【不動産投資1棟目】念願のアパートオーナーへ【築25年の1棟アパート購入】

【不動産投資1棟目】念願のアパートオーナーへ【築25年の1棟アパート購入】
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こんにちは、ワイパカ(@WhiteParka753)です。

不動産投資をやると決めてから、不動産投資に関する様々な書籍を読み、セミナーなどにも参加して知識を蓄えました。

また、投資用物件ポータルサイトでの物件検索にて色々な物件を見てきました。

ですが、僕の考えや物件選定の基準などが間違っていないか不安だったため、以前お世話になった不動産会社の社長へ相談しに行きました。

そこで色々と相談にのっていただき、念願のアパートオーナーへとなることができました。

目次

以前お世話になった不動産会社を頼ってアプローチ

不動産会社へアプローチ

数年前に自宅を購入した際、お世話になった不動産会社の社長がいました。

非常に親身に相談にのっていただき大変お世話になったのですが、その不動産会社はアパート管理も実施している会社でした。

色々と話をする中で、アパート経営の話となり、「将来的に余裕ができたらアパート経営もいいよ。資産を増やすことができる。」とのことをおっしゃっていました。

その時は、

ワイパカ

そんな方法もあるのか〜

くらいにしか思っていなかったのですが、まさしくそれが不動産投資のことだったのだと改めて気づきました。

ポータルサイトで投資物件を色々と見てきたので、ある程度、欲しい物件のイメージができていたこともあり、僕の考えの答え合わせや、その後の段取りなども相談したく、その不動産会社の社長に連絡を取り、改めて相談に伺いました。

社長はまた親身に相談にのってくださり、どのような物件を購入しようと思っているのかと聞かれたため、

ワイパカ

中古の1棟アパートで、利回りが10%程度あって、駅から10分以内の物件で、例えばこんなイメージのものです。

と回答し、事前にプリントアウトしていった物件を3件ほど提示して、僕の欲しい物件のイメージを伝えました。

社長は「イメージはなんとなくわかった」ということで、自社で保有している物件を5〜6件ほど候補としてご提示いただきました。

紹介いただいた物件の概要資料を見る際、ポータルサイトで物件を見まくっていたことが役に立ちました。

僕なりの条件をある程度持てていたため、それぞれの物件の特徴やポイントがある程度把握することができました。

概要資料を見ながら僕の考えを社長にぶつけて、その考えの正しさやその他の見方についても色々と伺うことができました。

社長と会話しながら概要資料を見ていくと、その中でも3件ほど気になる物件がありました。

これらはポータルサイトにあっても気になる物件としてピックアップしていたと思われます。

そのため、その3件について検討したい旨を伝え、持ち帰り検討することとなりました。

資料を見ると3件とも良さそうに見えたので、あとは実際に現地を見て判断しようと思い、翌日現地を視察に行きました。

不動産投資候補物件の現地視察で驚く

不動産投資候補物件

概要資料の住所を頼りに、現地に赴きました。

3件すべてすべて現地視察を行いましたが、そこで正直驚きました。

3つの物件はどれも同じような価格帯、かつ、築年数(30年程度)だったのですが、見た目がピカピカではないのです…

今であれば築古の物件は築年数相応な感じであることは理解しているのですが、当時はそのことをリアルにイメージできていなかったため、目の前にあるボロボロ(←失礼な話です)の物件に愕然としてしまいました。

融資を活用するとはいえ、このような大金をこのボロボロ(←またまた失礼なコメントです)の物件に投じて良いものかと、正直怯んでしまいました。

3件とも築年数相応の感じとなっているため、どれも同じような印象を受け、がっくりして帰ってきました。(今の感覚では全然問題ない物件なのですが、当時はそう思ってしまったのです…)

家に帰って改めて考えを整理しました。

物件としては新築を購入するわけではない。

改めて「投資」や「事業」として捉えると、投じた金額に対するリターンがあれば問題ないはずである。

仮にピカピカの物件だとしても、その分リターンが少なければそれこそ意味がない。

目的はピカピカの物件を購入することではなく、収益の出る物件を購入することである。

このように思い返して、物件購入にあたってのシミュレーションを実施しました。

不動産投資物件購入後のシミュレーション

不動産投資物件購入後のシミュレーション

検討対象物件の利回りは把握していたため、様々な状況を見据えたシミュレーションを実施しました。

具体的には、毎月の賃料収入、金利を加味した月々の返済額、管理手数料を加味した手元に残る金額。

常に満室とは限らないため、空室率、家賃下落率も設定。

物件の修繕にかかる費用などを加味してシミュレーションし、毎月自分の資金が持ち出しとならない状態はどのラインであるか、ということを見極めていきました。

シミュレーションをすればするほど不安になってきます。

というのも、リスクは当然あるため、悪い方に考えると色々とでてくるからです。

金利が大幅に上がってしまう、入居者が一斉に退去してしまう、リフォーム費用がものすごく高くなる、空室期間が1年くらい続いてしまう、など、リスクを上げるときりがありません。

