不動産投資はサラリーマンの節税にならない【節税トークに隠された嘘を暴け！】

こんにちは、ワイパカ（@WhiteParka753）です。

不動産投資が節税になるって聞いたことありませんか？

最近納める税金も上がってきたため、不動産投資で儲かる上に、節税になればかなりお得ですよね？

でも、残念ながら節税には落とし穴があるのです。

この節税の部分を勘違いされる方が多いので、不動産投資を取り組むにあたってはしっかりと理解することが大切です。

そうしないと、不動産会社の営業マンに騙されることにもなりかねませんので…

不動産投資はサラリーマンにとって節税にはならない

サラリーマンの納税額として大きいのは、所得税ですね。

納める額は所得にもよりますが、だいたい2割くらいと見てもらえればよいです。

（所得がかなり高い人はもっと多いかもしれませんが、、）

節税としてこの2割の税金がもどってくるなら、手取りが2割アップしたようなものなので嬉しい限りなのですが、実際にはそうはなりません。

では、この所得税はどのような時に戻ってくるのでしょうか？

所得税は個人の所得に基づいて算出されているため、戻ってくるときは、想定よりも所得が少なくなったときです。

所得が少なくなるということはどういうことかというと、不動産投資によって損失が出ているということです。

節税というと響きが良く聞こえるのですが、節税になるということは、不動産投資で損失が出て、個人としての所得が減ってしまった結果、納める税金が少なくなってため、税金が還付されるということになります。

つまり、そもそもとして所得が減ってしまっているという現実があるのです。

節税目的だとしたら、そもそも不動産投資としては失敗

皆さんが不動産投資を実施する目的は何でしょうか？

副業としての収入を目指してであり、その先のゴールとしては、セミリタイア（FIRE）を考えてですよね。

僕は少なくてもそうでした。

そのゴールを目指すには、不動産投資ではキャッシュフローを出すことが重要です。

キャッシュフローが出ないことには、手持ちのキャッシュが貯まらないので、次の物件の購入につながりません。

その物件がどうしても欲しくて、それだけ購入できれば良いというのであれば別ですが、そうすると、そもそもの不動産投資の目的が何だったのか？ということになりかねません。

不動産投資の投資スタイルとして、キャッシュフロー重視ではなく、物件の資産性を重視するというやり方もあります。

その場合は、キャッシュフローがあまり出ないかもしれませんが、一方、大幅に返済を進めることにより不動産に貯金をするようなイメージです。

その場合、ローン完済は何年先であり、ローン完済時にどのくらいの資産価値があるかを確認する必要があります。

ローン完済時における資産価値の想定は、賃料相場を見ることが一番です。

現状の物件スペックでの賃貸条件における賃料相場を確認するとともに、ローン完済後となった築年数での賃料相場を確認します。

その賃料から利回りで割り戻すと大まかな価格が算出できるため、その価格で資産性が維持できているかどうか、ローン完済後の資産性としてイメージ通りかどうかを確認します。

資産性の維持という観点では、物件価格自体が購入時よりもあがるということもあるかもしれません。

ただ、それは資産性が上がる物件という見極めができなければいけません。

不動産の売買で儲けるのは、不動産のプロの世界のことなので、素人がそれをうまく狙えるかというと、相当ハードルが高いと思います。

不動産投資が節税に役立つ場合とは？

では、不動産投資が節税に役立つ場合がないのかというと、そんなことはありません。

税金の中の相続税の節税には非常に役に立ちます。

ただし、これらは一般的なサラリーマンにはあまり関係ありません。

関係があるのは、俗にいう資産家という方々です。

不動産投資は相続税の軽減に対して、以下のメリットがあります。

細かな計算までは本記事では行いませんが、相続税対策になるということを理解してもらえればと思っています。

現金に比べて評価額が低い

相続資産について、現金の場合はそのままの金額が評価額となりますが、不動産の場合は固定資産税評価額を使います。

固定資産税評価額は、実勢価格のおよそ70%とほどとなるため、評価額が低くなる分、相続税も軽減されます。

借家権と借地権の分の減額

アパートなどを借りている人の権利を「借家権」と言います。

アパートなどにおいては、人に貸しているため、自分の自由になる不動産ではないということで、借家権分となる建物評価額の30%を建物評価額から差し引くことができます。

また、土地についても同様でアパートなどの第三者が利用する賃貸物件が建っている土地は、課税評価額の減額措置を受けることが可能となります。

小規模宅地の特例の適用

1戸当たり200平米までの大きさであれば、50%の減額措置を受けることが可能となります。

ただし、2018年に法改正があり、相続する3年以内に貸し付けた土地には、この特例の適用ができなくなりました。

不動産会社の営業マンの節税トークに隠された嘘

では、なぜ不動産会社の営業マンは節税メリットのトークをしてくるのでしょうか？

それは、その物件が割高であり、購入しても利益が出ないからです。

というのも、普通に利益が出るのであれば、利益の話をすればいいだけのこと。

「利益が出る」＝「所得が増える」のため、当然税金も増えますが、そもそも利益が出ているのであれば、プラスの割合の大小の話となるため、基本的には問題ありません。

営業マンは進めている物件の利益が出ないからこそ、その他のメリットがあるように見せかける（嘘をつく）必要があるのです。

そのための1つが節税のメリットとなります。

不動産投資によって損失が出て所得が減った結果、税金は当然減るため、節税というのは嘘であるというのは厳密には言えないのですが、営業を受けているサラリーマンの方の節税イメージとは異なるため、あえて嘘と言っても過言ではないかと思います。

（もちろん、営業を受ける側のイメージにも問題があることは否めませんが…）

このような節税の営業トークは、よく新築区分ワンルームマンションの投資で使われる傾向があります。

つまりは割高だからということに尽きてしまうのですが、営業マンが割高の物件を買わせようとしているからです。

まとめ

お伝えしたいポイントは、以下の通りです。

不動産投資の目的からすると、節税のためというのは本来おかしなことです。

本質に立ち戻って、節税トークに隠された嘘を暴いてください。

ただ、不動産投資を始めるにあたり、いろいろな角度での情報収集、知識の習得は自分の理解を深めるためにも非常に役に立ちます。

そういう意味においては、節税のメリットを打ち出しがちな新築区分ワンルームマンションのセミナーに参加してみるのも良いと思います。

これらを理解して臨めば、不動産の最新状況なども把握できるため、良い機会と思います。

学びという意味では、大手で実績も多数あるRENOCYのセミナーや面談への参加はよいかもしれません。

セミナーや面談参加だけで商品券などももらえたりするので、行く価値はあります。

僕も過去参加して学びと商品券を得ました。

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最後まで読んでいただきありがとうございます。

ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように！