の目で見たいと思っています。

そのため、基本的には自分の目の届く範囲(自宅から1時間程度)にしたいと思っていますが、おそらく前オーナーもそうだったのでしょう。

物件取得エリアについては、色々な考え方があるため一概には言えないのですが、僕としては、何かあったときに、自分が駆けつけることができるということを基本にしています。

現地に行くことで、外観の様子はもちろん、そのエリアの雰囲気なども肌で感じることができるからです。多少、DIYを実施するということもあるので、遠いと厳しいというのも理由の一つです。

金融機関について

金融機関について

今回の融資も3号物件、4号物件と同様の金融機関から融資を受けました。

この金融機関からは、金融機関自身の融資スタンスが変わらなく、僕の方の資産にも大幅に変動がないという前提のもと、後、どのくらい融資が可能か、ざっくり伺えていますので、計算が立ちやすいのです。

本来、別の金融機関の開拓もしていけた方が良いのですが、本業の方が忙しいこともあり、かつ、スピードも求められたため、今回もお願いしました。

融資期間がとれる反面、金利が高いのがネックではあるのですが、初期の段階ではキャッシュフローを残すということを主眼に置いているので、この方向で進めています。

今回は、4号物件と同様、9割を融資いただきました。

キャッシュフローを積み上げ

キャッシュフローを積み上げ

結果として、キャッシュフローが約9万円/月増加しました。

これで、合計59万円/月のキャッシュフローとすることができました。

5号物件については、3号、4号と物件規模、間取りや立地などの条件面も似ているため、あまり変わり映えがしない感じなのですが、自分の中で確立できた勝ちパターンを愚直に繰り返していくというのは、積み重ねていく上では重要なのだと思っています。


最後まで読んでいただきありがとうございます。

ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように!

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