初心者の不動産投資を失敗させない!【1棟目はどんな物件を買えばいいの?】

初めての不動産投資を失敗させない!【1棟目はどんな物件を買えばいいの?】
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こんにちは、ワイパカ(@WhiteParka753)です。

初めて取り組む不動産投資、結構な金額を投資することになるため、絶対に失敗させたくないですよね?

僕も最初の1棟目を購入する際、正直、とても不安でした。

不動産投資について、書籍やブログ、情報商材(DVD)などで色々と情報収集、知識習得をしていったのですが、やはり、いざ購入するという段階に来ると、本当にこの物件でいいのか?失敗しないのか?という不安に襲われました。

今回は、そんな不安を抱えながらも初めての不動産投資に踏み出そうとする方へ、1棟目に買うべき物件について書きます。

2棟目、3棟目と拡大していくには、1棟目にどのような物件を購入するかが非常に重要になってきます。

僕は当時はそこまで意識できていませんでしたが、不動産投資を拡大できた今だからこそわかることも踏まえて、1棟目に購入する物件で初心者が失敗しないポイントを説明します。

目次

土地値がある利回りが高い1棟アパートをおすすめ

土地値がある利回りが高い1棟アパートをおすすめ

最初に結論を書いてしまうようで恐縮ですが、不動産投資には色々な手法があるものの、僕と同じような平凡サラリーマンの方であれば、「土地値がある利回りがなるべく高い1棟アパート」をお勧めします。

その理由は以下です。

【土地値がある利回りがなるべく高い1棟アパートを勧める理由】

  • 今後の拡大には手元にキャッシュを残すことが大事だが、利回りがある程度ないと手元にキャッシュが残らない
  • 手元にキャッシュが残れば、不動産賃貸経営で発生するある程度の問題には対処が可能
  • 区分だと満室か空室の「ゼロ or 1」 になってしまうため、全空室のリスクを抑える上でも複数(4戸以上推奨)居室がある1棟ものがよい
  • 店舗物件ではなく住居物件の方が運営が容易
  • 土地値があると、最悪売却が必要となった場合でもある程度の金額で売却できる可能性が高い

上記の理由について、以下に説明していきます。

利回りがある程度ないと手元にキャッシュが残らない

利回りがある程度ないと手元にキャッシュが残らない

ある程度の利回りがないと手元にキャッシュが残っていきません。

これは不動産投資の目的が何か、というところによるところではありますが、このブログを見てくれている人の多くは、副収入を増やしたい、うまくいけばセミリタイア(FIRE)をしたいと考えているのではないかと思っています。

ですが、手元にキャッシュが残らないということは、副収入として計算できないことになりますので、目標であるセミリタイア(FIRE)には届かないからです。

色々な物件を見ていくと、段々とピカピカの物件に惹かれていってしまう人がいます。

おそらく自分が住むとしたら、という目線になっているのではないかと思います。

僕も当初そうでしたので、気持ちは非常に理解できるのですが、目的を見失ってはいけません。

自分の居住物件を探しているのではなく、あくまで副収入を生み出してくれる物件を探しているということを再認識しましょう。

なお、不動産投資の目的が資産性の向上であり、物件の値上がりを狙うからキャッシュフローは二の次とする人もいるかと思います。

その戦略もありますが、不動産の値上がり益は不動産業界のプロも狙っているため、物件の見極めは非常に困難です。

また、不動産投資で失敗している人の話を聞くと、多くはキャッシュフローが出ずに、資金繰りで苦労して、結局急いで売却せざるを得ず、その結果、負債を抱えるというパターンが多いです。

キャッシュがあれば、不動産賃貸経営で発生するある程度の問題には対処が可能

キャッシュがあれば、不動産賃貸経営で発生するある程度の問題には対処が可能

不動産投資として物件を購入後、賃貸経営を進めていくことになりますが、その賃貸経営で発生する問題の多くは、キャッシュで対処可能なものなのです。

不動産賃貸経営で発生する問題として、以下のようなものがあります。

【不動産賃貸経営で発生する問題】

  • 入居中の突然の設備故障
  • 退去後のリフォーム
  • 建物の経年劣化による修繕
  • 募集における広告費上乗せ
  • 入退去における家賃交渉
  • 税金の支払い

