不動産投資に必要となる自己資金を作る方法【給料先取りと支出最適化】

不動産投資に必要となる自己資金を作る方法【給料天引きと支出最適化】
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こんにちは、ワイパカ(@WhiteParka753)です。

不動産投資を始めるにおいて、最初のハードルとなるのが、自己資金の確保ではないでしょうか?

一昔前は、年収がある程度あれば自己資金はなくても、融資してもらえる時代もありましたが、今は融資にあたって、1〜2割の頭金が必要となるのが一般的になってきていますので、まずは自己資金をなんとかして作りましょう。

自己資金を作るための良い方法があります。

目次

不動産投資に必要な自己資金はどのくらい?

不動産投資に必要な自己資金はどのくらい?

不動産投資を行うには、ある程度の自己資金が必要となります。

数年前は、フルローンやオーバーローンが可能であり、自己資金があまり必要ない時代もありましたが、今は、そのようなローンは通らなくなってきており、自己資金としての頭金が必要となってきます。

【フルローン】
フルローンとは、物件価格のすべてをローンで賄うことです。
そのため、フルローンで購入する場合は、売買に必要となる諸費用(登記費用、仲介手数料など。だいたい物件価格の5%〜7%程度)のみ自己資金で準備するかたちでした。
ひと昔前は、フルローンが出ていた時代もありましたが、直近は融資が厳しくなってきているため、頭金が必要となってきます。

【オーバーローン】
フルローンにプラスして諸費用分まで賄うローンです。
理論上、物件購入にあたって、自己資金を使うことがなくなります。
フルローンと同様、オーバーローンも直近は厳しくなってきています。

頭金としては、物件価格の1〜2割ほど求められることが多く、その他購入にあたっての諸費用(物件価格5〜7%)の準備が必要となります。

例えば、3,000万円の物件を購入する場合、頭金を1割とすると300万円、諸費用を7%とすると210万円、合計510万円の自己資金が必要となってくる計算です。

自己資金を作る方法

自己資金を作る方法

不動産投資にあたっては自己資金を準備しないといけませんが、自己資金を準備するには、以下の2つの行動が重要となってきます。

  1. 貯金をする
  2. 支出を最適化する

① 貯金をする【給料1/4先取り法】

貯蓄をする【給料1/4天引き法】

いくら年収がそれなりにあっても、支出が多ければ自己資金は貯まりません。

金融機関の融資も厳しくなってきている状況のため、年収が2,000万円を超えててもが自己資金は必要となります。

逆に言えば、年収が少なくても自己資金を貯めることができれば、不動産投資の道は開けます。

不動産投資の1棟目に踏み出すためにも、なんとか自己資金を貯めることに力を注いでください。

給料をもらったら、必要なものにあれこれ使った後、余ったら貯金、というケースが多いのではないでしょうか?

ですが、残念ながらこのような形では貯金は貯まっていきません。

人は結構弱い生き物なので、お金があればあったで使ってしまうケースは多いかと思います。

自己資金の貯め方として有効な方法が、給料の先取りです。

お勤め先に先取り(天引き)という制度があるかどうかではなく、自ら先取りして貯めるのが非常に有効です。

方法としては、給料の振込口座とは別に貯金専用の口座を作成します。そして、給料が出れば、何も考えずその1/4を貯金口座に入れます。

そうすると、手元には3/4が残りますが、その3/4を元々の給料として捉えて、その範囲内で生活(支出)を行います。

人はお金が手元にあるから使ってしまうので、手元にない状態を強引に作るというわけです。

給料以外のボーナスや臨時収入があったとしても、同様に1/4を最初に抜いてしまうのです。

この方法を実施すれば、収入の1/4が確実に貯まることとなります。

この1/4はあくまで目安であり、自身の状況に応じて、上下してもらって構わないと思っています。

ただ、自己資金を貯めるという目的のための行動ですので、できれば1/4、もしくはそれよりも多い金額(1/3とか1/2とか)を先取りすることが良いと思います。

なお、この給料の1/4先取り法は、日比谷公園設計者の本多静六氏の考え方であり、本多静六氏は、この考え方によって、一代で相当な財を築いた方になります。

僕もこの1/4先取り法で自己資金を貯めてきました。

この方法の素晴らしいことは、貯金が自動的に増えていくことです。

給料1/4先取り法の本多静六氏の著書についての記事はこちら。

② 支出を最適化する【固定費とラテマネー削減】

支出を最適化する【固定費とラテマネー削減】

次に重要なのは、支出の最適化です。いわゆる節約・倹約のことです。

将来の不動産投資を見据えて、極力無駄なものへの支出を抑えましょう。

生活コストを抑えていくことが非常に重要です。

固定費の見直し

一般的に言われることですが、まずは固定費の見直しです。

固定費とは、家賃、通信費、その他毎月定額で費用がかかるものです。

これらを見直し、削減できるものは削減します。

ポイントとしては、金額の大きいものから手を付けていくことです。その方が単純に効果が高いからです。

固定費においては「家賃」のインパクトがダントツに大きいです。

その家賃、本当に必要でしょうか?

