早期入居付けに向けた5つのポイント【賃貸アパート経営の空室対策】

早期入居付けに向けた5つのポイント【賃貸アパート経営の空室対策】
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こんにちは、ワイパカ(@WhiteParka753)です。

所有する賃貸アパートや戸建に空室が出ると、次の入居付けに困っていたりしませんでしょうか?

僕も1棟目の物件などで空室が出た時はそうでして、何をすれば良いかわからず、管理会社からの提案をそのまま受け入れて実施していたりしました。

僕が所有するアパートの空室は、管理会社から見れば、多くの管理物件の中の1つであるため、この部屋だけに時間を使えるわけではありません。

なので、多くの提案は無難な現状復帰になってしまっているのではないでしょうか。

それで入居付けができていればよいですが、入居付けができなくて一番困るのは我々オーナーです。

今までの経験を踏まえ、早期入居付けに向けた空室対策として5つのポイントを説明します。

入居付けに困っているオーナーさんは、ぜひ実践してみていただければと思います。

目次

Point1:入居者のターゲットを決める(ペルソナ設定)

入居者のターゲットを決める(ペルソナ設定)

まず、空室が出たら、その部屋に住んでもらう方や住んでもらいたい方を具体的にイメージします。

男性なのか女性なのか、社会人なのか学生なのか、独身なのかファミリーなのか、何歳くらいなのかということをイメージします。

このあたりは、物件のエリアや間取り、周辺環境などの要素により変わってくるかと思いますので、その物件の特性を加味して、具体的にイメージします。

住んでもらう方のイメージができたら、その方に合わせた部屋作りを考えていきます。

そのイメージの方はどのような物件であれば、喜んで住んでくれるか、ということを考えます。

このターゲットの具体的な設定は、マーケティングの世界では「ペルソナ」というキーワードで言われてたりもしますが、その部屋に住んでくれる代表的なユーザーをイメージすることが大切です。

【ペルソナとは】
本来ペルソナ(Persona)とは心理学の用語で、スイスの心理学者カール・グスタフ・ユングが提唱した概念です。
もともとは古典劇で役者が使用する「仮面」を意味しますが、ユングは「人間の外的側面・自分の内面に潜む自分」をペルソナと定義しました。
マーケティングの世界では、この「仮面の自分」という考え方を発展させて、「架空のユーザー像・人物モデル」という意味で使われています。
ターゲットとペルソナは混同されることが多いですが、ペルソナはターゲット設定の一部であり、ターゲットよりも深く、詳細に人物像を設定していきます。
ターゲットは「30代・女性・主婦」「40代・男性・会社員」というようにある程度幅を持たせた一つの属性としてまとめられます。
ペルソナはそれをリアリティのある人物像に具体的に落とし込む形となります。

ただ、具体的なターゲットを設定しても、そのターゲットにだけ固執することはしないようにしましょう。

あくまでイメージに過ぎません。

実際、私が所有する駅近のアパートにおいて、元々女性比率が高く、外壁もピンク色(ドギツイピンクではなく、彩度が落とされたいい感じの色)でしたので、女性に好まれると思い、壁紙や照明などを独身OLをイメージして作り上げたのですが、結果的には、40代の男性に入居いただきました。

だからといって、ターゲット設定に意味がないとは思っていません。

このあたりは色々な考えがあるところでして、より多くの人に訴求するために、あまりターゲットを絞らず、万人に受け入れられるようなものにすべきという考え方もあると思います。

それも1つの方法と思いますが、僕は、それでもターゲット設定をしていき、他との差別化を図っていくべきではないかと思っています。

その理由は、不動産は、化粧品やお菓子、日用品などのコモディティ製品とは違い、1点ものだからです。

1点ものであるがゆえに、刺さる人数が少なくても、誰か1人に深く刺さることが大事なのかなと思います。

また、深く刺さることにより、その人にとっては気に入った部屋になる可能性が高く、結果的に長い期間住んでいただけることも期待できると思っているからです。

とはいえ、尖りすぎてもダメですので、バランスだとは思いますが、このようなターゲットを決めて、試行錯誤をしていくことで、物件の競争力が上がっていく(保たれていく)ものと思っています。

