不動産投資用新築ワンルームマンションの現実【6割以上が理想と現実にギャップあり！】

こんにちは、ワイパカ（@WhiteParka753）です。

不動産投資における新築ワンルームマンション投資について、一般社団法人クオーレが興味深い調査を実施しているようでしたので、その調査内容及び結果をご紹介するとともに、考察していきたいと思います。

6割以上が想定と現実にギャップ

不動産投資の中でも比較的低資金から始めることができ、フルローンも組めるとのことで、新築ワンルームマンションへ投資している方もいますが、新築ワンルームマンション購入者の6割以上が想定と現実にギャップを感じているとのことです。

「一般社団法人クオーレ」が2021年1月に新築ワンルームマンションの投資経験者1,010人に対して、「投資用マンション・不動産投資の失敗談に関する調査」実施ししました。

結果、「購入前の想定とギャップを感じた」という方が6割以上となったようです。

また、所有しているワンルームマンションについて、「売却の予定はない」という方は4割弱となり、6割以上の方が、売却を検討している、もしくはすでに売却済みという回答とのこと。

このデータから見えるのは、購入前の想定とギャップを感じた方が、売却に動いているということではないでしょうか。

6割以上の方がギャップを感じている新築ワンルームマンション投資は、やはり初心者には難しいということかと思います。

その他、以下のような興味深い調査項目及び回答結果が出ているのでご紹介するとともに、考察していきたいと思います。

ワンルームマンション投資を始めたきっかけは？

「投資用ワンルームマンション（単身用）を購入したきっかけを教えてください（複数回答可）」の回答が上図となります。

「自ら興味があり問い合わせた（30.8%）」と回答した方が一番多いのは意外でした。

僕の感覚的には、次いで回答の多かった「職場に訪問や営業電話（不動産会社からの営業）（26.0％）」が一番多いと思っていました。

ただ、設問として、「不動産会社からの営業」という項目が、「職場」と「自宅」に分かれているため、これらを合わせると、46.9%となるため、一番多くなりますね。

「友人・知人の紹介（22.1％）」も2割以上いるのですね。

友人・知人から紹介されるということは、その友人・知人はうまくいっているということなのでしょうかね。このあたりの詳細に興味がありますが、それ以上のデータはありませんでした。

購入前のリスクの理解度は？（1/2）

「購入時に受けた営業トークで当てはまるものを教えてください（複数回答可）」の回答が上図となります。

「少額の資金で始められる（48.8％）」と回答した方が最も多く、次いで「長期的に安定した不労所得が得られる（47.0％）」、「節税効果が期待できる（43.6％）」、「ワンルームの賃貸需要が高い（38.9％）」、「生命保険の代わりになる（37.6％）」となっています。

これらは新築ワンルームマンション投資でよく言われるメリットですが、よく見ると疑問を感じますよね。

「長期的に安定した不労所得が得られる」の疑問

「長期」がどのくらいの期間かは議論がありますが、仮に20年間とした場合、20年間と同じ賃料ということはあり得ないですよね。

新築と築20年であれば、必ず差が出てくるものです。

それに、「支払い」としては、ローン返済の他、管理費、修繕積立金、固定資産税などは必ずかかる上に、退去があれば、リフォーム費用や募集にかかる広告費などもかかります。

