不動産投資で区分マンションは危ない?【メリット・デメリット解説】

不動産投資で区分マンションは危ない?【メリット・デメリット解説】
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こんにちは、ワイパカ(@WhiteParka753)です。

サラリーマンの不動産投資に、区分マンション投資ってよくお勧めされてますよね?

マンション投資の中では、1棟ものよりも価格が抑えられる上、手間がかからないから、忙しいサラリーマンにはおすすめという論調です。

ですが、手軽だからという理由だけで、安易に区分マンション投資をすることには注意が必要です。

区分マンション投資にもメリット・デメリットがありますので、それを把握した上で購入するようにしましょう。

目次

区分マンション投資とは

区分マンション投資とは

区分マンション投資とは、マンション1棟すべてではなく、マンションの1室を家賃収入や相場の値上がりを期待して購入する不動産投資です。

不動産投資としてのマンション投資は人気がありますが、1棟すべてとなると莫大な資金が必要になりますので、敷居が高いです。

一方、区分(1室)となると1棟に比べて資金をそれほど必要としないため、購入のしやすさはあります。

とはいえ、1室でも1,000万円〜、都内であれば4,000万円、5,000万円くらいはしてきますので、1棟に比べれば安いですが、それなりの規模ではあります。

区分マンション投資のメリット・デメリット

マンション1棟ではなく、区分マンションに投資することには、メリットとデメリットがあります。

区分マンション投資のメリット

区分マンション投資のメリット

【区分マンション投資のメリット】

  • 空室が出にくい好立地・好条件の物件を保有できる
  • 管理の手間がほとんどかからない
  • 流動性が高く、売却しやすい
  • 入居者を見つけやすい

メリット1:空室が出にくい好立地・好条件の物件を保有できる

駅近、新築、築浅など好立地かつ好条件の物件をまるごと1棟購入・運用しようとすると、莫大な金額(数億円以上)が必要で、ローンを組むことも現実的ではありません。

ですが、区分(1室)なので、好立地かつ好条件の物件も購入することが可能となり、安定運営ができます。

メリット2:管理の手間がほぼかからない

区分マンションの多くは管理組合を通して、管理会社にマンションの管理業務を委託しています。

定められた管理料を支払う代わりに、共用部分の清掃、設備の点検・修繕、外交の植栽管理など手間のかかることを管理会社に一任することができます。

この手間がかかりにくいというのは、忙しいサラリーマンの方にとっては非常にありがたいことです。

メリット3:流動性が高く、売却しやすい

基本的に不動産は株などに比べて、売却がしづらく、流動性の低い資産です。マンション1棟欲しいという人は、業者や投資家しかいません。

ですが、区分であれば、業者や投資家の他、自らが住みたい方へも売却が期待できます。

そのため、マンション1棟に比べて、購入希望者が多く、圧倒的に売却しやすくなります。

メリット4:入居者を見つけやすい

すべての物件というわけではないですが、大手デベロッパーが建設・販売しているような物件は、基本的に賃貸需要がないエリアには建設されないため、好立地の物件が多いです。

また、分譲型のマンションは外観、エントランス、共用設備などのクオリティが高い物件が多いです。

そのため、入居希望者も比較的多くなることから、入居者も見つけやすくなります。

区分マンションのデメリット

区分マンションのデメリット

【区分マンションのデメリット】

  • 高利回りを狙いにくい
  • 物件の管理に関する権限が限定的
  • 土地比率が低い
  • 空室になった場合に収入がなくなる

デメリット1:高利回りを狙いにくい

マンション1棟と比べると、購入金額の絶対額は安くなるものの、1部屋あたりでみれば相対的に高くなってしまうため、結果的に高利回りになりにくいです。

また、管理費、修繕積立費など一定の固定費もかかってきてしまうため、1棟に比べると、利回りが落ちてしまう傾向があります。

デメリット2:物件に関する権限が限定的

マンションの改善や修繕は管理組合が委託する管理会社が実施することとなるため、区分マンションのオーナーが行える範囲は居室内の内装など限定的になってしまいます。

入居率アップのために外壁塗装をしたいと思っても、他の区分のオーナーの同意がないとできません。

デメリット3:土地比率が低い

マンションは土地比率が低いため、購入金額の内訳においてほとんどが建物の費用となります。

土地の持分は多少ありますが、その土地で何かできるわけでもなく、ほぼ建物の価値となります。

建物価値は、年数の経過とともに下落してくることとなり、それに伴い資産価値も下落してしまいやすくなります。

新築ワンルームマンション投資の落とし穴

新築ワンルームマンション投資の落とし穴

区分マンション投資の中でも、新築ワンルームマンションはリスクが高いです。

たまに会社とかに営業の電話がかかってきたりしませんでしょうか?

