【不動産投資2棟目】購入への焦り、そして、投資スタイルの明確化へ

【不動産投資2棟目】購入への焦り、そして、投資スタイルの明確化へ
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こんにちは、ワイパカ(@WhiteParka753)です。

元サラリーマン大家で、築古1棟アパートを中心に不動産賃貸業をしています。

1棟目物件購入後、1年間はこの物件の運用に専念し、アパート経営についての流れ、ノウハウを貯めていくとともに、想定外のリスク発生有無なども確認していこうと思いました。

数件の退去はあったものの、入居付けもでき、大きな問題がなく順調に運用できたため、いよいよ2棟目の購入に向けた検討を本格化させていきました。

目次

焦りは禁物!アパート購入後の1年間は1棟目物件の経営に専念

アパート購入後の1年間は1棟目物件の経営に専念

1棟目物件購入後、早速退去があったりして、色々とバタバタしたところはありましたが、大きな視点で見ると1棟目物件の運営は非常に順調でした。

毎月決まった金額が通帳に貯まっていく様子を見ていると、不動産投資の素晴らしさを改めて実感し、次の物件を購入したくなりました。

ただ、次の物件については、少なくても1棟目物件を1年間運用してからと決めていました。

1年間という期間に特に大きな理由はないのですが、やはり金額も大きいため焦ってはいけないと考えました。

というのも、アパート運営の経験がなかったため、自分が想定しなかった不測な事態が発生するかもしれないと思い、その場合の撤退という選択肢も残しておくべき、ということでの様子見の期間として1年間を設定してました。

1棟目物件における1年間の動きとしては、結果的に2件の退去が発生しました。

退去後のリフォームについては、管理会社と相談しながらリフォーム内容を決めて実施し、次の入居者を決めることができました。

最初に退去連絡が入ったときはドキドキしましたが、このようなことも一通り経験すると、入居が決まる物件というものがわかってきますし、それが次の物件選びや退去後のリフォームにも活きてきます。

2棟目物件を探して本格的に調査

2棟目物件を探して本格的に調査

さて、1棟目物件購入から無事に1年が経過したため、2棟目の購入に向けて物件探しを本格化させていきました。

そんなとき、1棟目物件を購入した不動産会社から連絡をいただきました。

不動産会社の社長

自社物件の売買の調整を進めていたところ、購入希望者が融資調整でNGが出てしまったため、案件が流れてしまった。
2棟目がほしいとのことだったので、もし良かったらどう?

どのような物件か伺うと、前回購入の際に最後まで悩んだ物件でした。

前回、悩みに悩んで1棟目物件に決めましたが、できることなら両方購入したいと思った物件でした。

ワイパカ

これは何かの縁かもしれない。
このチャンスを掴むしかない!

そのため、すぐに購入の意志を伝えて、今後の手続きを進めていきました。

日本政策金融公庫への打診、しかし、、

日本政策金融公庫への打診

融資については、まだ前回購入から2年程度のため、前回の金融機関は難しいだろうとのことで、日本政策金融公庫への打診を勧められました。

直近の状況からすると、日本政策金融公庫の融資期間は15年だろうとのことでした。

その期間でシミュレーションすると、

ワイパカ

収支的にうまく回すことができる!

と思えましたので、融資を打診することとしました。

1棟目物件においては、金融機関への融資アレンジは不動産会社にやっていただいたため、基本的には僕は必要資料の提示のみで終わっていました。

そのため、金融機関へ自分から打診するのは初めてだったため、緊張しました。

【日本政策金融公庫】
日本政策金融公庫とは、2008年10月に国民生活金融公庫、中小企業金融公庫などの4つの機関が統合され、新しく作られた政府全額出資の政府系金融機関です。略称では「公庫」と呼ばれます。
日本政策金融公庫は、民間の金融機関、つまり銀行等から融資を受けることが難しい、中小企業や零細企業、またはこれから起業する方への融資を積権的に行っています。
スタンスとしては、銀行等の民間の金融機関の補完的な役割を担うという感じです。