このあたりも一定程度含めて考えておかないといけないですよね。

これらの「支払い」を含めた上でも、「長期的に安定した不労所得」が得られればよいのですが、多くはそうならない結果となってしまいそうです。

「節税効果が期待できる」の疑問

節税ということは、基本的には損失が出るということになります。

損失が出るから、所得が圧縮されて、その分節税になるという仕組みになりますので。

投資して儲けようとしているのに、損失が出るのはそもそもNGですよね。

利益が出た上で、経費として計上可能な項目があるため、利益を圧縮できるというのであれば筋が通るのですが…

ただ、この場合もプラスの利益が出ていることが前提であり、利益を圧縮したとしても、それに対して何らか税金を支払うことになるため、税金は増えますよね。

僕としては、節税という時点でやはりおかしい気がします。

「ワンルームの賃貸需要が高い」の疑問

日本が一極集中となっているため、東京に単身の方が住むということはたしかに多いと思います。

ですが、需要が多い分、供給も多いのが現状と思います。

そうすると、新築時のプレミアムな家賃が一巡したら、家賃はガクンと下がる可能性があります。

周辺の築20年程度の家賃に合わせても、ある程度利回りが出るのであればよいのだと思いますが、おそらく、その家賃に合わせると、利回りがでなくなってしまう気がします。

購入前のリスクの理解度は？（2/2）

「管理費や修繕積立金、税金など、購入後の将来的な費用についての説明は受けましたか？」の回答が上図となります。

「かなり詳しく説明を受けた（25.1％）」と回答したのは1/4であり、残りの3/4は、「ある程度受けた（52.0％）」、「あまり受けなかった（16.9％）」、「全く受けなかった（6.0％）」のいずれかの回答となっています。

不動産会社の営業からの説明も収入の方に重きが置かれているのが伺えますね。

とはいえ、大きな金額を投じることとなるため、その先で起こることは自分自身で理解しておくことが必要ですので、将来的な費用についてしっかり質問して、理解してから購入すべきですよね。

このあたりのリスクの理解度が成否を分けるのかなという印象です。

実際に運用してみて感じたギャップとは？

「実際に不動産運用を始めてみて、購入前の想定とのギャップを感じましたか？」の回答が上図となります。

「かなり感じた（26.3％）」、「少し感じた（38.5％）、「あまり感じていない（28.3％）」、「全く感じていない（6.9％）」となっていて、6割以上がギャップを感じている結果ですね。

回答者が感じたギャップについても具体的なコメントが出ています。

・家賃収入が得られるイメージだったが実際はローン返済と相殺されて利益が少ない。利益が出るのは完済後の話
・家賃収入から銀行からのローンの支払いや管理会社への支払い等、差し引くとほとんど収入がない
・税負担や管理費の増額といった費用面の説明が不十分だったと気づいた。デメリットを隠して新築を押し付けられた

一般社団法人クオーレ「投資用マンション・不動産投資の失敗談」に関する調査 より引用

これらのコメントに共通することは、将来的な支払いについての理解が少し足りなかった、ということでしょうか。

不動産会社の営業としては、あまり触れたくないところなのかもしれませんが、このあたりの理解があれば、結果が変わっていたようにも思えます。

ワンルームマンション投資で損失が出る理由は？

損失が出ている原因を教えてください（複数回答可）」との質問については、「空室状態で収入がない（なかった時期がある）（39.3％）」と回答した方が最も多く、次いで「修繕費やリフォーム費で支出が多かった（37.2％）」、「家賃が下落してしまった（34.0％）」、「管理費・修繕積立金が値上がりした（31.7％）」と続きました。

まとめると、「収入面の減少」と「支出面の増加」ですよね。

ただ、上記の損失の内容は特別なものではなく、賃貸経営をしていれば必ずしも出てくることであるため、これらについては前もって想定しておくことが重要と思います。

また、投資時点だけではなく、ローン完済時期にもよりますが、例えば20年後などの状況もシミュレーションして、将来においても問題なく利益が出そうかということも見据えておきたいところです。

さらに、区分マンション投資の厳しいところが、空室となると収入がゼロになってしまうところですよね。

もちろん、ずっと空室ということはありませんが、ゼロの期間の精神的負担は相当なものと思います。

この部分については、1棟モノのマンション・アパートであれば、収入はゼロにはならず、全体の何割かに抑えることができますので、個人的には1棟ものがよいのかなと思ってしまいます。

所有しているワンルームマンションの売却を検討していますか？

「所有しているワンルームマンションの売却を検討していますか？」の回答が上図となります。

「売却の予定はない（37.5％）」と回答したのは4割弱でして、残り6割以上の方が、「売却を検討しているが決めてはいない（査定に出していない）（29.8％）」、「査定に出したが条件を満たさず売却できていない（14.0％）」、「査定に出し条件を満たしたので売却した（12.8％）」、「査定に出し条件を満たさなかったが売却した（5.9％）」と回答しました。

実に6割以上の方が、売却済み or 売却を検討しているということになっています。

これだけの方が売却を考えるという新築ワンルームマンション投資は、やはり初心者の方にはかなり難しそうですね。

まとめ

お伝えしたいポイントは、以下の通りです。

不動産投資は、「投資」であり、「事業」でもあるため、購入時点だけではなく、将来的な見通しもしっかりした上で、取り組むことが大切ですね。

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最後まで読んでいただきありがとうございます。

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