多くの物件情報から不動産投資に値する物件を見極める!【物件探しにおける判断軸の作り方】

数多くの物件情報から不動産投資に値する物件を見極める!【物件探しにおける判断軸の作り方】
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こんにちは、ワイパカ(@WhiteParka753)です。

ポータルサイトには多くの物件情報が掲載されていて、どの物件が購入すべき物件なのか悩みますよね?

ポータルサイトに掲載されている物件の中で、購入に値する物件はほんの一握りです。

今回は、購入に値する物件の見極め、適切に判断していくための判断軸の作り方について書いていきます。

数多くの物件情報を見て、相場感を養い、自分としての購入の判断軸を作っていきましょう!

目次

物件情報の何を見れば良い?

物件情報の何を見れば良い?

不動産投資の目的にもよるところですが、不動産投資で副収入を求め、セミリタイア(FIRE)を目指すということであれば、一番大事なのは数値です。

物件情報にある数値情報を見て、収支がプラスになるかどうかの判断をしましょう。

その上で、数値以外の購入判断に影響する情報を見極めるという流れで見極めていくことが基本的な流れとなります。

物件における数値情報の見極め

物件における数値情報の見極め

基礎数値として、以下の情報を元にシミュレーションを行います。

【シミュレーションに必要な情報】

  • 物件利回り
  • 頭金の金額
  • 融資額
  • 融資利率
  • 融資期間

この時点で収支がプラスになることが大前提です。ここでプラスにならなければ、その物件の購入は厳しいということになります。(キャッシュフローよりも資産価値を増やしたいということであれば別です。)

数値以外の購入判断に影響する情報の見極め

数値以外の購入判断に影響する情報の見極め

上記での数値がプラスとなり、数値上のクリアができれば、あとは購入判断となるかどうかの情報を見極めていきます。具体的には以下です。

【購入判断に影響する情報】

  • 敷地及び建物の広さ
  • 築年数
  • 間取り
  • 1戸あたりの広さ
  • 駅徒歩
  • 駐車場有無
  • 物件における道路付けの状況
  • 周辺環境
  • 設備状況
  • レントロール
  • 周辺家賃相場 など

上記の内容について、自分の条件を当てはめていきます。実際やってもらうとわかると思いますが、自分の理想の条件を当てはめていくと、全ての条件にOKとなる物件はほとんどないはずです。

それでも頑張って物件を見ていくことで、自分の数値をクリアする物件における、上記に関する自分の条件はどのようなものか、が見えてくるはずです。

このエリアにおいては、このくらいの利回りであれば、広さはこのくらいが相場で、駅徒歩はだいたいどのくらいで、このくらいの築年数になっている、というような感じで、当該エリアの物件の相場観が見えてきます。

自分なりの物件購入の判断軸を作り、磨いていく

自分なりの物件購入の判断軸を作り、磨いていく

自分の条件を仮置きして物件を見ることにより、そのエリアにおける相場観が養われてきます。

そして、自分の求める条件とのギャップもわかってくるようになります。

これを理解することがとても大切です。

ないものねだりになると、いつまでの物件購入ができず、時間だけが過ぎていきます。

不動産投資において、「時間」はとても重要な強みなので、これは非常にもったいないことです。

当たり前のことですが、売っていない物件は買えません。

ですが、売っていない架空の物件を何年も追い求めて結局物件を買うことができない人が数多くいるのも、また事実です。

とはいえ、安易に条件を下げすぎて変な物件を購入してしまうと、不動産投資自体から退場となってしまうケースもあるため、ここのバランス感覚がある意味、重要なポイントです。

迷ったときには本質に戻って考えることをおすすめします。

それは、何のためにこの不動産投資を始めたのか、ということ。

このブログを見ていただいている方の多くは、副業としての収入を増やして、セミリタイア(FIRE)を考えているのではないかなと思っています。

とすると、キャッシュフローが残るかどうか、ということが最大のポイント。

その物件には自分が住むわけではないので、そのエリアに住もうとする方々のニーズを満たしているかが重要です。

周辺物件との競争力を比較して、購入候補の物件の収入の見通しが立つかどうかを見極めましょう。

まとめ

お伝えしたいポイントは、以下の通りです。

  • 物件の数値情報から収支を見極める
  • 物件の数値情報以外に自分としての必要な条件を当てはめる
  • 自分の条件で物件の相場を確認し、相場観を養う
  • 架空の物件を何年も追わない
  • 最終的にはキャッシュフローが出るかどうか

たくさんの物件を見ていくことにより、購入判断となる条件についてブラッシュアップを図り、自分なりの購入判断軸を作っていきましょう!


最後まで読んでいただきありがとうございます。

ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように!

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