不動産投資に向け覚悟を決める

不動産投資に向けた覚悟

シミュレーションを踏まえると、金利の変動がなく、半分近く退去とならなければ持ち出しにはならず、今までこの物件ではそのようは状態にはなったことがないということを確認しました。

【この物件の特徴】

  • 駅からは若干遠いが、近くにスーパーがあり住むには非常に便利であること
  • 見た目はボロボロだが(←たびたび失礼な話です)、その分家賃が低く抑えられているため、今後大きく下落することは考えづらい
  • 生活保護の方が数世帯住んでいらっしゃるため、長期入居が期待できるのではないか

上記を踏まえ、想定を大きく外れるようなリスクは低いと考えました。

むしろ、一般的には良い物件なのだということを改めて理解し、この物件をスタートとして、人生を切り開いていくことの覚悟を決めました。

物件を紹介いただいた社長の人柄を踏まえると騙すことは考えられないですし、その方の自信を持っての紹介物件であるということも大きな拠り所でした。

妻の説得(嫁ブロックを突破する)

不動産投資に対する妻の説得(嫁ブロックを突破する)

僕自身の覚悟を決めたので、あとは妻の理解を得ることが必要となります。

ここがまたひとつ大きなハードルでした。

妻はどちらかと言うと堅実なタイプであり、「投資=危険なもの」という考えがベースにあるタイプです。

今回投じる資金としては、結婚前に貯めた自分の貯蓄を活用するとしても、妻に隠して行うというわけにはさすがにいきません。

その上、この事業については今後拡大していきたいし、夫婦で力を合わせて実施していきたいと考えていたため、なんとしても理解してもらわなければ、と考えていました。

ある晩、意を決して妻に話をしてみました。

ワイパカ

僕たち家族の将来を考えて、資産運用をしていきたいと思っているんだ。
これからの暮らしにはお金は色々と必要になるし、僕にもしものことがあっても家族が困らないようにしたい。
そういうことを考えたときに、給料アップと倹約は大切だけど、今の貯蓄を預金口座にそのままにしておくのはもったいないと思っているんだよ。

ワイパカ

その貯蓄が必要となるときまでに運用として増やしていくという活動が僕たちには必要じゃない?
そのための資産運用の勉強を色々としてきたが、アパート経営が良さそうなんだ。
物件については、家を購入した不動産会社の社長にも相談し、紹介してもらっているんだけど…

しかし、妻は

ワイパカ妻

借金までして人様の家を購入することに納得がいかない
資産運用が重要なことはわかるが、アパート経営は借金を抱えるためリスクが大きすぎるのではないか
そんな金額を中古のボロアパート(←夫婦揃って失礼です)に費やすのは正気の沙汰ではない
そもそも騙されているのではないか

ということで、取り付く島もない状況でした…

ただ、ここで私も諦めるわけにはいかず、その後1ヶ月間丁寧な説明を心がけました。その結果、

ワイパカ妻

そこまで言うなら、
家計の貯蓄に手を出さないんだったらいいわよ

という条件での承諾を得られました。

ワイパカ

ある意味、ここが一番のハードルだった気がします…

妻(嫁)の説得についての詳細はこちら

念願のアパートオーナーへ

念願のアパートオーナー

妻の承諾が得られたため、不動産会社にこの物件を購入する旨を伝え、手続きを進めていきました。

金融機関へは不動産会社から事前に打診をしていただいており、融資に向けた条件などはすんなりと進んでいきました。

融資にあたり、金融機関とは「金銭消費貸借契約」を締結することになるのですが、契約のときには、これでアパートオーナーになれるのかと思い、感慨深いものがありました。

ついに、サラリーマン以外の収入を得ることができ、この物件により、給料以外のキャッシュフローが約20万円/月となりました。


最後まで読んでいただきありがとうございます。

ブログを読んでくれた皆様によいことがありますように!

2棟目物件の購入についてはこちら。

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