もう少し安いエリアで、もう少し駅から遠くて、もう少し古い物件で、もう少し狭い物件に変えることはできないでしょうか?

例えば一人暮らしで月々10万円の家賃を払っているとしたら、月々5万円にできないか、を考えます。

もし、5万円にできれば、自動的に毎月+5万円の貯金ができることになります。

家賃10万円と家賃5万円では、エリアもグレードも広さもだいぶ変わるとは思いますが、家賃5万円の家より家賃10万円の家が2倍快適か?と言われればそんなことはないのかな、と思います。

この辺りの感覚は人それぞれですので、どこまで実施するかはその人次第なのですが、感覚が掴めないということであれば、極端に高いところと極端に安いところの両方を経験してみるのが良いと思います。

そうすることにより、どうしても譲れない部分と、なくても別に問題ない部分が見えてくると思います。

また、スマホの通信費は格安SIMにすることで削減します。

住まいのエリアにより選択する格安SIMは異なってくると思いますが、一人当たり1,000円〜2,000円くらいには削減することが可能です。

合わせて、不要なサブスク(月々のサービス利用料)を払っているかを確認し、不要なものは削減しましょう。

変動費の見直し

次に変動費です。

俗に「ラテマネー」と言われたりしますが、そのカフェチェーンのカフェラテは毎日必要でしょうか?

職場に水筒持参で行くことはできませんか?

僕もある時を境に、会社には水筒持参で行ってました。

【ラテマネー】
ラテマネーとは、一言でいえば何気なく使っているお金のこと。
アメリカで人気の資産アドバイザー、デヴィット・バック氏が考案した言葉です。
バック氏は毎日なんとなくカフェに入ってコーヒーを飲んでいる言葉を指していますが、今日で使われているラテマネーはコーヒーに限りません。
例えばコンビニや自動販売機でのちょっとした買い物、飲み会のために緊急的にお金を下ろすATM手数料、惰性でなんとなく行く飲み会やママ友付き合い、なんとなくいくスーパーなどが挙げられます。
1つ1つを見ると小さな支出に見えますが、積もり積もることで大きな出費となるのです。

「ラテマネー」そのものだけで見ると、大したことはないのですが、毎日の積み重ねはとても大きいものです。

「ラテマネー」の1つ1つは小さなものですが、このようなものを軽んじる人は、一事が万事、日々の行動のベースにある考え方がお金に無頓着となるため、結局貯まらないことが多いです。

そして、支出を抑えるための重要なキーワードは「見栄」です。

人は結構「見栄」を張るための支出をしていることが多いです。

上記の住まい(家賃)もそうですし、職場でラテを飲みながら仕事をしている自分、というのもそうかもしれません。

見えを張ったところで自分の幸せには繋がりません。

見栄ではなく本質的な機能の部分にもっと目を向けていくのがいいと思います。

また、「自分へのご褒美」も控えましょう。

このキャッチコピーはモノを売る側から見ると秀逸です。

ご褒美というキーワードは何にでも当てはめることができるからです。

頑張った自分、疲れた自分を癒やすことはもちろん必要ですが、そのご褒美は本当に必要でしょうか?

本当に必要なものであれば費やすことに問題ありませんが、「自分へのご褒美」というキーワードが必要な消費は、そのキーワードで自分を納得させている可能性があります。

支出を最適化して、抑えることができれば、給料の先取りが1/4ではなく、1/3や1/2としていくことができるかもしれません。

もちろん、無理に頑張ることまでする必要はないですが、ある一時期、目標に向かって集中して自己資金を貯めてみる、ということは良いかもしれません。

世の中には優秀な人たちが考えた支出をさせようという仕組みで溢れています。

世の中の仕組みはそういうものだ、ということを理解した上で、セミリタイア(FIRE)という最高のご褒美を目指して進んできましょう。

生活コストを抑えて、支出の最適化を図ることにより、セミリタイアの可能性も格段に上がります。

というのも、毎月必要な生活コストが削減できれば、自分にとって生活に必要な収入というものを少なくすることができるからです。

まとめ

お伝えしたいポイントをまとめると、以下の通りです。

  • 自己資金として頭金(物件価格の1〜2割)+諸費用(物件価格の5〜7%程度)が必要
  • 給料からの先取り(天引き)で貯金をする(給料1/4先取り法を推奨)
  • 無駄遣いを抑え、支出の最適化を図る
  • 「見栄」、「自分へのご褒美」に要注意

不動産投資には特別なスキルは不要なのですが、購入にあたっての最初の自己資金を確保するところは頑張りが必要です。

でも、ずっと頑張り続けないとダメと言っているわけではなく、最初のスタート時期に頑張りさえすれば、複利効果でどんどん増えていきます。

自己資金の確保に特別なスキルは要りません。

なので、やるか、やらないかの違いしかありません。

セミリタイア(FIRE)を目指すのであれば、ここは頑張りどころですよね。


最後まで読んでいただきありがとうございます。

ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように!

不動産投資に必要となる自己資金を作る方法【給料天引きと支出最適化】

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