僕の元勤め先にはよくかかってきてたのですが、個人宛ではなく、電話を取った人に営業をかけてくるというスタイルでした。

それで買う人いるのかなーとか思っていたものです。

新築ワンルームマンションのリスクが高い理由は以下です。

【新築ワンルームマンションのリスクが高い理由】

  • 物件価格が高く、利回りが低い
  • 流動性が低く、売却が困難

物件価格が高く、利回りが低い

物件価格が高く、利回りが低い

基本的に価格が割高です。結果、利回りも低くなります。

都内とかですと、5%を下回る感じになります。この数字だと投資としても事業としても厳しいです。

その上、管理費や修繕費も必要になりますので、実質利回りはさらに低下します。

購入の場合、ローンを組む方が多いと思いますが、毎月ローンの返済も必要となるため、手元にはほとんどキャッシュが残りません。

それに、ずっと満室という訳にはいかないため、空室期間は持ち出しが発生してしまいます。

でも、営業マンは言います。

営業マン

赤字になったとしても、その分、今の所得税や住民税が抑えられるので、節税になります。

たしかに赤字になった場合、税金の支払額が少なくなるのは事実です。

でも、考えてみてください。

そもそも赤字になる投資とか事業っておかしくないですか?

そのような疑問をぶつけると、営業マンは続けます。

営業マン

立地が良いので空室期間も少なくて済みますよ。
仮に多少の持ち出しが発生したとしても、ローン完済後は、まるまる収入になりますし、老後の年金が不安と言われている中、年金のプラスアルファになるんですよ。

よく言われる年金トークです。

ローン完済後は、返済がなくなるのでその分収入になることは事実ですが、果たして、そこまでに今の家賃が維持できているでしょうか?

家賃は新築時が一番高く、築10年までが下落率が一番高いです。

そのため、収入は確実に減っていきます。

その上、手残りを多く見せようと25〜30年の長期のローン計画を営業マンは出してくるかと思いますが、30年後のワンルームマンションの価値が果たしてどのくらいあるでしょうか。

せっかく、30年の運営に耐え、なんとか完済しても、収入は少なく、かつ、物件価値は低い、そんな状態になってしまうリスクを孕んでいます。

流動性が低く、売却が困難

流動性が低く、売却が困難

ワンルームマンションは、流動性が低く、売却が困難です。

不動産投資に興味があるサラリーマン

あれ、先ほどは区分マンションのメリットで、「流動性が高く、売却しやすい」って言っていたじゃないですか?

そうなんです。

矛盾したことを言うような形となるのですが、その区分マンションのメリットを新築ワンルームマンションは打ち消してしまうのです。

区分マンションの流動性が高いのは、購入者が業者、投資家だけではなく、自らが住みたい方もいるということをお伝えしました。

ですが、ワンルームマンションを自ら住みたい人が購入するケースはまずありません。

ワイパカ

もし独身の方が買うとしても、ひとりでもゆとりがあって、ふたりになったときにでも対応可能な2LDK以上がほとんどなんです。

その上、業者も買わないため、購入する方は投資家のみです。

投資家の方の見方は厳しいので、売却益を狙うことは難しく、よくてトントンという感じでしょうか。

結果として、ローン返済中はほとんど手残りがなく、場合によっては持ち出しが発生します。

返済後には当初よりも家賃収入も下がっていて、管理費や修繕積立金等を踏まえると、手残りキャッシュも心もとないです。

仮に途中で売却となっても買い叩かれる可能性が高く、よくてトントンでしょう。

場合によっては一部持ち出しで返済する必要が出てくるかもしれません。

新築ワンルームマンションは6割以上が理想と現実にギャップがあるようです。

区分マンション投資を成功させるには

区分マンション投資を成功させるには

区分マンション投資でのおすすめは、中古ファミリータイプです。

築20〜30年くらいのものを購入し、綺麗にリフォームして、賃貸に出すのが良いと思います。

賃貸に出して10年程度経過後、入居者の退去のタイミングで、次の入居希望者を探すか、購入して住みたい方に売却するか、どちらか良い方を選択することもできます。

綺麗にリフォームすれば、買い手も現れますし、築年数が経過していますので、資産価値としても購入時からそれほど下がらないケースも多々あると思います。

区分マンションについては、不動産投資セミナーでよく紹介されています。

商品券などの特典もあったりするため、参加してみるのもありです。

まとめ

お伝えしたいポイントは、以下の通りです。

  • 区分マンション投資は、1棟ものに比べて購入しやすさがある
  • メリットとしては、好立地・好条件の物件を所有でき、手間がかからない
  • デメリットとしては、利回りが低く、土地比率が少なく、空室の場合に収入がゼロ
  • 特に新築ワンルームマンションは割高であり、流動性も低い
  • 区分マンション投資をするなら、売却のターゲットが多いファミリータイプがおすすめ

ファミリータイプの中古区分マンションには、僕も非常に興味を持っておりまして、どこかのタイミングで購入したいなと思っています。


最後まで読んでいただきありがとうございます。

ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように!

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