日本政策金融公庫への段取りとしては、自分の住まいに一番近い支店へ連絡し、まずは相談という形でのアポイントとなります。

日本政策金融公庫のHPにフォーマットがある創業計画書を記載し、必要な書類を持って相談となりました。

相談後、改めて必要な資料を依頼されるため、それを準備し、面談にて正式な融資依頼となります。
(今はインターネット申込となっており、手続きが簡素化しています。)

融資期間としては、15年をイメージしていたのですが、審査結果は10年とのことでした。

公庫側の融資メニューの様々な制度に引っかからないか相談したのですが、私の属性では期間は10年を超えられないとのことでした。

期間10年となると、返済比率が80%超え、90%近くになってきます。

この返済比率だと返済自体は進みますが、キャッシュフローが出ないこととなります。

キャッシュフローが出ないというよりは、空室が1つでも出ると年間で見たら赤字となってしまい、持ち出しが発生してしまいます。

そのため、この物件を購入するかどうか非常に悩みました。

1棟目物件とのバランスを踏まえ、トータルで決断

1棟目物件とのバランスを踏まえ、トータルで決断

購入に向けては悩みに悩みました。

2棟目に向けて物件検索をしていましたが、なかなか良い物件に出会えていなかったため、条件の良いこの物件について、安易に機会を逃してしまうのは良くないと考えました。

ただ、物件が満室だとしても毎月ギリギリのキャッシュフローとなります。

この物件を購入するということは、購入後すぐのキャッシュ増加ではなく、10年後に向けた資産増加、10年後以降のキャッシュ増加を目指すということにもなります。

結論、この物件を購入することにしました。

理由としては、1棟目物件とトータルで考えたからです。

幸いなことに、1棟目物件の返済比率は40%台前半と低めだったので、2件トータルでみればバランスとしてはよいのではないか、という判断です。

キャッシュフローが増加しなくても、保有資産としては着実に増加に向かっている、ということで、資産の増加に寄与しているためよいだろうと考えてしまいました。

この決断は僕の投資スタイルとは異なる判断となるため、今思えばあまり良くない決断だったと思っています。

当時、1棟目物件で不動産の良さを知ってしまったが故に、物件が欲しい気持ちが強く、購入したいな物件が目の前にあるため、融資条件が想定と違っても強引に購入してしまった感じです。

初期においては、キャッシュフローを増加させていくことが王道と思っています。

キャッシュフローを増加させることは、保有物件へのリスクへ備えるとともに、次の物件への足がかりもなるためです。

その上で、ある程度のキャッシュフローの基盤が出来上がったら、リスクヘッジの方向へ動いていくということが良い方向と思うからです。

2棟目物件購入をきっかけに投資スタイルが明確化

2棟目物件購入をきっかけに投資スタイルが明確化

事前の想定通りではありますが、2棟目のアパート購入なのに、キャッシュフローはほとんど増加しませんでした(キャッシュフローの増加は+3万円/月)。

月々の家賃収入を返済にガンガン回している感じとなるため、返済まではけっこう大変ですが、返済終了となる10年後にハッピーになる状況です。

しかし、それは自分の目指すスタンスとは違いました。

キャッシュフローの増加がほとんどないため、保有物件拡大についてはあまり寄与しません。

これでは、キャッシュフロー拡大のスピードも早くなりませんし、早期のセミリタイア(FIRE)へもつながらない形となります。

そのため、改めて、キャッシュフローを重視した不動産投資をしていく必要があるとの認識をもった物件となります。

この物件の購入を機に、投資スタイルが明確化となり、サラリーマンのセミリタイア(FIRE)を目指して、キャッシュフローの増加に主眼をおいていくことになりました。

ただ結果的には、この2棟目物件は10年で完済となり、その後キャッシュフローが激増するため、現状の保有物件におけるバランスとしては非常によい物件として寄与しています。


最後まで読んでいただきありがとうございます。

ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように!

3棟目物件の購入についてはこちら。

1棟目物件の購入についてはこちら。

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