見てもらえばわかるように、これらは対応費用さえ準備できれば解決できる問題です。

そのため、手元にキャッシュがあるということは、賃貸経営における不測のトラブルへの対応手段としても非常に重要なのです。

全空室のリスクを抑える上でも複数居室がある1棟ものがよい

全空室のリスクを抑える上でも複数居室がある1棟ものがよい

不動産投資において金融機関から融資を受けたローンは、基本的に当該物件から発生する家賃収入で返済していきます。

そのため、購入物件が全空室となれば、物件のローン返済分は純粋に持ち出しとなってしまいます。

物件が常に満室ということは絶対にありません。必ずどこかのタイミングで空室期間が発生してしまうものです。

区分マンションの場合、空室が出れば、家賃収入がゼロになってしまいます。

家賃収入がゼロになってしまうと、精神的に非常に堪えます。

いつまで耐えれば良いか、出口の見えないトンネルに放り込まれた感じにさえなってしまうかもしれません。

一方、1棟アパートの場合は、例えば全6戸であれば、1戸空室が出ても5/6の家賃は入ってきます。

収入が5/6となっている期間に、早く6/6へ戻るように空室のリフォームや募集を頑張れば良いのです。

もちろん、1棟アパートであっても複数戸の退去が出ることはありますが、全部が一斉に退去となることはそうそうありません。

そのため、1棟アパートのほうが収入がゼロになる可能性が圧倒的に低く、精神的な安定度が異なるのです。

店舗物件ではなく、住居物件の方が運営が容易

店舗物件ではなく、住居物件の方が運営が容易

店舗物件の方が住居物件より比較的利回りが高かったりします。

ただし、それには理由があります。

店舗物件の方が難易度が高いからです。

というのも、住居物件はよほど需要のないエリアでもない限り、最終的に家賃を下げれば必ず入居者をみつけることができます。

賃貸需要が一定程度あって、周辺相場より家賃が低ければ、その物件に住みたい人は必ず現れるからです。

しかし、店舗物件はそうはいきません。

店舗物件はそのエリアでビジネスをするため、ビジネスニーズがなければいくら安くてもその物件には入らないのです。

このような理由があるため、店舗物件の方が空室期間が比較的長くなることがあります。

そのため、最終的に価格さえ下げれば入居がつくと考えられる住居物件の方が、初心者にとってはハードルが低いのです。

土地値が一定程度ある

土地値が一定程度ある

土地値については、経年劣化などがないため、建物価格に比べて、下がりにくいものです。

また、土地値があるということは、その土地に対して一定程度の需要があることにもなります。

そのため、最悪売却となった場合にも、投資用物件を探している投資家だけではなく、土地を探している事業者や戸建を新築したい個人に対してもアプローチすることが可能となります。

一方、区分マンションは、土地分がほとんどないため、建物の経年劣化がダイレクトに価格に響きます。

中でもワンルームマンションについては、購入する層が投資家しかいないため、売却の際に値付けがシビアになる可能性が高いです。

土地値が一定程度ある土地というのは、複数の方々へアプローチできるため、それなりの価格で売却できる可能性が高いのです。

一発退場のリスクを避けることが重要

一発退場のリスクを避けることが重要

もちろん、最初から高額の物件を購入して、潤沢なキャッシュを生み出せればベストではあります。

一昔前は、地方で高利回りのRC1棟マンションが不動産投資として流行ったこともありました。

耐用年数があり融資が出るから、ということでありましたが、それだけを重視して、競争力のない間取りの物件などを購入した方の中では、その運営に苦しんでいる人もいたりします。

物件の見極めは、経験を積まないとなかなかできないと思われるので、最初の1棟目は見極めを失敗する可能性も踏まえ、一発退場とならずリカバリーできる範囲にしたほうが良いと個人的には思います。

高額の物件で失敗すると、一発退場のリスクが高いからです。

具体的な金額を示すとすれば、総額3,000万円台以下(多くても5,000万円以下)、返済比率は50%以下(多くても60%以下)でしょうか。

手法によっては、億超えの1棟RCマンションで一気に進めるやり方もあるとは思いますが、物件の見極めを誤った時に大変なことになります。

何事にも経験は重要となりますので、あまり大きな一歩を踏み出すのはリスクが高すぎるものと思います。

まとめ

お伝えしたいポイントをまとめると、以下の通りです。

  • 1棟目の物件としては、土地値がある利回りが高い1棟アパートがおすすめ。その理由は以下。
    • 利回りがあるとキャッシュが貯まり、さまざまなリスクへ対処可能
    • 複数居室あるようほうが空室リスクが軽減される
    • 店舗物件は空室期間が長くなる恐れがある
    • 土地値があると売却の際も有利
  • 一発退場のリスクを避けるため、最初はあまり大きな一歩を踏み出さない

不動産投資は、1棟目、2棟目が非常に重要です。

ここでうまく行く人は、その後順調に拡大をしていけますし、ここで躓くと、次につながらなくなってしまいます。

リスクを取りすぎず、リカバリーできる範囲にコントロールしていくことが大切です。


最後まで読んでいただきありがとうございます。

ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように!

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