Point2:ターゲットを意識したリフォーム作業

ターゲットを意識したリフォーム作業

ターゲットが決まれば、そのターゲットを意識したリフォーム作業に入ります。

ただし、これもやればやるだけよいというものではありません。

「投資」や「事業」という観点から、やるべきこととやらないことをしっかりと線引きすることが必要です。

壁紙の色や床の種類などは、ターゲットに合わせて、好みを意識して変えていきます。

また、ベースの考え方としては、長期間快適に住んでいただきたいため、暮らしの不便が少なくなるよう以下の対応は基本的に実施します。

  • 和室→洋室化
  • 押し入れ→簡易クローゼット化
  • 温水洗浄便座設置
  • モニター付きインターフォンの設置
  • キッチン水栓をシングルレバー水栓への交換
  • 浴室水栓をサーモスタット付きシングルレバー水栓への交換

Point3:募集条件の調整

募集条件とは、家賃(共益費含む)、敷金、礼金、広告費のことで、これらをどのような設定で行うかを管理会社と相談します。

賃貸物件の問い合わせは、基本的には9割以上がインターネットからの問い合わせです。

インターネット問い合わせの主な窓口となるのが、SUUMO、HOMES、アットホームの3つとなります。

賃貸物件を探すときの条件(家賃以外)として、影響力が大きいのは、駅徒歩、広さ、築年数の3つです。

この3大条件で家賃が同じとなる他の物件より勝っていないと物件が選ばれる可能性はかなり低くなります。

3勝するのは難しいとしても、2勝1敗にはしておきたいところです。

そのため、設定したい家賃でポータルサイトを検索してみて、これらの条件で自分の物件が勝っているかどうか確認をしてみましょう。

もし全敗しているようであれば、家賃設定が高すぎるということです。

その他の設備面でいくら勝っていたとしても、この3大条件の影響は大きいので、注意してください。

Point4:募集サイトの掲載写真の更新

募集サイトの掲載写真の更新

リフォームが終わると管理会社が部屋の写真を撮ってくれたりもしますが、写真の出来栄えには人によりばらつきがあります。

そのため、リフォーム後の写真は自分で撮りに行きましょう。

この写真映えが悪いと、インターネットからの問い合わせが入らないことになり、内見につながりません。

そのため、居室内が広く、明るく、綺麗に映るよう頑張って撮りましょう。

部屋を広く映すには、広角レンズがついたカメラやスマートフォンを用いるのがよいです。

また居室内だけではなく、建物外観写真もあわせて撮りましょう。

外観写真は、晴れの日のタイミングかつ、日当たりの良い時間帯で撮ると、物件の印象がだいぶ変わります。

写真を撮ったら、管理会社に送付して、写真の変更をお願いしましょう。

Point5:内見数を増やすことにこだわる

内見数を増やすことにこだわる

入居付けに大きく影響するのは、「内見数」です。

内見数が入らないことには、空室は絶対に埋まりません。

空室が埋まらないというケースは、内見数が少ないことがほとんどです。

内見数が月1件程度ということであれば、入居付には厳しい状況と思います。

募集期間が2ヶ月ほどあっても内見数が少ないという場合は、内見に至るまでのどこかに問題があります。

例えば、内見が月10件程度入るようであれば、だいたい決まります。

もし、10件入った上でも決まらないということであれば、現地に致命的な問題があることが考えられます。

このあたりは、内見を案内した仲介会社に確認すると、選ばなかった理由なども聞けますので、その理由を踏まえ、改善をしていけば大丈夫です。

このように内見があるということは、募集条件でのスクリーニングはクリアしているということですので、あとは地道に改善していけば、ほぼ決まるはずです。

しかし、内見がないと何も始まらないため、何はともあれ、内見数を増やすことにこだわり、募集条件の見直しや写真の更新などを実施して、内見数UPに向けて行動しましょう!

まとめ

お伝えしたいポイントは、以下の通りです。

  • 入居者のターゲットを決める
  • ターゲットを意識したリフォーム作業をする
  • 3大条件(駅徒歩、広さ、築年数)を踏まえた家賃設定
  • 募集サイトへの掲載写真は広角レンズで撮影
  • 内見数があれば決まる。そのため内見数upにこだわる

不動産投資における賃貸経営には、空室を無くすことが最優先となるため、これらのポイントを意識して、早く空室を埋めていきましょう。

満室になっていれば、不動産投資の失敗はほぼありません!


最後まで読んでいただきありがとうございます。

ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように!

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